房产中介基础知识.pdf

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】的内容，可以使用淘豆网的站内搜索功能，选择自己适合的文档，以下文字是截取该文章内的部分文字，如需要获得完整电子版，请下载此文档到您的设备，方便您编辑和打印。:..房产中介基础知识房地产中介业务分为房屋租赁和买卖两种。一、:一)中介机构通过上门、电话、网络等方式收集房源,并了解产权形式、产权人、共有人情况,确立房源的真实性。二)详细询问并登记房屋座落、小区名称、楼号、单元、楼层、房号、面积、租金、配套、装修、以前使用(是否一直租赁等)情况、现在室内状况,全面了解房屋情况。三)了解小区水、电、气、暖的运行状况,落实相关费用,避免拖欠现象。四)了解小区周边商业网点、医院、公交车、大、中、小学、幼儿园等与居民生活息息相关的情况,便于向客户介绍。:..五)协商房屋的月租金、付款期限、方式及保证金额度,有家具、家电等附属设施的还应协商该项押金数额以便介绍。六)将收集到的房源信息登记造册输入微机,并及时地通过报纸、广播、网络等媒体发布出去。也可电话告知与该房屋较近的同行,横向联合扩大信息发布渠道,提高成交率。:一)接待租赁客户时,摸清其租房原因、租期、承受租金、付款能力,利用信息库电脑配对,选择房源后及时联系房东确定看房时间。二)向客户详尽介绍配对房屋情况,及时告知外地客户看房所乘车次,到站地名,互留联系电话,方便看房。三)若房源无法与客户要求匹配,可推荐就近地段、价格、套型、楼层等房屋,一时不能满足,应留下电话继续查找,或通过横向合作促成交易。:..:一)公司留有钥匙的房源属于自有存量房,是向客户首推之房源。在约好看房时间、地点、联络方式,办理委托手续后由业务员带客户看房。二)无钥匙而房东又在室内居住的房源,看房前应分别与租、赁双方签定租赁委托书后方可看房,防止双方跳墙。对于承租人因故不在房屋或不能到场,应让客户看到与之对应的房屋,有个初步印象。三)带客户看自有存量房不能满足时,可就近选择证照、资质齐全的中介机构,说明意图调取房源,最大程度地满足客户。四)对于客户提出的疑问应正确回答,客观介绍房屋优劣,以室内摆设、布局、装饰等作出引导和设计。对于客户提出房屋的不足之处要有充分的化解和引导的方法,提高成交率。:..在房屋买卖过程中,买卖双方需要通过中介机构来达成买房意向并签定房地产买卖契约。具体步骤如下::一)按照租赁收集房源的五点收集和发布房源信息。二)了解产权人售房原因,实地查看小区及房屋状况,查验房产手续,合理评估房屋价值,协商房屋报价并取得出售房屋委托书。三)画出该房屋的平面图,并通过微机等工具让客户在实地看房前对房屋情况等有初步了解。、接受委托、实地看房:一)按照租赁推介房源的方式推介房源,但在实地看房前一定要与客户鉴定《购房委托书》,确立法定委托关系。二)根据产证发放日期向客户介绍房屋所涉及的一切收费项目,包括房改房、职工集资建房所涉及规费以外的税费,以及需要交纳营业税、个税的房屋。三)请业主配合说明房屋使用情况,使购买人对卖房成因有所了解。同时介绍物业周边情况、小区状况、当地风俗、邻居情况等相关信息。:..:一)买卖双方签定制式《房地产买卖契约》,买、卖、中介三方各执一份,中介应提醒卖方持契约到房管部门办理过户手续。二)产权人应留产权证(或其它房产证明)复印件,客户应留身份证复印件,给中介备案。三)对于契约所涉税收等问题,买卖双方应协商解决。对于企业购买个人住宅作为办公用途,需要开具的,应到当地地税部门办理,产权人、中介可以代为办理。总之,房屋买卖与租赁的客户心理和要求不同。买房者对房屋的要求较高,看房较细致,对结构、采光等硬性条件比较严格。而租房是临时行为,只要能达到其要求的50%以上即可满足。在进行房屋租赁和买卖时,应严格按照规定的步骤进行,以避免出现违法犯罪等问题。中介:房产中介是指专门从事房地产买卖、租赁、评估、咨询等业务的机构或个人。其主要职责是为房屋买卖双方提供咨询、协调、促成交易等服务。:..2、定金:在房地产交易中,定金是指买方在选定房源后支付给卖方的一定金额,用于表明他的购房意向,并占据一定的优先权。一般情况下,定金会在最终交易时抵扣房款。3、产权证:产权证是指证明房屋所有权归属的证件。持有产权证的人才有权对该房屋进行买卖、抵押等操作。4、核档:核档是指房产交易中的一项程序,即持产权证和产权人身份证到房管局核查房屋是否符合交易条件,以确保交易的合法性。5、契税:契税是指在房地产交易中需要缴纳的税费,一般为房款的1%至3%不等。缴纳契税后才能领取产证。6、公积金贷款:公积金贷款是指通过公积金贷款购买房屋的方式。购房人需要满足一定的条件才能申请公积金贷款。7、商业贷款:商业贷款是指通过商业银行贷款购买房屋的方式。购房人需要满足一定的条件才能申请商业贷款。8、交割:交割是指房地产交易中买方支付房款,卖方交付房屋及相关证件和物品的过程。交割完成后,买方才能正式成为房屋的所有人。二、地产:指土地财产,包括地面及其上下空间。地产与土地的根本区别在于是否具有权属关系。:..三、房地产:是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利,如所有权、管理权、转让权等。四、房地产业:是以土地和建筑物为经营对象,从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的综合性产业。五、房地产开发:指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施和房屋建筑的活动。六、土地开发:是将“生地”开发成可供使用的土地。七、土地所有制:现行的土地所有制是社会主义土地公有制,分为全民所有制和劳动群众集体制。同一宗房地产,其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。八、集体土地:是指农村集体所有的土地。九、征用土地:指国家为了公共利益的需要,可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。:..十、土地使用年限:根据国家规定,不同用途的土地使用年限有所不同,如居住用地七十年,工业用地五十年等。加油站、加气站用地的使用年限为二十年。房地产按照类型可以分为五种:住宅用、生产用、经营用、行政用和其他用途。其中,住宅用的产权期限为70年,其他用途的产权期限为50年。房地产业是从事房地产经营管理服务的企业的总称,主要包括土地开发和再开发、房屋开发和建设、地产经营、房地产经营、房地产中介服务、房地产物业管理和房地产金融等方面。房地产具有一些特殊的特性,例如位置固定性、地域差别性、高质耐久性和保值增值性。由于土地是自然生成物,位置不可移动,因此决定了房屋不可移动和固定性,使房地产受地理位置的限制。此外,每个地区或同一地区不同位置的房地产价值也不相同。房地产具有高质耐久性,可以保值增值,前提是国家的政局稳定。由于土地有限、不可再生,但人们对土地:..的需求日益增大,房地产作为龙头产业,税收约占国民生产总值的10%。在房地产领域,有一些基本参数需要了解。例如,复式是指经济型跃层结构,与跃层不同的是上下不一样高;错层是指户内楼板面高度不一样,错开出有楼梯连接,但未分成两层,适合大面积住宅;进深是指一幢建筑物从前墙皮到后墙皮的距离;开间是指住宅的宽度,一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度;层高是指房屋一层的高度,指下层楼板面到上层楼板面的高度;静高是指一间房屋内楼板面与屋顶的高度;户型是根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室;建筑系数是指建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用地总面积之比,以百分率计;三通一平通常指施工现场达到路通、XXX、水通和土地平整;而七通一平是指大的开发区域需要的施工现场要求路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通和场地平整。房屋产权是指房产所有者按照国家法律规定所有的权利,包括占有、使用、收益处分和排除他人干涉的全能。房屋产权登记是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及上述权利产生的抵押权等房屋他项权利进行登记,并依法确认房屋:..产权登记”,包括房屋所有权登记和房屋他项权利登记。城镇房屋所有权登记是人民政府为了健全法制,加强城镇房屋的管理,依法确认房屋所有权的法定手续。共有产权指一家房地产有两个或两个以上的权利主体,即共有人,在实践中又有按份共有和共同共有之分。房屋抵押是产权所有人以房契作为抵押,取得借款按期付息。过户即更换房屋承租人姓名。与面积有关的概念包括建筑面积、公摊面积、商品房销售面积、套内建筑面积、使用面积、使用面积系数、辅助面积和结构建筑面积。建筑面积是指建筑物各层面积总和,每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算,包括使用、辅助面积和结构面积。公摊面积包括公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积,以及各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%。商品房销售面积等于套内建筑面积加上分摊公用面积。套内建筑面积包括套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积。使用面积是指建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。使用面积系数用百分率表示,等于总套内使用面积之和除以总建筑面积。辅助面积是:..面积是指建筑物各层中,外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱等所占面积的总和。指建筑物内分割成独立的住宅单元,共享公共设施和服务的住宅形式。公寓式住宅一般分为普通公寓和豪华公寓,豪华公寓的设施和服务更加完备,价格也更高。公寓式住宅适合单身人士或小家庭居住,居住空间相对较小,但便利程度高。别墅是指建筑面积较大,居住环境舒适,配有花园、泳池等私人设施的独立住宅。别墅一般分为联排别墅和独立别墅,独立别墅的隐私性更高,但价格也更贵。别墅适合有一定经济实力和追求高品质生活的家庭居住。写字楼是专供办公使用的建筑物,一般分为甲级写字楼、乙级写字楼和丙级写字楼。甲级写字楼设施齐全、装修豪华,价格较高,适合大型企业和金融机构入驻。乙级写字楼设施较为简单,价格适中,适合中小型企业入驻。丙级写字楼设施简陋,价格较低,适合小型公司和创业者入驻。:..是指集购物、餐饮、娱乐等多种功能于一体的建筑物。商场一般分为百货商场、购物中心、超市等不同类型。百货商场商品种类较为全面,价格较高,适合购买高档商品。购物中心集中了大量品牌店和专卖店,价格适中,适合购买中档商品。超市商品种类较为单一,价格较低,适合购买日常生活用品。综上所述,房屋类型多种多样,每种类型都有不同的特点和适用人群。在选择房屋时,需要根据自身需求和经济实力进行选择。同时,也需要注意房屋的使用率和人流量等因素,以便更好地满足自身需求。相对于独院独户的西式别墅住宅,城市中的高层公寓标准较高,每层都有若干单户独用的套房,包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房和阳台等,供中外客商及其家人短期租用。安居工程住房是以成本价向城镇中低收入家庭出售的住房,优先出售给无房户、危房户和住房困难户,在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户,不售给高收入家庭。:..程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金等项因素构成。经济适用住房是根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划,用地一般实行行政划拨的方式,免收土地出让金,对各种经批准的收费实行减半征收,出售价格实行政府指导价,按保本微利的原则确定。房产中介行业的信息化建设包括许多方面的内容。现阶段一部分中介企业和行业内人士利用网络信息化认识的领先优势,建立起自己的网络信息发布平台,获取更多的信息资源和优势。国外的房地产中介行业已经发展了近百年的历史,几乎所有的房地产交易都是通过中介进行的。房地产中介行业已经通过电子商务化获得了飞速的发展,XXX已经将自己的房源信息系统和互联网牵手”在一起。在美国,85%的房地产交易是通过中介服务完成的,信息技术的应用十分广泛。XXX的成员中,72%的人上网,90%的经纪人拥有电脑,60%的经纪人使用电子邮件与客户联系,:..72%的房地产公司直接通过网络与客户洽谈业务。国内的房产中介行业现状存在一些问题,如缺乏对信息化建设的正确认识,许多中小房地产中介简单地认为只要自己建一个网站,往网站里放几张图片和发布几条信息就可以实现信息化。企业信息化失败的原因之一是管理者的认知因素。缺乏内部领导、管理人员和职工的支持,尤其是管理者的支持是非常重要的。管理者应该深入到企业的运行、管理的各个环节,以便更好地监控、资源调配、任务分配和执行情况的管理。此外,信息化基础管理工作薄弱、业务流程部缺乏规范性、管理制度体系薄弱和项目管理混乱也制约了企业信息化的发展。房产中介信息化建设可以包括对外的信息发布和内部网络建设。对于中小型的中介公司来说,多数公司现在的信息化建设是做信息发布平台的建设,如建立中介公司自己的网站或利用第三方的平台进行信息的发布。建立公司网站可以宣传公司形象,给客户良好的印象,同时客户也可以在不同的地区不同的时间看到贵公司的信息,不一定需要客户到公司的门店来。:..的信息,每天看到的人比较多,效果很明显。公司对外的信息发布是面向最终客户的平台,不光是信息的发布,还是一个公司对外宣传的窗口。房产中介公司的内部网络建设由于公司规模的不同是有不同的侧重点的。对于大型的中介公司来讲,进行公司内部的网络建设强调的是信息交互的速度和成本的节约。由于分店间的信息需要快速的传递,传统模式下的纸张或电话形式会产生不必要的成本,信息的及时性和正确性也不能保证,所以大型中介公司要建立自己的内部网络。对于中小公司来讲,内网的建设就包含两个方面的内容:一是如何把所有中小型中介联合起来,提高公司的竞争力;二是如何利用网络来提高自己公司的业务水平,帮助提高业务量。由于大多数中介企业一直沿用着传统的手抄笔耕式靠人脑记忆的信息管理模式进行经营活动,不可避免地引发管理成本提高、信息反应滞后和服务效率低下等问题。