精选市场比较法作业答案2024.10.doc

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6年11月1日的正常价格,在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗已成交的类似商品住宅并作为可比实例,有关资料如表:可比实例A可比实例B可比实例C成交价格5000人民币元/m2560美元/m2530美元/m2成交日期2005年8月1日2006年1月1日2006年5月1日交易情况-1%0%+2%区域因素+2%+3%0%个别因素0%+1%-2%上表交易情况中,负值表示低于正常价格的幅度,正值表示高于正常价格的幅度。区域因素、个别因素中,以估价对象的区域因素和个别因素为基准,负值表示劣于估价对象的因素对价格影响的幅度,正值表示优于估价对象的因素对价格影响的幅度。另外2005年8月1日人民币与美元的市场汇价为1美元=,2006年11月1日人民币与美元的市场汇价为1美元=;2005年7月1日至2006年11月1日期间,该类商品住宅以美元为基准的价格平均每月比上月下降1%。试利用上述资料估计该商品住宅在2006年11月1日以人民币表示的正常单价〔如需计算平均值,请采用简单算术平均法〕。解:〔1〕对可比实例A的单价修正=〔2〕对可比实例B的单价修正=〔3〕对可比实例B的单价修正=〔4〕计算计算估价房地产某商品住宅单价=9、为评估某写字楼的价格,在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例,有关资料如下表:影响因素可比实例A可比实例B可比实例C成交价格〔元/m2〕+2%0-3%区域因素0+3%0个别因素-1%-2%+1%上表交易情况中,正〔负〕值表示可比实例高〔低〕于其正常价格的幅度;区域因素和个别因素中,正〔负〕值表示可比实例的相应因素优〔劣〕于估价对象的幅度。,以后月均递减1%。〔如需计算平均值,采用简单算术平均法〕。解::〔1〕对可比实例A的单价修正=〔2〕对可比实例B的单价修正=〔3〕对可比实例B的单价修正=8〔4〕计算估价房地产某商品住宅单价=10、有某市一待估宗地G需要评估,现收集到与待估宗地条件类似的6块宗地,具体情况见下表:宗地成交价〔元/m2〕交易年份交易情况容积率区域因素个别因素A6801999+1%+1%-1%C7001998+5%-2%D7502001-1%+2%+1%:年份1996199719981999200020012024指数1001031071**********另据调查,该市此类用地容积率与地价的关系比为:当容积率在1-,,%;,,%。对交易情况、区域因素、个别因素的修正,都是案例宗地与被估宗地比较,表中负号表示案例宗地条件比待估宗地差,正号表示案例宗地条件优于待估宗地,数值大小代表对宗地地价的修正幅度。解:**********〔620+627+62++638+633〕/5=628〔元/m2〕