【最全最详细】物业管理方案 范文.pdf

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记,控制楼宇内流动人员数量,防止推销人员散发广告传单或者无关人员流窜;建立我公司覆盖全厦门市的物业保安呼叫系统,遇有突发事态,可以即将调配全公司人力和物力集中支援;制定应急准备和应急措施,如防台风、防地震方案等。2、对出租户管理租户的社区角色不同,人员流动性大,社会背景、身份也极其复杂,因此,出租户管理成为当今物业管理中较难处理的问题。我公司将从提倡亲和社区文化入手,对租户进行分类拜访与重点关注;配合派出所、居委会对小区内租户、流动人员的调查。确保楼宇内业主、租户的生活安全与人际和谐。:..3楼宇停车场有专人疏导,管理有序,罗列整齐,机动车辆出入有登记;非机动车车辆按规定位置停放;每天巡查楼宇内道路,确保道路通畅,路面平整;井盖无缺损、无丢失,路面井盖不影响车辆和行人通行及业主的日常生活。4、科学管理记录全面的事件日志,针对事故多发地加强巡逻及监控,泯灭安全隐患。B、,幢、单元(门)、户标号标志明显;定期检查外墙,发现破损及时修补,确保房屋外观完好、整洁,外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹;空调安装位置统一,冷凝水集中采集;设立小告示板,开展与业主交流,及时通报相关事项。:..一是以预防为主,坚持日常保养与计划维修并重,使设备始终处于良好状态;二是对房屋设备做到三好”,“四会”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋设备。“四会”是指物业维修人员对房屋设备要会使用、会保养、会检查、会排除故障。“五定”是对房屋主要设备的清洁、润滑、检修要做到定量、定人、定点、定时和定质;三是实行专业人员修理与使用操作人员修理相结合。以专业修理为主,同时设备的使用操作人员参加日常的维护保养和进行部份的小型维修。四是完善设备管理和定期维修制度。制度科学的保养规程,完善设备资料和维修登记卡片管理,合理制定定期维修计划。1)给排水设备管理管理目标:细心保养,确保给排水设备、阀门、管道工作正常,无跑冒滴漏,方便住用户生活。供水设备(包括蓄水池、供水泵、管网、屋顶水箱、水表、阀门等)。对生活水泵、给水管网定期检修及防腐保养,确保供水设备运行正常、设施完好、无渗漏、无污染;每天2次巡视水泵房、给水管网、屋顶水箱;水泵、水池、水箱有严格管理措施,无污染隐患;生活用水的水质符合卫生标准;对二次供水蓄水池、屋顶水箱每半年清洗、消毒一次,无二次污染,保存二次供水卫生许可证、水质化验单;停水提前一天通知住用户。:..水管理。每天巡视排水管道等设施,确保排水、排污管理通畅,无阻塞、外溢现象;汛期道路、车库、设备房无积水、浸泡发生;每年一次清理化粪池、污水井;遇有事故,维修人员在规定时间内进行抢修,无大面积跑水、泛水、长期停水现象。2)供电设备管理供电设备(变压器、电表、供电路线、总开关、户外型负荷开关、户内型漏电保护自动开关、避雷针等)。建立24小时运行和维修值班制度,及时排除故障;每天检查供电路线,确保正常供电,道路、楼道等公共照明完好;建立配电室巡查制度(每班巡查一次,每月细查一次,半年大检修一次),并做好运行记录;停电提前一天通知各用户;暂时施工及住(用)户装修制定暂时用电管理措施;发生地震、火灾、水灾等情况及时切断电源;备用应急发机电随时起用。配电房管理。由机电技术人员管理和值班,无关人员禁止入内;建立配电运行记录,每班巡查1次,每月细查1次,半年大检修1次,查出问题及时处理,并做好记录;室内照明、通风保持良好;操作开头的标志明显,停电拉闸要挂标志牌,检修停电,更应挂牌;操作及检验时,必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。供电设备的正常维护和保养。观察种类仪表、电压是否正常,使用电流的变化情况,高峰用电时的电流数值,三相电流是否平衡,对:..核对各个支路的实际负荷是否与装设的保护元件整定值相符合;配电箱固定是否坚固,箱内器件是否完好无损,各闸具的接头有无松动,操作是否灵便,刀刃及接点有无烧伤,导线绝缘是否老化、变脆、熔断器有无焦痕;导线绝缘是否良好,各类绝缘导线的绝缘是否老化,各接头处无烧焦、变脆、绝缘包布有无失效,接头之间有无腐蚀现象;金属管连接的地线是否良好,有无虚脱或者腐蚀,各种管路固定是否坚固。管子接头有无脱扣拔节现象,管路有无塌腰变形;各用电器具是否坚固;各种地板的接地电阻是否符合规定。3)弱电设备管理每天对门禁对讲系统进行维修保养,确保故障能及时排除。4)消防管理消防控制中心24小时值班,消防系统设施设备齐全,完好无损,可随时起用;制订突发事件应急方案;消防管理员接受严格正规的培训。建立日常防火检查制度,每周一次检查消防系统设施设备,每月全部检查一次,及时发现并消除火灾安全隐患,确保消防设施齐全、完好,标识完整,可随时起用;在明显处设立消防疏散示意图。照明设施、引路标志完好,紧急疏散通道畅通无阻;全体管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题;组织开展消防法规及:..消防知识的宣传教育,明确各区域防火责任人;建立义务消防队,制订突发火灾应急方案;每年举行一次消防演****增强应急技能、提高业主消防意识。C、环境保结系统环境卫生管理的目的是净化环境,给住用人提供一个清洁宜人的工作、生活环境。我司对清洁卫生工作将严格“五定”管理,即定人、定地点、定时间、定任务、定质量。管理标准:垃圾箱、果皮箱等环卫设备完备;标准化保洁(专职人员及清洁卫生责任制);垃圾日产日清,定期进行卫生消毒灭杀;房屋公共部门共用设施无蚁害;楼宇内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物;房屋共用部位保持清洁,无乱贴、乱画;楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净。1、日常保洁范围工作内容频次标准备注楼道1收垃圾,洗垃圾桶2次/天无遗留物、臭味2扫地板及楼梯1次/天无杂物,无积水3冲洗楼梯1次/周无杂物,无积水4擦公寓口信报箱1次/天无灰尘,无手印16:..5擦电梯2次/天无灰尘,无手印6擦公共防盗门1次/周无灰尘7擦楼梯扶手1次/周无灰尘8擦公共天花板1次/周无灰尘、蜘蛛丝9擦消火栓1次/月无灰尘10擦窗户2次/月无灰尘道路1路面循环清扫无杂物2路边绿地2次/天无杂物3水泵结合器1次/周无灰尘4路灯柱1次/周无灰尘绿地清理2次/天无灰尘、枯叶2、四害泯灭在楼道、道路、绿地等公共区域,每月定期一次采取措施泯灭老鼠、蟑螂,二次泯灭蚊子、苍蝇,配合周围区域对四害滋生地消毒处理。D、绿化维护系统制定绿化管理标准,定期对楼宇绿化进行浇水、施肥、修剪、杀17:..虫等工作;对楼宇绿化进行改进、栽种;绿地无改变使用用途和破坏、辚轹、占用现象;花草树木长势良好,修剪整齐美观,无病虫害,无折损、无斑秃;绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。项目措施标准绿化浇水浇水(依气候变化)浇足浇透草皮修剪(按季节进行)草皮美观平整杂草清除(每周一次)确保基本无杂草防虫病虫害防治(一年2次)无病虫害养护施肥(一年4次)绿化生长旺盛乔灌木修剪造型一年4次E、共用设施管理系统制定共用设施管理标准,对业主的共用设施:篮球场、网球场、羽毛球场等制定相应的管理办法,定期对共用设施进行维护保养;开发收益性服务项目,借助专业的物业管理服务对共用设施进行有效管理,并引入良好的运营机制充分发挥物业的使用价值,为业主及开辟商获取收益也为良好的物业管理注入动力。F、社区文化活动组织系统18:..1、社区文化建设创造一个和谐、文明、舒适的生活与工作环境是我公司与业主的共同愿望。在一年里,特殊是节日,如春节、中秋节等,管理处腾出活动空间,与社区居委员会一道,组织社区居民参预开展各种积极向上的文艺活动,使住用户拥有一份归属感;各项活动事先计划,争取政府有关部门支持,并发展与业主委员会、社区居委会以及政府有关部门的良好合作关系;在楼宇告示栏上设立学****宣传园地;配合、支持、参预社区文化建设,提倡高雅的社区文化。2、便民服务“不出社区门,照样过日子”是本公司服务的一项重要目标,当住户遇到生活上或者工作上的多方面问题而难以应对时,全公司员工都能够有求必应地提供服务,主动为住户排难解纷,积极开展暂时性的、专项性的、业户自愿选择的特约服务方式。1)、日常服务设置业主联络处、服务专线,开辟为业主/业主委员会与本公司沟通交流场所,非但要接受住户的质疑、问询、投诉、求助、报修,还要求公司员工必须热情相待,及时处理和反馈住户的各种要求;建19:..立回访制度并记录,定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单,对合理化建议及时整改;每半年公开一次物业管理服务费用收支情况;代定报刊,邮件报刊代收代发。2)、特约服务提供有偿特约维修服务。室内维修装璜业务,小修无非夜,中修三天完成;空房代管,房屋中介;委托代装家用电器;代办家庭清洁、消毒、打蜡;委托代聘各种类型的保姆、家教和医疗护理;信息咨询服务等六、物业接管事项说明我公司一旦接受委托进行物业管理,保安、环境卫生等关系小区基本生活秩序的工作即将入场开展,各项接管工作一周内完成,以保障小区业主的切身利益。20