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土地(市场法假设开发法)估价过程.doc


文档分类:法律/法学 | 页数:约19页 举报非法文档有奖
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】的内容,可以使用淘豆网的站内搜索功能,选择自己适合的文档,以下文字是截取该文章内的部分文字,如需要获得完整电子版,请下载此文档到您的设备,方便您编辑和打印。精心整理估价过程A、市场比较法、基本源理市场比较法,是在求取一宗评估宗地的价格时,依据代替原理,将评估宗地与在较近时期内已经发生交易的近似宗地实例进行比较比较,并依据后者已知的价格,参照该宗地的交易状况、期日、地域以及个别要素等差异,修正得出评估宗地在估价期日地价的方法。其基本公式:V=VBXAXBXDX正式中:V:待估宗地价格;VB:比较实例价格;:待估宗地状况指数/L匕较实例宗地状况指数B:待估宗地估价期日地价指数/L匕较实例宗地交易日期地价指数D:待估宗地域域要素条件指数/L匕较实例宗地域域要素条件指数E:待估宗地个别要素条件指数/L匕较实例宗地个别要素条件指数详细测算思路是:采纳比较实例;选择比较要素,并详细说明估价对象和比较实例的各要素条件;在要素指标量化的基础上,将要素指标差异折算为反应价格差其余要素条件指数,编制比较要素条件说明表;依据比较要素条件指数表,确立比较要素修正系数。采纳各要素修正系数连乘法,求算各比较实例经要素修正后达到估价对象条件时的比准价格。比较准价格进行分析,确立市场比较法测算结果。精心整理、估价过程比较实例的选择估价对象设定用途为城镇住所用地,受托方估价人员经过对估价对象所在地域内市场交易资料的采集并分析,采纳了与待估宗地处于同一供需圈内的多个同样用途交易事例。经过优选比较分析,最后选择了近期发生交易的与估价对象条件近似的3个比较实例,各比较事例详细条件描绘以下:实例A:潍坊东兴建设发展有限企业用地该实例是潍坊东兴建设发展有限企业所使用的位于高新区永春路以东、清池街办岳家村以北、东西向规划支路以南的土地,用途为住用地,用地面积10930平方米,土地使用年期为70年,。宗地距地域商服中心5400米,距最近的公交车站300米,距长途汽车站5200米,地域内路网茂盛,有骨干道,泊车方便。宗地临次干道,形状规则,地形平展,地质条件优,土地承载力大于25吨/m2,自然灾祸发生频次大于100年一遇,宗地所在地域公用设备较齐备,处于洁净区。成交时间2012年6月26日,交易正常,基础设备开发程度达到宗地红线外“七通”(通路、通电、供水、排水、通信、供气、供热)及红线内“地面平展”,。实例B:潍坊企辉置业有限企业用地该实例是潍坊企辉置业有限企业所使用的位于高新区樱前街以南、潍安路以西的土地,用途为住所用地,用地面积13765平方米,土地使用年期为70年,。宗地距地域商服中心4500米,距近来的公交车站100米,距长途汽车站4000米,地域内路网茂盛,有骨干道,泊车方便。宗地临骨干道,形状规则,地形平展,地质条件优,土地承载力大于25吨/m2,自然灾祸发生频次大于100年一遇,宗地所在地域公用设备较齐备,处于洁净区。成交时间2011年11月23日,交易正常,基础设备开发程度达到宗地红线外“七通”(通路、通电、供水、排水、通信、精心整理供气、供热)及红线内“地面平展”的土地使用权交易价格为1800元/平方米,。实例C:山东艾尼维尔置业有限企业用地该实例是山东艾尼维尔置业有限企业所使用的位于高新区宝通街以南、永春路以东、东西向规划支路以北的土地,用途为住所用地,用地面积17837平方米,土地使用年期为70年,。宗地距地域商服中心5000米,距近来的公交车站300米,距长途汽车站5000米,地域内路网茂盛,有骨干道,泊车方便。宗地临次干道,形状规则,地形平展,地质条件优,土地承载力大于25吨/m2,自然灾祸发生频次大于100年一遇,宗地所在地域公用设备较齐备,处于洁净区。成交时间2012年6月26日,交易正常,基础设备开发程度达到宗地红线外“七通”(通路、通电、供水、排水、通信、供气、供热)及红线内“地面平展”,。各比较事例详细状况以下表3-1—1:表3-1—1比较事例基本状况表事例出让方爱让方地块地点土地交易土地交易交交易时间容交易楼交易面例较级别后用开发状况易积面价格积(平途程度类率(元/方米)、、、、、牌限企业东西向规划支路以北注:“七通一平”为宗地红线外“七通”(即通路、通电、供水、排水、通信、供气、供热)及红线内“地面平展”比较要素选择依据估价对象与比较事例的详细状况,联合市场检查状况及评估人员经验,参照《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001),我们选择影响估价对象地价的主要因素有:①用途修正:依据检查不同样用途的利润状况,进行比较确立用途修正系数。②交易期日:依据地价指数,确立交易期日修正系数。③交易状况:考虑交易行为中的一些特别要素所造成的比较事例地价误差,将其成交地价修正为正常市场所价。④交易方式:考虑交易行为中交易方式的不同样,而将交易方式修正为同一交易方式的正常市场所价。⑤土地使用年期:指估价对象和比较事例的土地使用年期。⑥地域要素:主要有距地域商服中心距离、道路畅达度、距公交车站距离、距长途汽车站距离、基础设备状况、地域公用设备状况和环境利害度等。⑦个别要素:主要有自然灾祸危害程度、地质状况、宗地形状、地形、临街条件、规划限制等。与估价对象各要素及其条件说明见表3-1-2比较要素条件说明表精心整理估价对象及比较实例估价对象实例A实例B实例C比较要素潍坊高新区永春高新区永春以东、高新区宝通街以清池街办岳家村高新区樱前街以南、永春路以东、地点高新区宝通以北、以北、东西向规划南、潍安路以西东西向规划支路潍安路以东支路以南以北单位楼面地价(元/建筑平方米),泊车方有骨干道,泊车方有骨干道,泊车有骨干道,泊车便便方便方便地域距公交车站距离距公交站点300m距公交站点300m距公交站点100m距公交站点300m要素距长途汽车站距离6500m5200m4000m5000m七通(通路、通电、七通(通路、通电、七通(通路、通电、七通(通路、通电、基础设备状况供水、供水、排水、供水、供水、排水、供水、供水、排水、供水、供水、排水、通信、供气、供暖)通信、供气、供暖)通信、供气、供暖)通信、供气、供暖)地域公用设备状况公用设备较齐备公用设备较齐备公用设备较齐备公用设备较齐备环境利害度洁净区洁净区洁净区洁净区自然灾祸危害程度≥100年一遇≥100年一遇≥100年一遇≥100年一遇个别2≥25≥25≥25≥25地质状况(T/m)要素宗地形状规则规则规则规则地形平展平展平展平展临街条件临次干道临次干道临次干道临次干道规划限制最正确用途最正确用途最正确用途最正确用途编制比较要素条件指数表依据估价对象与比较实例各样要素详细状况,编制比较要素条件指数表。比较要素指数确立以下:①用途修正:估价对象与比较事例的用途均为城镇住所用地,故乡地用途修正指数均为100。②期日修正:估价对象与3个比较事例均处于潍坊市高新技术家产开发区内,精心整理依据市场检查及分析,宗地所在地域地价改动状况与潍坊市地价动向监测数据基本相当,此次评估采纳潍坊市地价动向监测数据计算估价对象与3个比较事例的期日修正当。表3-1—3潍坊市住所用地地价增添率表(摘自中国地价动向监测网)2011年第四时度│2012年第一季度│%%%此次评估以2011年第四时度为基正确立待估宗地的期日修正当=(1+%)X(1+%)=:(1+%)X(1+%)==:(1+%)X(1+%)=、事例A、事例B、、、100、。③交易状况修正考虑交易状况能否正常对地价的影响。比较事例A、B、C均为正常状况下发生的交易,地价水平为市场价格,所以不需要将地价进行交易状况修正。④,3个比较事例的土地使用年期均为70年,二者不年期修正。依据公式:K。=(1-1/(“r)”)/(1-1/(1竹)”)式中:K—比较实例的土地使用年期修正系数致,需进行r—土地复原利率(%,土地复原利率确实定方法详见本报告特别说明事项)精心整理n--比较实例土地使用年期70年K。=(1-1/(1+%)”)/(1-1/(1+%)):,以估价对象指数为100,、、。⑤地域及个别要素条件指数、地域要素:A、距地域商服中心距离,以估价对象距地域商服中心距离修正指数定为100,距离每增添或减少1公里,地价减少或增添2%。、道路畅达度指数确实定道路畅达度分为路网茂盛,地域内有骨干道,泊车方便;路网茂盛,地域内有骨干道,泊车较方便;路网茂盛,地域内有骨干道,泊车方便度一般;路网茂盛,地域内有次干道,泊车较困难;路网茂盛,地域内有支路道,泊车困难。以待估宗地为100,每上升或降低一个等级,指数相应上升或降低2%。C、距公交车站距离指数确实定,以估价对象条件为100,距公交车站距离每增加或减少100米,则地价减少或增添1%。D、距长途汽车站距离指数确实定,以估价对象条件为100,距公交车站距离每增添或减少1公里,则地价减少或增添2%。、基础设备状况,估价对象与比较事例的土地开发程度均为宗地红线外“七通”(通路、通电、供水、排水、通信、供气、供热),故基础设备状况修正指数均为100。、地域公用设备状况指数,将地域公用设备分为公用设备齐备,散布宽泛;公用设备较齐备;公用设备不齐备。以待估宗地为100,每上升或降低一个等级,指数相应上升或降低1%。精心整理G、环境质量指数确实定:将环境质量状况分为洁净区、轻度污染区、中度污染区、重度染污区四个级别,以估价对象条件指数定为100,环境质量级别每上升或降低一个级别地价增添或减少1%。Ⅱ、个别要素:A、自然灾祸危害程度指数修正:分为≥100年一遇;50-100年一遇;30-50年一遇;<30年一遇四个等级,以估价对象条件为100,每上升或降落一个级别地价上升或降落1%。B、地质条件指数,将地质条件按地基承载力大小区分为:优、较优、一般、较22劣、劣五个等级喊[化分标准:地基承载力>30T/m属优;25-30T/m属较优,20-25T222属劣]。以估价对象条件为100,每/m属一般,在15—20T/m属较劣,<15T/m上升或降落一个等级,地价上升或降落1%。C、宗地形状,分为不规则、较规则、规则三等级,以估价对象条件为100,每上升或降落一个级别地价上升或降落1%。D、宗地地形条件,将宗地地形条件分为平展、较平展、不平展三个级别。以估价对象条件为100,每上升或降落一个级别地价上升或降落1%。E、宗地临街条件,将宗地临街条件分为临骨干道、临次干道、临支路、临邻居间支路等级别。以估价对象条件为100,每上升或降落一个级别地价上升或降落2%。、用地规划限制,将宗地的用地规区分为最正确用途、较合用途、不合用途三各样类,以估价对象条件为100,每上升或降落一个级别地价上升或降落1%。依据以上比较要素指数的说明,编制比较要素条件指数表。④要素修正在各要素条件指数的基础进步行比较实例各影响要素修正,将评估宗地的要素条件指数,获取要素条件修正系数见表3-1-5。⑤实例修正后的楼面地价计算精心整理经过比较分析,采纳各要素修正系数连乘法,求算各比较实例经要素修正后达到估价对象条件时的比准价格。估价对象与三个比较事例处于同一供需圈,用途同样,交易日期周边,可比性高,经过比较分析,三个比准价格比较凑近,考虑三个比较事例均为市场正常交易事例,评估过程要素修正幅度合理,故取三个比准价格的简单算术均匀值作为市场比较法的评估结果。即:单位楼面地价二(++)÷3=⑥土地单价计算表3-1—(元/建筑平方米)=单位楼面地价X容积率==、假定开发法假定开发法是第一依据土地用途估计开发项目达成后不动产正常交易价格(即总开发价值)的基础上,扣除建筑物建筑开销和与建筑物建筑、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等开销,此后从总开发价值中分别出价格余额,最后求取总地价、单位地价的方法。其部分公式土地价格二估计开发达成后房地产总售价—开发成本—投资利息—投资利润—销售税费表3-1—5宗地要素条件修正系数表估价对象及比较实例实例A实例B实例C比较要素单位楼面地价(元/建筑平方米).22//100100/100100/100土地使用年期100////105100/103基础设备状况100/100100/100100/100地域公用设备状况100/100100/100100/100环境利害度100/100100/100100/100个别自然灾祸危害程度100/100100/100100/100要素地质状况100/100100/100100/100宗地形状100/100100/100100/100地形100/100100/100100/100临街条件100/100100/102100/100规划限制100/100100/100100/(元/平方米)()

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