房地产估价理论与方法第六章：市场法及其应用.pdf

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期剩余经济寿命为30年,报酬率为8%.该写字楼因采光受影响造成的损失为()万元.【2009年真题】A。。29C。[答疑编号5]『正确答案』C3。房地产状况调整的思路(掌握)总体的两种思路直接比较法以估价对象房地产状况为基准将可比实例房地产状况与估价对象房地产状况进行直接比较间接比较法——设定一种“标准房地产”,以该标准房地产状况为基准,将可比实例房地产状况与估价对象房地产状况进行间接比较调整方向如果可比实例房地产状况比估价对象房地产状况好的,确定估价对象价格时,应对可比实例成交价格减价如果可比实例房地产状况比估价对象房地产状况差的,确定估价对象价格时,应对可比实例成交价格加价具体思路确定对估价对象这类房地产的价格有影响的各种房地产自身因素判定估价对象房地产和可比实例房地产在这些因素方面的状况并进行比较,(掌握)一般方法:百分率法,差额法具体方法:直接比较调整,间接比较调整:..。×房地产状况调整系数=可比实例在估价对象房地产状况下的价格房地产状况调整系数以估价对象房地产状况为基准来确定假设可比实例在其房地产状况下的价格比在估价对象房地产状况下的价格高、低的百分比率为±R%,则可比实例在其房地产状况下的价格×=可比实例在估价对象房地产状况下的价格可比实例在其房地产状况下的价格×=可比实例在估价对象房地产状况下的价格差额法可比实例在其房地产状况下的价格±房地产状况调整金额=可比实例在估价对象房地产状况下的价格直接比较调整步骤①确定若干种对房地产价格有影响的房地产状况方面的因素②根据每种因素对房地产价格的影响程度确定权重③以估价对象的房地产状况为基准(100),将可比实例的房地产状况与估价对象的状况逐因素比较并评分,好于估价对象的评分大于100,不如估价对象的,评分低于100④将累计所得的分数转化为调整价格的比率⑤利用该比率对可比实例价格进行调整■公式可比实例在其房地产状况下的价格×=可比实例在估价对象房地产状况下的价格间接比较调整第一步,标准化修正设定一个标准房地产状况为100,将估价对象及可比实例的房地产状况均与标准房地产进行比较并评分,估价对象或可比实例好于标准房地产,则评分高于100,反之则低于100。可比实例在其房地产状况下的价格×=可比实例在标准房地产状况下的价格第二步,房地产状况调整可比实例在标准房地产状况下的价格×=可比实例在估价对象房地产状况下的价格综上:可比实例在其房地产状况下的价格*=可比实例在估价对象房地产状况下的价格在市场法中,对房地产状况进行间接比较调整,其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况,得102分;估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况,得97分,则房地产状况修正系数为()。【2006年真题】。0。。01D。1。05提示:参见教材P197[答疑编号6]『正确答案』A『答案解析』第八节求取比准价格求取最终比准价格的方法(了解):..三种基本方法百分率法下的修正和调整系数连乘公式比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况修正系数×房地产状况调整系数比准价格=可比实例成交价格×比准价格=可比实例成交价格×百分率法下的修正和调整系数累加公式比准价格=可比实例成交价格×(1+交易情况修正系数+市场状况调整系数+房地产状况调整系数)比准价格=可比实例成交价格×比准价格=可比实例成交价格×差额法下的公式比准价格=可比实例成交价格±交易情况修正金额±市场状况调整金额±房地产状况调整金额直接比较修正法和间接比较修正法直接比较修正法比准价格=可比实例成交价格×=可比实例成交价格间接比较修正法比准价格=可比实例成交价格比准价格=可比实例成交价格求取最终比准价格的方法(了解)一个可比实例,对应着一个比准价格将多个比准价格修正为一个最终价格的方法平均数■简单平均数■加权平均数□中位数□众数■平均数、中位数、众数三者的关系□变量值完全对称的,这三者一致□在向右倾斜的分布中,平均数最小,众数最大,中位数居中□在向左倾斜的分布中,平均数最大,众数最小,中位数居中某宗地的面积为1000m2:采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/m2,2190元/m2和2220元/m2,如果赋予这三个价格的权重分别为0。3,0。4和0。3,则采用加权算术平均法得到的比准价格为()元/m2。【2006年真题】A。2160B。2175C。2181:..提示:参见教材P201[答疑编号1]『正确答案』C『答案解析』加权平均法得到的比准价格=2130×+2190×+2220×=2181第九节市场法总结和运用举例解题步骤第一步,建立比较基准,主要看以下两个方面.□统一付款方式□统一价格单位■第二步,交易情况修正■第三步,市场状况调整■第四步,制作房地产状况比较表,包括直接或间接(评分表)■第五步,根据评分表,写出房地产状况调整系数■第六步,代入完整公式计算■第七步,综合各比准价格求出最终比准价格为评估某房地产2008年10月1日的市场价格,选取的可比实例资料是:交易日期为2008年4月1日,合同约定买方支付给卖方3500元/m2,买卖中涉及的税费全部由买方支付,该地区房地产交易中规定卖方、买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2008年2月1日起到2008年10月1日期间,该类房地产价格平均每月比上月上涨0。3%,则该可比实例修正、调整后的价格为()元/m2。【2008年真题】。68C。3790。:参见教材P187、P191[答疑编号2]『正确答案』D『答案解析』交易情况修正3500+6%×X=XX==。4×1。0036=,看例题6—13[答疑编号3]答案:为评估某商品住宅2007年8月15日的正常市场价格,在该住宅附近选取了A、B、C三宗类似住宅的交易实例作为可比实例。根据下面给出的条件,:可比实例A可比实例B可比实例C成交价格3700元/㎡4200元/㎡3900元/㎡:..年3月15日2007年6月15日2007年7月15日已知以正常的市场价格为基准,可比实例交易情况分析判断结果如下:可比实例A可比实例B可比实例C交易情况-2%0+1%已知该类住宅2007年2月至8月的定基价格指数如下:。。0106。8已知房地产状况比较判断结果如下表:房地产状况权重估价对象可比实例A可比实例B可比实例C区位状况0。5**********实物状况0。[答疑编号4]【解析】第一步,看是否需要建立比较基准,本题中不需要■第二步,看交易情况是否需要调整,可比实例A、C需要A的交易情况调整系数=100/98B的交易情况调整系数=100/100C的交易情况调整系数=100/101■第三步,交易日期调整(定基指数调整)A的市场状况调整系数=8月指数/3月指数=106。8/92。4B的市场状况调整系数=8月指数/6月指数=。3C的市场状况调整系数=8月指数/7月指数=■第四步,制作房地产状况比较表。本题中直接给出了评分表,所以不需要再制作.■第五步,房地产状况调整系数可比实例A的房地产状况调整系数可比实例B的房地产状况调整系数可比实例C的房地产状况调整系数■第六步,代入完整公式计算比准价格=可比实例的成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数可比实例A的比准价格可比实例B的比准价格可比实例C的比准价格■第七步,得出最终结果,如无说明,可采用简单算术平均数估价对象的正常市场价格