房地产信托融资方式一览图.docx

该【房地产信托融资方式一览图 】是由【书生教育】上传分享，文档一共【13】页，该文档可以免费在线阅读，需要了解更多关于【房地产信托融资方式一览图 】的内容，可以使用淘豆网的站内搜索功能，选择自己适合的文档，以下文字是截取该文章内的部分文字，如需要获得完整电子版，请下载此文档到您的设备，方便您编辑和打印。“四四”四四四四四四四四1四2四四四//四四四四四四四四四四四四四四35四/四四四四四四四50四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四/四四四四/四四四四四四四/6四四四/四四四四四四四四四/10四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四1四2四四四/四四四四四四四四/四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四50四四四/四四四四四四6四四10四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四1四2四四四/四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四/6四四四四四10四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四/四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四/四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四6四四四四四四四四四四四四四10%、操作流程1、贷款型信托投资者(委托人)2、股权型信托1)信托资本4)信托收益及本金信托投资企业(受托人)2)信托贷款3)支付利息偿还本金财产抵押股权质押第三方担保开发商(项目企业)优选文档优选文档螈莆羁螁袄肀袈蒀蒁肅袁6优选文档投资者(受托人)1)信托资本4)信托收益及本金信托投资企业(委托人)2)收买股权或增资扩股3)溢价股权回购股权质押第三方担保开发商(项目企业)优选文档优选文档螈莆羁螁袄肀袈蒀蒁肅袁13优选文档3、财产受益型信托溢价回购优先受益权投资者(2)信托资本信托投资企业(1)信托财产(委托人)(4)信托收益及本金(受托人)(3)优先受益权收入优先受益权开发商(委托人)优选文档优选文档螈莆羁螁袄肀袈蒀蒁肅袁13优选文档二、信托企业目前常用的信用增级方式信托产品设置(超)优先级受益权和次级受益权,优先级受益权由一般投资者拥有,次级受益权由融资方或关系第三方拥有。信托收益分配序次一般为:①分配优先受益人信托资本本金-②分配优先受益人信托收益-③分配次级受益人信托资本本金-④分配次级受益人信托收益。三、政策层面可能变化的影响(有新闻报道看守层将禁止“股权投资+溢价回购类”信托产品)本源:2009年7月31日证券日报继传出“打新”型信托产品将被叫停的信息后,回购类信托产品也面对着相同的情况。日前多家媒体报道称,一份规范信托业务的征采建议稿正在业内传开,“股权%2B回购”式的股权信托投资。建议稿中明确提出了几项要求:第一,信托企业张开信托业务,不得以股权投资附加回购方式进行项目投资。其次,信托企业要严格执行国家新拟订的固定财产贷款项目资本金管理制度;信托企业不得将银行理财资本用于项目资本金,但对接商业银行的个人银行业务除外。最后,信托企业张开项目融资业务时,要依照国家规定,明确和细化可接受的资本金本源,对于来自股东借款(除非注明在风险情况下放弃所有偿还权益)、银行贷款和银行理财资本,不得作为项目资本金。此征采建议稿初衷是为了有效管理信托企业和地方政府合作的基建类信托产品的风险,但可能对目前的其他类“股权投资+回购”模式产生影响。四、一点设想基于我司项目的特色及配合后续招商需要,建议采用股权信托模式融资,同时信托产品设置超优先级受益权、优先级受益权、次级受益权,拥有不一样样的受益权享有不一样样的收益率;其中:超优先级受益权由一般投资者拥有;优先级受益权建议由开发商(隐藏的投资商)拥有,可附加某些在项目地域内投资的优惠权益;次级受益权由融资方或关系方拥有(设置次级受益权其实不是必需的)。、案例序信托企业信托计划名称日期刊行规模限时预期年收益资本运用方式风险控制措施号一贷款信托总1亿元,公开刊行优先级受益权部分信托资本用于向北京天鸿物业抵押、抵押物附着万象新天项目2009年4月优先级受益权人民预期收益率:6%/置业有限企业发放房地产的应收账款质押、保证1外贸信托会集资本信托24日至5月币8000万元,次级2年年;购买300万元及开发贷款,用于万象新天担保、抵押物保险、%/年百瑞宝盈34号信托资本以债权形式供应2009年8月3给广居民生,用于“五里政府信用保证、财产质(五里村土地2百瑞信托日至8月148,%(2年期)村”一级土地整理项目和押、股权质押、责任担整理项目)会集日“青城山房”项目后期建保、现金流监控资本信托计划设。北京沿海青年会集资本以贷款方式发放2008年10月给北京沿海绿色家园世纪信托贷款的担保方式公寓贷款项目3中诚信托6日至20087000-%-%房地产开发有限企业,用为抵押担保和关系方会集资本信托年10月18日于北京沿海青年公寓项目的连带责任保证担保。(%-%津广成城乡建设投资有限独资企业)会集资本信托年8月22日企业进行增资计划中融-悦合资权以股权投资的方式直接或2中融信托投资会集资本2009-7--%间接拥有上海悦合置业有受益权分层、担保信托计划限企业100%的股权三财产受益型信托信息大厦项目信托计划本金用于购买信不动产信托信2008年10月不高于人民币2500预期年收益率为息大厦项目不动产信托1中原信托托受益权投资15日至20081年(以下简称"%会集资本信托年10月28日")项下初始受益人的所有计划初始受益权***托委派代表进辛特拉产权酒2009年8月5向海南致远购买其开发的入海南致远董事会、通店(不动产)投过中国工商银行预售2***托日-2009年95000-\11%辛特拉皇家度假酒店部分资会集资本信款看守账户,,其中次级受益(超优先超优先受益权预期天津星耀五洲项目企业股中信盛景·星耀2008年9月权出资权益很多于级)、3年化收益率为权、债权运用、其他房地1中信信托地产基金会集10日-;优先级受受益权分层等年(优先14%(含一次性认购产企业股权、;超级)、5费2%)。(次级)亿元。人民币35,000万元,受益权分层、天泰地产其中:%~20%(优先级以股权、债权等合法方式,中信天泰不动及天泰企业保证、结合30,000万元;次级受受益权);若每年收投资于青岛、济南等泛山产投资信托基2009年8月管理、资本看守、邀请2中信信托益权5,000万元(%,则天东市场的优秀房地产项金会集资本信10~9月9日专业服务商、经深入尽据优先级实质募集泰地产和天泰企业目,现已确定4个种子项托计划职检查的种子项目等规模,按比率般配),予以补足。目。风险防范手段。由天泰企业认购。、房地产信托概论信托是指委托人基于对受托人的相信,将其财产权委托给受托人,由受托人按委托人的意愿以自己的名义,为受益人的利益也许特定目的,进行管理也许处分的行为。它是以财产为核心、以相信为基础、以委托为方式的一种财产管理制度。其实质可概括为“受人之托,代人理财”。房地产信托是信托业务的一种。所谓房地产信托,是指信托投资企业经过信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资本,按委托人的意愿以自己的名义,为受益人的利益也许特定目的,以不动产或其经营企业为主要运用标的,对房地产信托资本进行管理、运用和处分的行为。这里所指的不动产,包括房地产及其经营权、物业管理权、租借权、受益权和担保抵押权等相关权益。二、房地产信托融资模式基于融资过程中形成产权关系及现实的运用,房地产信托融资主要有贷款型信托、股权型信托、混杂型信托、财产受益型信托四种模式。(一)贷款型信托融资模式1、操作流程在这种模式下,信托投资企业作为受托人,接受市场中不特定(委托人)投资者的委托,以信托合同的形式将其资本会集起来,此后经过信托贷款的方式贷给开发商,开发商如期支付利息并于信托计划限时届满时偿还本金给信托投资企业;信托投资企业如期向投资者支付信托受益并于信托计划限时届满之时支付最后一期信托收益和偿还本金给投资者。优选文档优选文档螈莆羁螁袄肀袈蒀蒁肅袁20优选文档投资者(委托人)1)信托资本4)信托收益及本金信托投资企业(受托人)2)信托贷款3)支付利息偿还本金财产抵押股权质押第三方担保开发商(项目企业)、特色及优势对企业(项目)要求要求的风险控制系统退出方式“四证”齐全财产抵押(土地、房产等偿还贷款本金自有资本金达到35%不动产,抵押率一般在二级以上开发资质50%左右)、股权质押、项目盈利能力强第三方担保、设置独立账户融资本额融资限时融资成本视开发商的实力、项目的以1-2年居多,近来也出一般高于同期银行法定资本需求及双方的谈判现了5年期甚至更长远限贷款利率,目前在6%结果,从几千万到几亿不的信托计划-10%居多。等优势:融资限时比较灵便(二)股权型信托融资模式1、操作流程在这种模式下,信托投资企业以刊行信托产品的方式从资本拥有人手中募集资本,此后以股权投资的方式(收买股权或增资扩股)向项目企业注入资本,同时项目企业或关系的第三方承诺在必然的限时(如两年)后溢价回购信托投资企业拥有的股权。优选文档优选文档螈莆羁螁袄肀袈蒀蒁肅袁23优选文档投资者(受托人)1)信托资本4)信托收益及本金信托投资企业(委托人)2)收买股权或增资扩股3)溢价股权回购股权质押第三方担保开发商(项目企业)优选文档优选文档螈莆羁螁袄肀袈蒀蒁肅袁13优选文档2、特色及优势对企业(项目)要求要求风险控制系统退出方式股权结构相对简单清向(项目)