房地产行业项目开发贷款基本流程大纲纲要.docx

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;公司章程(原件及复印件);验资报告(原件及复印件);法定代表人证明、签字样本;9. 企业董事会成员和主要负责人、财务负责人名单和签字样本 ;若客户为有限责任公司、股份有限公司、合资合作企业或承包经营企业,要求提供董事会或发包人同意的决议或文件(原件); (原件);其他所需材料。;国有土地使用证;中标通知书;付清土地出让金凭证;建设用地规划许可证;建设工程规划许可证;建筑工程施工许可证;建筑总承包合同; ;项目可行性报告;其他相关材料。、抵押或质押的不同要求提供材料。贷款利率贷款利率按中国人民银行利率浮动有关规定执行。一般上浮 15%—30%。贷款程序借款人申请借款时,应首先填写《借款申请书》,并按贷款人提出的贷款条件和要求提供有关资料。银行受理借款人申请后,应按银行规定程序,指定调查人员调查借款人是否符合贷款条件,对工程项目的可行性和概预算情况进行评估,测定贷款的风险度。提出贷与不贷、贷款额度、期限、利率和担保方式意见。银行审查人员对调查人员提供的调查报告、评估报告及所依据的资料、文件进行审查核实,提出审查意见。在调查、审查的基础上,由银行审批贷款。商品房开发贷款的审批权限,按照银行颁布的有关中长期贷款授权规定执行。贷款人同意贷款的,应当根据《贷款通则》的规定与借款人签订《借款合同》,并依据有关法律规定,严格审查担保的合法性、有效性和可靠性,并办理有关手续。房地产开发贷款种类和申请条件照开发内容的不同,房地产开发贷款又有以下几种类型:、住房开发贷款,是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售住房的贷款。、商业用房开发贷款,是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售,主要用于商业行为而非家庭居住用房的贷款。、土地开发贷款,是指银行向房地产开发企业发放的用于土地开发的贷款。、房地产开发企业流动资金贷款,是指房地产开发企业因资金周转所需申请的贷款,不与具体项目相联系,由于最终仍然用来支持房地产开发,因此这类贷款仍属房地产开发贷款。除一般贷款所要求的条件外,申请房地产开发贷款的借款人还应具备以下条件:、有企业法人营业执照。、已取得贷款项目的土地使用权,且土地使用权终止时间长于贷款终止时间。、已取得贷款项目规划投资许可证、建设许可证、开工许可证,外销房屋许可证,并完成各项立项手续,且全部立项文件完整、真实、有效。、贷款项目申报用途与其功能相符,并能够有效地满足当地城市规划和房地产市场的需求。、贷款项目工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定。工程预算投资总额能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要。6、具有一定比例的自有资金 (一般应达到项目预算投资总额的 30%) ,并能够在银行贷款之前投入项目建设。、在银行开立帐户保持正常业务往来。、开发商须对建设的房地产进行保险,且第一受益人为贷款银行。房地产开发贷款申请资料基本材料法人营业执照 (副本及影印件 );法人代码证书 (副本及影印件 );法定代表人证明、签字样本 (原件及影印件 );贷款(卡)(原件及影印件 );精品文档精品文档蚃羀罿荿荿芆薃膁蚄蝿薈葿艿蒃螄袃膆蒈***薈腿袄螁芁蒄薁螆蚈肀芅羂肃肆芀莅螈肀蚆芃蒁莄聿膈螈羀肇膀膃袆肂螈袈袀膄蒂袄膄袁莇羈螀薄蚃莂蚇虿羆肈蚀羅袄肄羅莈衿膈薀莆袁薂芃蒁蒈芇蒀薃肂芄螅膀肇莇蒁羄莃蚂肃罿蚆莇莁莅芀蒄蚅羂芅蒇芁螆薁袂羃螁聿薇膁***螃薃蒅蕿蚈蚇肁芃羄肁螄莈芇螇羁蚄羁螃芆莁袆袇羁肅莀膁螂膀羇袆聿蒆薁羃莄衿薆羆罿袇袂莁薂羂膅肆衿肄蝿肃膄蚁螄膆蒆蒅肀袅蒂蒀莃芆蒆袆芁节羄芈芆莆2精品文档财政部门或会计 (审计)事务所核准的前三个年度财务报表和审计报告。 新建企业免提交 ;成立不足三年的企业,提交自成立以来的年度和近期报表 ;税务部门年检合格的税务登记证明 ;利税清算表 ;公司合同(原件及影印件 );公司章程(原件及影印件 );企业董事会成员和主要负责人、财务负责人名单和签字样本等。若客户为有限责任公司、股份有限公司、合资合作企业或承包经营企业,要求提供董事会或发包人同意的决议或文件(原件);贷款由被委托人办理的需提供企业法定代表人授权委托书 (原件)贷款项目材料开发项目可行性研究报告及批准文件 (原件及影印件 );有权部门批准的项目、实施和开发的文件和计划 (原件及影印件 )。担保材料按保证、抵押或质押的不同要求提供材料。已经作过客户评价并在有效期内的客户,如无变更的,可不需提供客户基本材料,只需提供贷款项目材料和担保材料。、担保材料和《贷款证(卡)》。《中国银行信贷业务申请材料清单》相关栏内标示"ü"。房地产开发贷款程序房地产开发贷款操作流程如下:递交申请——受理调查——项目评估——核查审批办理手续——资料归档——贷后管理——收贷撤保一、房地产开发贷款申请(一)借款人资格借款人申请房地产开发贷款,须符合以下基本条件:1、借款人是经工商行政管理机关 (或主管机关 )核准登记的企 (事)业法人、其他经济组织。2、有经工商行政管理部门核准登记并办理年检的法人营业执照或有权部门批准设立的证明文件。3、经营管理制度健全,财务状况良好。4、信用良好,具有按期偿还贷款本息的能力。5、有贷款证,并在贷款行开立基本账户或一般账户。6、有贷款人认可的有效担保。7、贷款项目已纳入国家或地方建设开发计划,其立项文件合法、完整、真实、有效。8、借款人已经取得《建设用地规划许可证》、 《建筑工程规划许可证》、 《国有土地使用权证》、 《建设工程开工证》。9、贷款项目实际用途与项目规划相符,符合当地市场的需求,有规范的可行性研究报告。10、 贷款项目工程预算报告合理真实。11、贷款人计划投入贷款项目的自有资金不低于银行规定的比例,并能够在使用银行贷款之前投入项目建设。12、 企业信用等级和风险度符合贷款人的要求。13、 贷款人规定的其他条件。(二)申请贷款资料精品文档精品文档蚃羀罿荿荿芆薃膁蚄蝿薈葿艿蒃螄袃膆蒈***薈腿袄螁芁蒄薁螆蚈肀芅羂肃肆芀莅螈肀蚆芃蒁莄聿膈螈羀肇膀膃袆肂螈袈袀膄蒂袄膄袁莇羈螀薄蚃莂蚇虿羆肈蚀羅袄肄羅莈衿膈薀莆袁薂芃蒁蒈芇蒀薃肂芄螅膀肇莇蒁羄莃蚂肃罿蚆莇莁莅芀蒄蚅羂芅蒇芁螆薁袂羃螁聿薇膁***螃薃蒅蕿蚈蚇肁芃羄肁螄莈芇螇羁蚄羁螃芆莁袆袇羁肅莀膁螂膀羇袆聿蒆薁羃莄衿薆羆罿袇袂莁薂羂膅肆衿肄蝿肃膄蚁螄膆蒆蒅肀袅蒂蒀莃芆蒆袆芁节羄芈芆莆3精品文档开发商应向银行提交公司和贷款项目的相关资料。1、单位资料精品文档精品文档蚃羀罿荿荿芆薃膁蚄蝿薈葿艿蒃螄袃膆蒈***薈腿袄螁芁蒄薁螆蚈肀芅羂肃肆芀莅螈肀蚆芃蒁莄聿膈螈羀肇膀膃袆肂螈袈袀膄蒂袄膄袁莇羈螀薄蚃莂蚇虿羆肈蚀羅袄肄羅莈衿膈薀莆袁薂芃蒁蒈芇蒀薃肂芄螅膀肇莇蒁羄莃蚂肃罿蚆莇莁莅芀蒄蚅羂芅蒇芁螆薁袂羃螁聿薇膁***螃薃蒅蕿蚈蚇肁芃羄肁螄莈芇螇羁蚄羁螃芆莁袆袇羁肅莀膁螂膀羇袆聿蒆薁羃莄衿薆羆罿袇袂莁薂羂膅肆衿肄蝿肃膄蚁螄膆蒆蒅肀袅蒂蒀莃芆蒆袆芁节羄芈芆莆4精品文档经年检并核准登记的法人营业执照复印件、法人代表人或其授权代理人证明书及签字样本、借款授权书(股份制企业)、贷款证年检证明复印件、贷款证(卡)及复印件;单位章程、成立批文;经会计师事务所验审的近三年年报及本期财务报表;(4) 工商管理部门的注册验资报告、开户许可证及有效税务登记证正副本复印件 ;(5) 法人代码证复印件、年检报告 ;(6) 房地产企业开发经营资质证书 ;借款申请报告;公司最高权力机构或授权机构同意申请贷款的决议;(9) 若属第三者提供信用担保方式的贷款,保证人亦须提交前 5项资料并报贷款担保承诺书 ;若属抵押或质押担保方式的贷款,须提交抵押物或质物清单、估价报告、所有权或使用权证书及有处置权人同意抵押或质押的承诺证明;公司主要领导人简历及工作人员文化结构等清单。2、项目资料(1) 项目立项批文、可行性研究报告及项目预算报告 ;建设用地规划许可证;建筑工程规划许可证;土地出让合同及规划红线图、国有土地使用证;地价款缴交凭证复印件;施工许可证;房地产预算许可证;合作项目需提供合作开发合同或有权部门批准合作开发的批件。(三)、房地产开发贷款的审查与审批贷款审查是贷款审查部门根据贷款 “三性”原则和贷款投向政策,对贷款调查部门提供的资料进行核实,评价贷款风险,复测贷款风险度,提出贷款决策建议,供贷款决策人参考。(一)贷款审查的主要内容1、审查调查部门提供的数据、资料是否完整。2、根据国家产业政策、贷款原则审查贷款投向是否符合规定。3、审查贷款项目是否需要评估,有无评估报告,有否超权限评估,评估报告是否已批准,项目情况是否可行。4、审查贷款用途是否合法合理,贷款金额能否满足项目的需要,利率是否在规定的上下限范围内,借款人的还款能力,是否有可告的还款来源。5、审查贷款期限。房地产开发项目贷款最长期限为 3年,建筑业短期贷款最长不超过 1年。6、审查担保的合法性、合规性、可靠性。质押贷款:包括存单、国库券等有价证券质押贷款。抵押贷款:包括房地产、营运车辆抵押贷款。精品文档精品文档蚃羀罿荿荿芆薃膁蚄蝿薈葿艿蒃螄袃膆蒈***薈腿袄螁芁蒄薁螆蚈肀芅羂肃肆芀莅螈肀蚆芃蒁莄聿膈螈羀肇膀膃袆肂螈袈袀膄蒂袄膄袁莇羈螀薄蚃莂蚇虿羆肈蚀羅袄肄羅莈衿膈薀莆袁薂芃蒁蒈芇蒀薃肂芄螅膀肇莇蒁羄莃蚂肃罿蚆莇莁莅芀蒄蚅羂芅蒇芁螆薁袂羃螁聿薇膁***螃薃蒅蕿蚈蚇肁芃羄肁螄莈芇螇羁蚄羁螃芆莁袆袇羁肅莀膁螂膀羇袆聿蒆薁羃莄衿薆羆罿袇袂莁薂羂膅肆衿肄蝿肃膄蚁螄膆蒆蒅肀袅蒂蒀莃芆蒆袆芁节羄芈芆莆5精品文档俣证贷款:(1)俣证人必须是具有贷借款人清偿债务能力的法人、其他组织或者公民,家机关、学校、医院等公益事业单位、无企业法人授权的分支机构不能作保证人 ;(2)《担保法》规定国核实保证人保证意见的精品文档精品文档蚃羀罿荿荿芆薃膁蚄蝿薈葿艿蒃螄袃膆蒈***薈腿袄螁芁蒄薁螆蚈肀芅羂肃肆芀莅螈肀蚆芃蒁莄聿膈螈羀肇膀膃袆肂螈袈袀膄蒂袄膄袁莇羈螀薄蚃莂蚇虿羆肈蚀羅袄肄羅莈衿膈薀莆袁薂芃蒁蒈芇蒀薃肂芄螅膀肇莇蒁羄莃蚂肃罿蚆莇莁莅芀蒄蚅羂芅蒇芁螆薁袂羃螁聿薇膁***螃薃蒅蕿蚈蚇肁芃羄肁螄莈芇螇羁蚄羁螃芆莁袆袇羁肅莀膁螂膀羇袆聿蒆薁羃莄衿薆羆罿袇袂莁薂羂膅肆衿肄蝿肃膄蚁螄膆蒆蒅肀袅蒂蒀莃芆蒆袆芁节羄芈芆莆7精品文档真实性、合法性,如股份公司要有董事会决议;(3)审查保证人的保证能力。精品文档精品文档蚃羀罿荿荿芆薃膁蚄蝿薈葿艿蒃螄袃膆蒈***薈腿袄螁芁蒄薁螆蚈肀芅羂肃肆芀莅螈肀蚆芃蒁莄聿膈螈羀肇膀膃袆肂螈袈袀膄蒂袄膄袁莇羈螀薄蚃莂蚇虿羆肈蚀羅袄肄羅莈衿膈薀莆袁薂芃蒁蒈芇蒀薃肂芄螅膀肇莇蒁羄莃蚂肃罿蚆莇莁莅芀蒄蚅羂芅蒇芁螆薁袂羃螁聿薇膁***螃薃蒅蕿蚈蚇肁芃羄肁螄莈芇螇羁蚄羁螃芆莁袆袇羁肅莀膁螂膀羇袆聿蒆薁羃莄衿薆羆罿袇袂莁薂羂膅肆衿肄蝿肃膄蚁螄膆蒆蒅肀袅蒂蒀莃芆蒆袆芁节羄芈芆莆7精品文档7、复算贷款风险度、贷款资产风险度。计算公式为:精品文档精品文档蚃羀罿荿荿芆薃膁蚄蝿薈葿艿蒃螄袃膆蒈***薈腿袄螁芁蒄薁螆蚈肀芅羂肃肆芀莅螈肀蚆芃蒁莄聿膈螈羀肇膀膃袆肂螈袈袀膄蒂袄膄袁莇羈螀薄蚃莂蚇虿羆肈蚀羅袄肄羅莈衿膈薀莆袁薂芃蒁蒈芇蒀薃肂芄螅膀肇莇蒁羄莃蚂肃罿蚆莇莁莅芀蒄蚅羂芅蒇芁螆薁袂羃螁聿薇膁***螃薃蒅蕿蚈蚇肁芃羄肁螄莈芇螇羁蚄羁螃芆莁袆袇羁肅莀膁螂膀羇袆聿蒆薁羃莄衿薆羆罿袇袂莁薂羂膅肆衿肄蝿肃膄蚁螄膆蒆蒅肀袅蒂蒀莃芆蒆袆芁节羄芈芆莆8精品文档贷款项目综合风险度 =贷款方式风险系数 ×[企业信用等级系数 ×(1-Y)+ 项目风险等级系数 ×Y]Y=项目投资总额 /(企业净有形资产 +项目投资总额 )贷款资产风险度 =(正常贷款金额 ×项目贷款风险度 ×+ 逾期贷款金额 ×项目贷款见仪式 ×+贷款金额×项目贷款风险度 ×+ 呆账贷款金额 ×项目贷款风险度 ×)/ 贷款总额8、审查该笔贷款发放后,企业贷款总余额有无超过该企业贷款最高限额,授信额有无超过单个企业贷款占全行贷款总额最高比例 10%。呆滞精品文档精品文档蚃羀罿荿荿芆薃膁蚄蝿薈葿艿蒃螄袃膆蒈***薈腿袄螁芁蒄薁螆蚈肀芅羂肃肆芀莅螈肀蚆芃蒁莄聿膈螈羀肇膀膃袆肂螈袈袀膄蒂袄膄袁莇羈螀薄蚃莂蚇虿羆肈蚀羅袄肄羅莈衿膈薀莆袁薂芃蒁蒈芇蒀薃肂芄螅膀肇莇蒁羄莃蚂肃罿蚆莇莁莅芀蒄蚅羂芅蒇芁螆薁袂羃螁聿薇膁***螃薃蒅蕿蚈蚇肁芃羄肁螄莈芇螇羁蚄羁螃芆莁袆袇羁肅莀膁螂膀羇袆聿蒆薁羃莄衿薆羆罿袇袂莁薂羂膅肆衿肄蝿肃膄蚁螄膆蒆蒅肀袅蒂蒀莃芆蒆袆芁节羄芈芆莆7精品文档9、按照授权授信管理办法,确定该笔贷款的最终审批人。贷款审查岗认为调查岗提交的评估报告、调查意见不够详尽,可以提出补充评估调查的内容,退回调查岗补充评估与调查。贷款审查意见中的主要内容和结论由审查岗人员填入《房地产开发贷款申请审批表》交审查主管复审。经审查岗主管审查同意后,按授权授信审批权限报有权人签批。(二)贷款的审批房地产开发贷款的审批要根据贷款审批权限及项目评估权限办理。1、贷款签批人在授权范围内签批贷款,并决定贷款种类、金额、期限、利率、方式。2、凡是要上报上级行审批的,均要由下级行向上级行审查岗提交本级行信贷审查委员会对贷款项目调查的实审意见,并由行长签署上报。上级行审查岗审查后按审批权限提交信贷审查委员会或有权签批人签批。上级行审查岗的审查内容基本与贷款上报行的审查岗相同。3、贷款经批准后,由调查部门输贷款发放手续。审查或审批人不同意贷款的,要说明理由,有关资料退还给贷款调查部门,并由贷款调查部门通知企业。五、贷款的发放经符合规定的贷款审批人审核批准后, 信贷员通知借款人、 担保人正式签订贷款合同、 保证合同或抵押 (质押)合同,并按规定办妥有关公证(见证)、抵押登记、保险等手续。借款人取得贷款之前,应为项目办理有效的建筑工程保险。以房屋作为抵押品的,有偿清全部贷款本息之前,应逐年按不低于的押金额的投保金额办理房屋意外灾害保险,且投保期至少要长于借款期半年。保险合同中要明确贷款人为保险的第一受益人,保险单正本由贷款行执管。若属抵押(质押)担保方式,借款人应将抵押物(质物)权属及其有关登记证明文件、保险单等交贷款人收押保管,并由贷款人出具收条给借款人。借款人需使用被贷款人收押的证明文件或资料办理相关的销售手续时,须出具借条,待手续办理完毕即退还贷款人。若属住房开发项目贷款,有条件的贷款行应在发放项目贷款前,与借款人就该贷款项目销售后的一揽子抵押贷款业务签订《抵押贷款业务合作协议》。贷款审查部门对贷款合同、有关协议等全部贷款手续中的各种要素、签章等全部贷款手续核实无误后,由信贷员填写贷款划拨凭证,经借款人认定,并逐级审批签发后,交由会计部门,根据茬是度情况及有关约定条款,分期、分批将款项直接转入借款人在贷款银行开立的专户。精品文档精品文档蚃羀罿荿荿芆薃膁蚄蝿薈葿艿蒃螄袃膆蒈***薈腿袄螁芁蒄薁螆蚈肀芅羂肃肆芀莅螈肀蚆芃蒁莄聿膈螈羀肇膀膃袆肂螈袈袀膄蒂袄膄袁莇羈螀薄蚃莂蚇虿羆肈蚀羅袄肄羅莈衿膈薀莆袁薂芃蒁蒈芇蒀薃肂芄螅膀肇莇蒁羄莃蚂肃罿蚆莇莁莅芀蒄蚅羂芅蒇芁螆薁袂羃螁聿薇膁***螃薃蒅蕿蚈蚇肁芃羄肁螄莈芇螇羁蚄羁螃芆莁袆袇羁肅莀膁螂膀羇袆聿蒆薁羃莄衿薆羆罿袇袂莁薂羂膅肆衿肄蝿肃膄蚁螄膆蒆蒅肀袅蒂蒀莃芆蒆袆芁节羄芈芆莆10精品文档