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研究区域范围交通与城市住宅空间分布具有相互联系和相目前北京市的商品住宅开发和建设主要集中互制约的关系,城市住宅空间的分布形态直接影响于中心城区和近郊区,因此,本研究区域范围主要着交通线路的走向和交通流量;反之,交通线路的是北京市的8个城区,即东城区、西城区、崇文区、布局和分布格局也改变了城市居民住宅空间结构宣武区、朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区,另外,的重组和居民住宅区位的再选择行为。也包括部分远郊区,如通州区、房山区、大兴区等。交通通道的建设, 研究方法性,促进沿线地价的升值,为新住宅区开发和建设本研究所选用的底图为《北京居民购房指南图提供潜在的利益保障,主要交通干线两侧、高速公2001·春季版》,住宅样本资料主要从北京搜房网路出入口和轨道交通站点周边地区就成为住宅区(bj.)和实地调研获取。在此基础上,建开发的最佳区位,因此,住宅的空间分布与交通干立了一个包括住宅名称、住宅位置、住宅类型和价线的布局具有密切的关系。格等要素构成的数据库。 住宅区沿主要交通干线呈放射扇面拓展第一,选取《北京市城区图》在MapInfo下提取近年来,北京住宅空间发展趋势之一是沿主要城区边界层、水系、主要干路街道层等要素,再选取交通干线呈放射扇面拓展。目前,相对成熟的住宅《北京居民购房指南图(2001年春季版)》在MapInfo收稿日期:2003-02-20;修订日期:2003-05-27基金项目:国家自然科学基金资助项目(40071030);中国科学院创新工程重点资助项目(KZCX2-SW-318)。作者简介:张文忠(1966-),男,博士,副研究员,主要从事经济区位论和区域经济研究。E-mail:******@igsnrr.?1995-o.,.:..8 地理科学 24卷扇面有以下几个:机场高速公路住宅扇面、 机场高速公路住宅扇面速公路住宅扇面、立汤公路住宅扇面、京通快速路机场高速公路住宅扇面是指沿机场高速公路住宅扇面、京开高速公路住宅扇面等(见图1)[7,8]。向东北方向延伸的住宅聚集带,主要包括三元桥、图1 HousingspatialdivisioninBeijing望京、酒仙桥等新兴住宅区,其中在望京开发的住桥、天通苑等地区。其中,北苑是属于1992年《北宅小区就有27个,住宅面积达到了430万m2。目京城市总体规划》中,重点发展的10个边缘集团之前该扇面住宅区发展已经相对成熟,各个住宅区规一,城市基础设施建设相对完善,另外周边预留了模较大,住宅区内部基础设施配套齐全,对外联系绿化隔离带,住宅环境优越,加之紧邻奥运村,城市也相对便利,加之住宅环境优美,因此,该扇面内的轻轨13号线和5号地铁线又穿越该集团,因此,北商品房一般具有品质和价格高的特点,通常普通商苑房地产发展前景良好,是消费者购房的首选区位品住宅均价在4500~5000元/m2左右,高于其它之一。除北苑集团外,天通苑作为北京市政府为改几个扇面。善居民住宅环境重点建设的经济实用住宅区, 京昌高速公路住宅扇面设规模和相应的配套设施得到了很大的改观。另京昌高速公路住宅扇面是指沿北京到昌平区外,该扇面均属于奥运概念的直接辐射区,今后住的高速公路向西北方向延伸的住宅聚集带。包括宅空间的扩张速度将会进一步加快,但由于可开发北沙滩、清河、小营、西三旗、西二旗、回龙观等住宅的土地有限,因此,住宅发展潜力有限。目前,正在区。该扇面住宅开发也相对较早,道路等基础设施建设和已经成规模的住宅区有新荣家园、北辰绿色配套完善,总的来看,已经形成了一个相对连续的家园、亚北新区、大羊坊小区、清水园、天通苑、太平住宅空间聚集带。该扇面最大的特点之一是除大家园、都市芳园等不同类型住宅小区。量商品房,如富润家园、风林绿洲、学知苑、绿波园、 京通快速路住宅扇面永泰小区、沁春家园、铭科苑、龙泽苑等,也有相当京通快速路住宅扇面是指沿京通快速向正东规模的面向中低收入阶层的经济实用房,如西二方向延伸的住宅聚集带。从四惠桥往东沿京通快旗、西三旗高校住宅区,以及回龙观经济实用住宅速路沿线分布着通惠家园、远洋天地、都会华庭、兴区。随着奥运会相应设施的建设,特别是城市轻轨隆家园、鑫兆家园、丽景馨居、阳光曼哈顿、天赐良和五环的通车,该扇面的住宅开发和销售预期更好。园、新华联锦园、新华联家园、长安星园、运乔嘉园、 立汤路住宅扇面武夷花园等近20多个住宅小区,上述小区规模大立汤路住宅扇面是从亚运村北到小汤山向正部分超过30万m2。近年来,京通快速路住宅扇面北方向扩展的住宅聚集带。包括亚北、北苑、立水的迅速扩张与CBD后花园的概念,以及地铁八通?1995-o.,.:..1期张文忠等:交通通道对住宅空间扩展和居民住宅区位选择的作用 9线(八王坟—通州)的建设有密切的关系。可以说四环路以外的区域开发的住宅小区高达48%,三便利的交通条件、接近工作地和CBD商圈是该扇环路以外的区域开发的住宅小区超过了71%。三面快速发展的主要原因。环路以外,特别是随着四环快速路的通车、 京开高速公路住宅扇面环和六环、城市轻轨和放射状地铁的规划和建设,京开高速公路住宅扇面是指从玉泉营桥开始,大的住宅环境已经发生了明显的改善,该地带是北沿京开高速公路向南扩展的住宅聚集带。近年来,京现在和今后住宅发展的主要空间(见表1)。该住宅扇面的扩展与其低廉的地价、大量的后备住宅用地、以及交通条件的改善等有关。目前在建和表1 北京近年来各环路内开发的住宅小区数已经建成的住宅区有银地家园、九龙宏盛家园、九Table1 munitiesinsideeachringroadinBeijing龙家园、金华家园、天地花园、郁兴家园、天兴家园、绿茵别墅家园等。%特征是小区内部环境较好。%在上述五个扇面中,机场高速公路、%路、京昌高速公路发展相对较快。另外,%、京石高速公路、京津塘高速公路、南苑路等方向 资料来源:根据北京搜房网(bj.)京城住宅总汇进行扩展的住宅空间也相对较快。总的来看,北京住宅整理空间沿主要交通干线呈放射状扇面扩展。京昌、京开、京通、京津塘等11条放射状公路以最便捷的速3 交通通道与住宅价格和居民住宅度把城区与近郊区和远郊区相连接,为住宅空间向周边地区扩展提供了基本保障。 交通通道与住宅区关系的GIS“缓冲区”分析住宅沿环路发展,同样是北京住宅在空间上发利用GIS的“缓冲区”分析方法,重点研究主要展的一个主要特征。住宅沿环路发展与北京的交交通干线,包括环路和放射状的交通干线与住宅空通网络发展有关,三环路、四环路、五环路的建设和间分布的关系。开通,改善了环线两侧附近的住宅环境,住宅的发GIS缓冲区分析是针对点、线、面实体,自动建展伴随着环线建设而逐渐向外发展(见图1)。立其与周围一定宽度范围以内的缓冲区多边形,本二环路两侧附近主要是以1990年代前开发的文主要利用线状缓冲,即以线为中心轴线,距中心住宅区为主,住宅开发和建设主体以各机关和企事轴线一定距离的平行条带状多边形。以4条环线业单位为主,住宅获取方式多属于福利分房或单位和3条放射状的快速通道为轴线,。由于待开发空间相对较少,商品房开发比较做缓冲区,可得到图2。少,但在东部如CBD、东北部、北部和西南部有大片在图2中,即以二环、三环、四环、五环路等四的商品住宅区。条环路、以及京通、首都机场、京昌等3条高速公路三环路两侧到四环路、五环路周边是1990年为轴线的缓冲区范围内,共有房地产项目217个,代以来商品房开发的重点地带,尤其是在由三环和占484个已数字化的房地产项目的45%,由此,可四环路周边形成了环状住宅聚集地带,这一带是北见交通道路对房地产项目的影响程度。京普通商品住宅的主要集中地带。另外,从表2可以看到,三环路两侧统计的项 从1990年代以来,北京市住宅空间分布具有目最多,比二环路周边多20多个,四环路与二环路以下特征:一是三环路外围住宅建设速度加快,但两侧的项目相差不大,五环路因为只有一部分通三环路的内侧和二环路的两侧出现了减缓甚至停车,项目相对较少。3条放射状的快速通道,住宅滞的现象。在北京房地产网京城住宅总汇统计的项目最多的是京昌高速公路。从价格来看,基本由740个住宅小区中,只有9%分布在二环路的内侧,中心向周边递减,二环路两侧的57个项目平均价二环到三环路之间开发的住宅小区占总数的格达到了8563元/m2,比三环路周边项目高出了19%,三环到四环路之间开发的住宅小区占23%,1500元/m2,比四环路和五环路两侧分别多出了?1995-o.,.:.. 地理科学 0124卷图2 Divisionofhousingprojectsinthebufferingareasofmainroads表2 主要道路两侧的房地产项目数量和价格(元)Table2 NumberandpricesofthehousingprojectsalongmainroadsinBeijing(yuan)二环三环四环五环京通快速首都机场京昌高速总计项目数57794785615217均价8563702256346291 注:表中的数据采用的是484个样本;3条高速公路呈放射状向外延伸,其均价没有意义。3000~3500元/m2。3条放射状的干线两侧的价好,而价格低廉的住宅空间;另外也可使原来交通格随着远离中心城区而不断增加。不便,未被开发利用或者效益较低的地区得到开发 从目前北京市近年来住宅项目的发展趋势看,或效益提高,为房地产开发商扩大盈利空间[9,10]。交通主干道的缓冲区仍是未来北京市住宅建设的北京四环路、五环路、京开高速公路、京通快速、城热点,特别是南四环、北五环、西北和东北五环周边市铁路13号线、八通县、地铁5号线等快速交通设将会成为住宅建设的最佳区位,如北苑、清河、亦施建成和开工,就直接提升了道路沿线土地价格和庄、酒仙桥、望京等边缘集团。另外,除图2显示的商品房销售价格。几条交通干线外,京津唐高速、京开高速、京石高速笔者对北京城市轻轨铁路13号开通前后周围公路、以及其他主干道两侧也具有极大的发展潜力。房地产项目的销售价格进行了跟踪调研,结果发现从住宅区的分布与交通干线的关系可以发现,轻轨开通后,直接促进了周边房地产项目的升值和交通通道对北京边缘住宅集团发展起到了积极的热销,平均来看,沿线项目每平方米上涨了200元,作用。四环路、五环路基本把10大边缘集团即清其中位于立水桥站河北苑站附近的北苑家园上涨河、北苑、望京(酒仙桥)、东坝、定福庄、垡头、南苑、了600元/m2。距上地站西南100米左右的上地佳丰台、石景山、西苑等连接在一起,而前文所述的几园由开通前的5300元/m2涨到5600元/m2,西二条放射状快速通道和交通主干道又将其与中心城旗站旁的领秀硅谷每平方米均价也增长了300元;区紧密联系在一起。由此可见,交通通道也是促进介于上地站和西二旗站之间的当代城市花园、西二北京住宅集团化发展的重要的因素。 交通通道对住宅价格的影响元;西二旗站与龙泽站之间的金榜园和万润家园也交通通道的建设可以带来出行时间和费用的提升了100元(见表3)。在2003年即将开通的地降低,促进城市郊区化的发展,使得城市居民工作铁八通线对通州区及沿线房地产项目的发展也起与住宅分离成为可能,为居民提供环境质量相对较到了积极带动作用。?1995-o.,.:..1期张文忠等:交通通道对住宅空间扩展和居民住宅区位选择的作用 11表3 城铁13号线开通对周边房地产价格的影响(元/m2)Table3 (yuan/m2)轻轨站住宅项目开通前开通后价格变化绝对值价格变化(%)———— 资料来源:实地调研。 南四环、京开高速公路的开通,对房地产市场行时间,从而扩大了居民住宅区位选择的空间范一直不景气的北京南城起到了推动作用。如南四围。如城市轻轨铁路13号开通前,城北商品房的环沿线的房地产项目销售价格比开通前增加了购房者主要集中在中关村、亚运村等地,轻轨开通500元左右;京开路从2000年动工建设到2001年后,购房者的空间范围不断扩大,市中心、一线地铁开通,沿线地价由原来的300万元/hm2,上涨到了沿线、环线地铁周边的居民也成为重要的客户群。15000万元/hm2,沿线的房地产项目销售价格平均由表4可见,,如福星家园、兴涛社区等房产8%,%,相反,意向住宅在四环外的居民由现状的25%000元/m2左右。%;另外, 交通通道和居民住宅空间选择区位的比例也超出现状比例,%[11]。快速交通通道的建设和开通缩短了居民的出居民选择城市周边和郊区县的重要因素是表4 居民住宅区位意向(%)Table4 Localresidents’preferenceonhousinglocation(%)意向住宅区位四环内四环—— 资料来源:谢良兵,百姓购房向郊区扩散,北京楼市,2003(149):4快速交通通道的建设和开通,以及个人汽车拥有量南城房地产由于地铁4号和5号线的建设逐渐成的增加。四环路的全面通车,五环和六环的建设,为热点区位。另外,汽车家庭化速度的加速也扩大特别是城市轨道建设速度的加快使得城市周边住了居民住宅区位的选择范围。宅项目得到了消费者的关注。除目前已经开通运总之,快速交通通道的建设直接缩短了城市与行的地铁1号线、2号线和城市轻轨13号线外,在周边和郊区县的时间距离,对于开发商而言,由于2003年计划开工建设7条新的轨道交通,即地铁交通条件的改善,提升了城市周边和郊区县房地产10号线(一期)、奥运支线、4号线、亦庄线、以及3项目的价格,进一步促进了项目开发欲望;对于消条市郊铁路线即良乡线、顺义线和昌平线等,再加费者来说,在最短的通勤时间距离内,可以获得低上已经开工的八通线、地铁5号线,2003年将会有价位、低密度和高品质的住宅,吸引更多的中低收9条轨道交通同时建设。新建的轨道交通是连接入阶层向周边迁居。这种发展趋势也将会促使北中心城区与城市周边和郊区县的重要通道,它改变京住宅空间发展模式的变化,即以轨道交通站点为了居民对城市住宅区位条件的认知和评价,提升城中心出现高密度、中密度、低密度等环状的住宅区,市周边住宅价值的预期效果,因此“轨道交通”成,而在整个轨道交通沿线形成“串珠状”的发展模为京城房地产商的新买点之一,如长期处于低迷的式[12]。该住宅空间发展模式也有利遏制北京市住?1995-o.,.:.. 地理科学 2124卷宅用地“摊大饼”式的无序扩张,促进城市边缘住宅心的时间距离越短,或者说相应的交通设施越完集团的发展。善,居民对其综合评价也就越高,区位的经济价值也就越高。实际上,交通条件的便利与否,是决定4 交通条件与居民住宅区位选择一个住宅商品能否顺利销售与出租的关键。 交通条件的改善,可以改变居民对住宅区位的根据2001年笔者对北京居民住宅区位问卷调经济价值和综合社会功能的评价水平,一般交通通查结果分析,居民选择现住宅区位考虑住宅区出入达性较好的住宅区,消费者对其评价也高,%,仅次于位置和很低[13,14]。交通通达性的优劣与直线距离有一定价格因素,位居第三位。远高于第四因素,即住宅的关系,但更主要是与时间距离有关。如位于以市周边的环境条件(见表5)。由此可见,交通条件对中心为原点的同心圆上的不同住宅区,如果到市中居民现实住宅区位选择起到重要的作用。表5影响居民选择现实住宅区位的因素Table5 %%%%%%%% 资料来源:实地问卷调查(2001年),有效问卷551分,选项有重复。表6影响居民意向住宅区位选择的因素Table6 Factorsinfluencinglocalresidentsontheirlocation2selectionoftheirownwills交通区位价格周边环境户型设计物业管理教育环境开发商品牌数量477490400296**********%%%%%%%% 资料来源:实地问卷调查(2001年),有效问卷551分,选项有重复。 表6反映了影响居民未来住宅区位选择的因表5、表6和表7反应了城市居民在住宅区位素。从此表可以发现,交通条件仍然是影响居民对选择上,对交通条件的依赖性,一般出行条件好的意向住宅区位选择的重要因素,占被调查人数的住宅区易于销售,价格也相对较高,因此,%,仅次于住宅的区位条件,高于住宅的价格。开发和建设必须要考虑交通条件,与交通快速通道表7反映的是居民在住宅区位选择时,能够承或干线的建设相适应,换言之,在快速交通通道和受的最大通勤时间距离。居民在住宅区位选择时,主要交通干线两侧的优区位,开发和建设适应不同通常以工作地或子女上学学校等为中心,以最大通居民需求的住宅区将会具有巨大的市场前景。勤时间距离为半径,考虑可选择空间内的住宅,因5 总结此,最大通勤时间距离是居民住宅区位选择的最大空间阈值。住宅空间的分布和扩展与交通通道具有关系密切,主要交通干线沿线、高速公路出入口和轨道表7居民购房能够承受的最大通勤时间距离Table7 mutingtimeanddistancebearable交通站点周边地区是住宅空间集中区和住宅区开byresidentswhenpurchasinghousing发的最佳区位。15min15~30min30~45min45~60min60min以上交通通道的建设可以提升原住宅区的可达性,数量129522515948促进沿线地价的升值,%%%%%围,为新住宅区开发和建设提供潜在的利益保障。 资料来源:实地问卷调查(2001年),有效问卷551分,选项有城市居民在住宅区位选择上,对交通条件具有重复。很高的依赖性,一般出行条件好的住宅区易于销 根据笔者的问卷调查,居民一般最大通勤时间售,价格也相对较高,因此,住宅区的开发和建设必距离为45~60分钟,通勤时间距离超出1小时的须要考虑交通条件,与交通快速通道或干线的建设空间作为住宅区位候选地被选择中的概率很低。相适应。?1995-o.,.:..1期张文忠等:交通通道对住宅空间扩展和居民住宅区位选择的作用 31[7] 张文忠,[J].城市参考文献:规划,2002,26(12):86~89.[1] 阎小培,[J].[8] 宗跃光,()式研究[J].地理研究,2002,21(1):89~,2001,565:570~580.[2] 吴启焰,[J].[9] 陈彦光,:从信城市规划,1999,23(12):23~[J].地理研究,2001,20(2)146~152.[10]周俊,[3] [J].地理()[J].城市轨道交通研究,2002,5(1):77~,1997,525:385~393.[11][J].北京楼市,2003(149):4.[4] 修春亮,[J].城市规划汇刊,1997(4):59~62.[12][J].现代城市研究,[5] ,17(1):54~54.()[13]李国平,[J],城市问题,19951:15~20究[J].地理科学,2002,22(3):257~262.[6] 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