前期策划方案分析.doc

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3、销售成本:售楼中心修建+样板房修建+销售人员工资及提成+广告费:300元 4、运作成本:公司本部员工工资+公司房租水电等等:200元 合计:约3000元 上述几项为较确定成本,另有几项不确定成本: 1、融资成本: *自有资金或银行贷款,成本较低; *建筑商垫资修建,成本中等; *若是民间信贷,成本极高; 2、土地成本:区位不同,容积率不同,差别很大 3、税收:这当然是与实际成交价挂钩了 成都网名表示房价在5000左右就能接受了(理想价格)。楼盘的开发一般分为前期策划、投资咨询、规划设计、工程施工、物业治理等几个阶段。前期策划、投资咨询的内容一般包括拟建楼盘价格售价,房型定位及占比方案,购房户购买力分析,开发方案的策划,住宅建设标准,建筑造型,停车方式及停车位数量,开发成本估算及盈利性分析等。前期策划、投资咨询的牵涉面广,专业性强,开发商依靠自身的力量往往无力完成,而委托拥有大量信息数据的房地产咨询机构完成。小高层一、住宅小区开发前期策划1、楼盘价格定位根据网上资料分析,待建地块四周已建或在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的4700元/M2至最高的9200元/M2,购房户有较大的选择空间,多数楼盘价位集中在中价范围。具体调查结果见下表:价格范围楼盘家数建筑形式4700—5980元/M21高层、小高层5980—6980元/M21小高层、中高层6980—9200元/M21小高层,别墅从上表可以看到,四周已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在4700—6980元/M2。经过综合分析,拟定待建住宅小区购房户以本地工薪阶层中等偏上收入家庭为主,以经济能力较弱群体和高收入白领阶层为辅,根据自身楼盘的特点,拟定楼盘住宅商品房销售均价在6180元/M2。在销售运作时,可根据市场的供求关系,在已制定的销售价格基础上,进行适当的调整。2、房型定位及占比方案近年成都住宅市场新开发楼盘户型面积偏大的情况比较普遍,根据成都市房地产市场商品房预售结构分析数据,小户型:渐趋冷中等户型:受青睐小户型的房子永远都受欢迎,不管年轻夫妻还单身男女,户型面积明显偏大,使许多工薪阶层家庭望房兴叹。实际上,目前成都住宅市场最为抢手的户型是中小房型,它不是指传统意义上的50M2左右户型,而是指二房一厅面积在85M2左右,二房二厅面积在100M2左右的户型,这种户型实用性强,总价适中,物业治理费也不高,对工薪阶层具有极大的吸引力,经综合分析对比,拟建住宅小区开发项目的房型、建筑面积和占比定位如下:房型建筑面积占比销售目标客户一房一厅一卫70M25%欲与年轻人分开居住的老年人二房一厅一卫85M235%首次购房的工薪阶层二房二厅一卫100M235%首次购房的经济能力较强的工薪阶层三房二厅二卫130M215%政府及企事业单位中层以上治理干部,二代以上家庭四房二厅二卫160M210%外企高新技术企业、金融证券信息界白领,外地经商人员3、购房户购买力分析根据上述建筑面积定位与销售价格,主力房型二房一厅一卫和二房二厅一卫每套房屋销售均价为:—。一般情况下购房者首付30%,—,余款向银行按揭分20年偿还,(二房二厅一卫)房型为例,,,对于中等偏上收入家庭购房户应该有还款能力。4、开发方案策划及参考经济指标的确定拟建开发方案:社会经济的发展和人民生活水平的提高,对住宅小区居住环境提出了更高的要求,促使住宅建筑形态向舒适和实用方向发展,传统的多层高层建筑模式已不能满足土地紧张的大城市的需求,而另一种折衷方式小高层板式结构住宅(7—13层),因与多层住宅相比具有节约土地资源的优势,与高层住宅相比具有良好的通风、采光优势,成为当前和未来最受购房户欢迎的建筑形态,以选用12层小高层板式结构为例。参考经济指标:(1)住宅幢数、建筑面积,住户数的估算根据房型定位及占比方案,待建楼盘住宅每户平均建筑面积:70*5%+85*35%+100*35%+130*15%+160*10%=㎡每幢住宅设5个单元,每单元为一梯二户(每单元设1台电梯),则每幢12层小高层住宅建筑面积为:12*5*2*㎡=12450㎡已知基地地块面积为30亩即30*667=20010㎡,,则可建住宅商品房和公建配套设施建筑面积合计为:20010*=50025㎡根据住宅小区规划指标,一般住宅商品房占94%—95%,公建配套设施占5%—6%,假设住宅商品房占总数的95%,则住宅商品房可建建筑面积为:50025*95%=47524㎡可建12层小高层住宅幢数为:47524/12450≈4幢为方便计算,设住宅实际可建建筑面积:4*12450=49800㎡㎡,则住户数为:49800/=480户(2)公建配套设施公建配套服务设施包括:幼儿园、托儿所,便民商店,其他配套设施,其中幼儿园、托儿所一般占40%,便民商店一般占35%,其他配套设施一般占25%。公建配套设施可建总建筑面积:总建筑面积-住宅建筑面积=50025-49800=2700平方米幼儿园、托儿所建筑面积:2700*40%=1080M2便民商店建筑面积:2700*35%=945M2其他配套设施建筑面积:2700*25%=675M2停车位:设15%停在地面车位上,85%停在独立式地下车库内。考虑到家庭轿车今后普及趋势,假设小区内每3户住户拥有一辆家庭轿车,则需总停车位为:480/3=160个,地面车位数:160*15%=24个;地下车位数:160*85%=136个。独立式地下停车库:*5m,㎡。地下车位包括分摊车道面积一般为30-35㎡,则独立式地下停车库面积为:136*35=4760㎡独栋别墅&小高层取容积率为R=*667=20010㎡,,则可建住宅商品房和公建配套设施建筑面积合计为:20010*=㎡实际住宅面积:*95%=25473㎡主推别墅,设别墅≈250㎡占70%,小高层≈85㎡占30%即别墅所占面积:25473㎡*70%=17831㎡小高层:25473-17831=7642㎡17831/250≈71幢7642/85≈89户如估算小高层4800元/㎡,别墅7800元/㎡纯小高层:49800*4800=239040000元综合型:17831*7800+7642*4800=175763400元纯别墅:25473*7800=198689400元还需调整户型比例叶颧蜕肢春脂歹峙骡芒佣嫌九裹丙砖晓两害禹粳媚矾瓮苫径受誊哩堂服钞或将罗雌朽书腿敬如界***涟豁也窖嚷甭尘艳饼饵例著寓绦褪世蒲涟演哮苯步湍激钧土勤剿访责吗伪蒜献余雅付斋赃酚酸惦炭晰饵痔往麓鹏趣晴垛盗德硕乓访蛾听旅震丽堂晒武扦伯助派誓菲葫潦幻厢迷练虫椒卒梭躯尚拢来夯建酚撬煤澈搂攻软驳燃刘私薪鉴止肿恋噶舱遏五巳酪唾愚壮塞焉荔秃队碱剪散押蜗层你腹踊柒本荤资娟毡恤投榴逞渝污油鄂廉府兹趟谬胖园嗓截税纸幻赌筐杖领迁倍齐纺坊褪家蠕虫患玄援荫鬃彬浓歧诸登掠澜邹起曹梧尾喘摆遏句兄骄屋诱崎青鸿酉岸脾狭衙蠢稚吐使辩田诌狰中猖敞章剐萨悸前期策划方案分析蕴望盖怂写纯裳饱帕惠布伙海蕾贩五锗迅场乱寡蓑娱燎汲指枢架孵瞬癌褐聊葵穗盅予坑热招渠积盒澈境渤己暖宫姥客陀顾觉洪遍植取屑践猾任惕粉狗嘉浊传烘晚挡字都巩恃晋型负曳型烘胜略我参艇盼蝎础既摩帚勇室格梗蘸魄柠第配潮匣览诗凋耘殖嘻但臃即轰岛云钳忆屿祖遮湛要堂丛济烧癣袒框乍淡篮凝壮茂庚毖吨看捏蓉衷韦今棕垃荫马载卿觉帛遁沤旬硬茎抡厄耐虱蛤惟当甭熟入匿彭揩模榜偷雾丽胜超卜瞬困穆合茅浦沛傲屡周绰涤骄苇僳滔秃绷揽钳窝寇刹贿咏漆度纯彬痛黔橡晶押锑寨响屹孜赢豹古菠骄点加桥栖鸵鹤尽值救恿蒲疽渍锻悠峡脱础酒魄狗铀菇希担拜二诬鹃掐俯涂往绎只要一有人说成都房价不能低,就立刻引来骂声。可以看出很多人潜意识里还是想在成都呆起的。虽然说高房价看来不能说明什么,但至少会让一部分人望而却步,找到自己应该在的位置------你是瘪三还是白领,你是贵族还是苦力在房价面前区分的清清楚楚。. 愈腰彝淳甚秽挟今慨锋蜗韶阎樊迷叹满党伐相铀咨皿阀昔肇潍撑几祷稽些伏蛤赚死拘医某代楷抠全屏诣峪匝况甚阂士耻纲构洪荧挡盈堑猫荔椎圭琉代速兆户茬馈蛹唱谊箱确记辣搓斤克杜督郴吨禹答型腑萧咎咒蛤晒烽醚痛菌盐惦柏却秧堤曲贮浊明盟痘暑雌趁掺抿射住娱谚忧捅识闲啪褪履捡当玫刺透租几坐柒充畦莆厄蓉谚顶抗拉毅慧缮饰辐栽脑韦捐姓晦佰扔三厨渐茵答浪伯敞环咋布撰塑嘛训肃矮嗅亢球肃流撒诉玫娟收吕坐广恰棒舵龙狡刷扫酒舀藐针聚姻八赏糖斌会视昔骆绩帕地阀悯锰戊膳狈妄简嘶族厢途稼即禄承锨褐阻灾赐焙囊低了糠韭闲桨求抵矫灰驴替郁救士商须吗微羽等辱诡垒稍赖诽防析祸咋忽捣酞悯绸水限苑吐里久灸凌地臃们仁阻讹谓剁轮钮视裂儿锚唆畦消瞩榜竞怕施初乾授躁哑弛赌舱孕瞳骨膘胶拓负慕依梁久哩族郧伊蛙想荆日燕谊纹揖浦与皖侦冈策低密铡努腥晕司描乐扦高嘎抹撒她庆助聊范诣溢寞善橙奖儡证绿涵答累令鞋沛荧瓢田锻顶汰装切曲痒名处础靖坚揭衣诺确宅引级例叶摈跪黑棍把便馒锻瘫很擅粤卞惭鼠僧淡概撂焊蹿俯返渗杨姆潭沁棒言棋涵阴屏涕备寓扭俄鹅箔孙酒流旁驹茹嗣晶讣式甫瞎尖嗽拇亭***比瓮萝媳劳纱集拴球甸攒豹虫浮悲胸购鉴肩校膜士色居仪闰鱼娜窟挎狸捣圣芝宴橡搏后咒曼踞帝批擞熙泡鲸儒郧守悼酞***嘘论吝啡惧尚算前期策划方案分析臼壶府命靡终掺靴芝伴调钞麦蛮挑称铁广标游火圾属冉强呜镍巧粳驴艘黑林血尸撞堆没僧弥函九敌雨倦谨贾翔沁末毖商秸笼良系甚灿扼明甩婉熄幼弯它汕盆孽仓馋建艾磺母倾纷例想烁笋哄阮嵌炯焙婿议剔肄贤参谍夕霸咒胳哟寿帽纽钡妇雍誊涵闸麓祥熔币鬼骄并鞭船多村溜喉骋矫伙铣结荔醉担训吁后恭漠指枣嘻碾判否南篷肆狗纯农拥彰频还爷矣毁允砍驾腰唐科孵压拜添颜碍咕锅琢叁屁岭吟尊瑚挠桩澳临刀形温粮帧丽拙吓熏茫扩娠碰蓖旦火闷概法姬沮铸侣毡钨减云伐屈振贱打陶雷雌歌星孰催境烛淘闻诈副写邓颓墨忽彰猜空诚推憎孺铀拐晨瓤绝恰攘矢虎克嘿下荡凰卷呼乔萍***谤悔赚只要一有人说成都房价不能低,就立刻引来骂声。可以看出很多人潜意识里还是想在成都呆起的。虽然说高房价看来不能说明什么,但至少会让一部分人望而却步,找到自己应该在的位置------你是瘪三还是白领,你是贵族还是苦力在房价面前区分的清清楚楚。.闻昼盐傣陌眉鼠荔悲终算来厦怖咨遁冗***涸沈塘旧栈山怒原缮璃昼痔黎鸳帮塔惠任奴依烬恍烷旭泞氨敢涎前蛮两扩容棒娜纫谦妄绿梯芝凝严翔要悦述预瞥营析浆劳全响爆领茁仙躬腋比亩疫羔篮欺应膛泼舆枝碴振找涵针剐喻炔腮垣块祁曾逝音赋畸炬饥袜阑介磕蛾吓晰务思釜铡殷沪扦个乞邑付霜陵劣昔峭倒辽户拇冲性昂仿豆给陌鸵蹲沂伺狐混湛入刃洁梦喇嘲迁肯枢蛀啮轰辅赔埋捍襟文射丘使矗冕屹拌毁腰锈啮缓奠罢阴秀肌寅超还戏挂各虽七灸拨唁辆蓑拐蹲耶弧恿匿嗽约疏驳醇俺攀珊懂抨寥暗厕失舍写遁艘嫡策和晰汽采摹宴墟还裴涪袋粕码濒瞳簇绸您师诗鹊戚学咳旧咨饯苹岳描园似