第3章-物业项目承接查验.doc

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效劳企业对接收到的物业资料应按规定进行分类建档,永久保存,认真管理。〔四〕物业共用部位、、观察、使用、检测和试验等方法,重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量、使用功能和检测、试验数据。具体做法是:〔1〕核对。应根据合同约定和规划设计批准文件及引用的法规、标准和标准,以及物业共用设施设备清单对物业共用部位、共用设施设备进行现场核对,确保设施设备的名称、型号、规格、数量和安装位置符合规划设计批准与物业买卖合同约定的配置要求。〔2〕观察。主要是双方人员,特别是物业效劳人员依据自身的专业技术能力和经验以及观察力,在对物业共用部位、共用设施设备进行现场核对时详细观察其是否符合配置标准,外观质量是否存在缺陷,发现问题,详细记录。〔3〕使用。物业效劳人员在对物业共用部位、共用设施设备进行现场查验时,要根据设施设备出厂的安装、使用和维护保养说明文件的要求和有关设备的平安操作规程,由建设单位或供货厂商的专业人员开启共用设施设备,并使其到达满负荷运行,记录设备运行的主要技术参数,在现场双方进行交流沟通和有效培训,保证物业效劳企业的值班维修人员全面正确地使用管理设备,并从中发现问题,以便由建设单位责成责任单位负责解决,以保证查验的正常进行。〔4〕检测。在物业共用部位、共用设施设备现场查验中,查验人员要利用工具和检测仪器、仪表,对共用部位、共用设施设备运行使用进行状态检测,观察、记录各种数据,看其是否到达设计文件规定的要求,是否能满足使用需要。对存在的问题做好记录。〔5〕试验。物业效劳人员要在建设单位专业人员指导和配合下对物业共用部位、共用设施设备的有关部位进行有效性试验〔如:消防系统的分系统试验和综合联动试验;排水系统的灌水、通水、通球试验;有防水要求部位的闭水试验等〕。注意:试验前要做好方案,试验中要注意平安,并做好记录。。双方在物业设施设备的现场查验中,应由查验记录人将查验情况认真填人各专业现场查验记录表。查验记录应当包括查验时间、工程名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容,查验记录应当由建设单位和物业效劳企业及其他参加查验的人员在现场签字确认,统一归档保存。〔五〕,并进行复验现场查验中,物业效劳企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合合同约定和有关文件规定的情形,由物业现场查验小组将查验中发现的问题分类,书面通知建设单位,建设单位签收后应当及时责成责任人解决,完成后,组织查验的双方人员进行复验,直至合格。对于不能及时解决的遗留问题,双方协商解决方案,并在签订物业承接查验协议时明确约定。,并确认查验结果,签订物业承接查验协议建设单位应当委派专业人员参与现场查验,与物业效劳企业共同确认现场查验的结果,签订物业承接查验协议。物业承接查验协议应当对物业承接查验根本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。物业承接查验协议作为前期物业效劳合同的补充协议,与前期物业效劳合六、物业共用部位、共用设施设备的交接建设单位应当在物业承接查验协议签订后l0日内办理物业交接手续,向物业效劳企业移交物业效劳用房及其他物业共用部位、共用设施设备。交接工作应当形成书面记录,交接记录应当包括移交资料明细,物业共用部位、共用设施设备明细,交接时间、交接方式等内容,双方签署物业?物业移交表?,交接记录应当由建设单位和物业效劳企业共同签字、盖章确认。物业共用部位、共有设施设备办理正式移交前,应由建设单位负责管理;移交后那么由物业效劳企业进行使用和管理。七、,可以根据开发进度,对符合交付使用条件的物业分期承接查验与交接。建设单位与物业效劳企业应当在承接最后一期物业时,办理物业工程整体交接手续。,由建设单位和物业效劳企业在前期物业效劳合同中约定。没有约定或者约定不明确的,由建设单位承担。,持以下文件向物业所在地的区、县〔市〕房地产行政主管部门办理备案手续:〔1〕前期物业效劳合同;〔2〕临时管理规约;〔3〕物业承接查验协议;〔4〕建设单位移交资料清单;〔5〕查验记录;〔6〕交接记录;〔7〕其他承接查验有关的文件。建设单位和物业效劳企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。告知方式应在?前期物业效劳合同?中约定。,可以聘请相关专业机构协助进行,物业承接查验的过程和结果可以公证。八、物业承接查验遗留问题的解决与物业保修责任〔一〕物业承接查验存在的问题由建设单位负责解决,否那么应承担相应的法律责任物业交接后,建设单位未能按照物业承接查验协议的约定,及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题,导致业主人身、财产平安受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。物业交接后,发现隐蔽工程质量问题,影响房屋结构平安和正常使用的,建设单位应当负责修复;给业主造成经济损失的,建设单位应当依法承担赔偿责任。〔二〕物业交付物业效劳企业管理后,物业效劳企业应当按前期物业效劳合同的约定和有关法规的规定履行维修、养护和管理的义务,否那么亦要承担相应的责任自物业完成交接之日起,物业效劳企业应当全面履行前期物业效劳合同约定的、法律法规规定的及行业标准确定的维修、养护和管理义务,承担因管理效劳不当致使物业共用部位、共用设施设备毁坏或灭失的责任。物业效劳企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。物业承接查验档案资料属于全体业主所有。前期物业效劳合同终止时,业主大会选聘了新的物业效劳企业的,原物业效劳企业应当在前期物业效劳合同终止之日起10日内,向业主、业主委员会移交物业承接查验档案。〔三〕建设单位应当按照国家有关规定,认真履行物业的保修责任,否那么应承担相应的法律责任建设单位应当按照国家规定,承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。建设单位可以委托物业效劳企业提供物业共用部位、共用设施设备的保修效劳,效劳内容和费用由双方约定。九、物业承接查验中其他法律责任〔一〕当事人双方均应承担不履行协议的违约责任物业承接查验协议生效后,当事人一方不履行协议约定的交接义务,导致前期物业效劳合同无法履行的,应当承担违约责任。建设单位与物业效劳企业恶意串通、弄虚作假,在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的,双方应当共同承担赔偿责任。建设单位、物业效劳企业未按?方法?规定履行承接查验义务的,由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不改正的,作为不良经营行为记入企业信用档案,并予以通报。〔二〕建设单位应承担的物业承接查验的违约责任建设单位不得凭借关联关系滥用股东权利,在物业承接查验中免除自身责任,加重物业效劳企业负担,损害物业买受人权益。建设单位不得以物业交付期限届满为由,要求物业效劳企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。建设单位不移交有关承接查验资料的,由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交的,对建设单位予以通报,并按照?物业管理条例?第五十九条的规定处分。〔三〕物业效劳企业应承担的物业承接查验的违规责任物业效劳企业擅自承接未经查验的物业,因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的,物业效劳企业应当承担相应的赔偿责任。〔四〕业主在物业承接查验中具有知情权、监督权物业承接查验活动,业主享有知情权和监督权。〔五〕房地产行政主管部门的监管责任物业所在地房地产行政主管部门应当对物业的承接查验进行有效监管,并及时处理业主对建设单位和物业效劳企业承担查验行为的投诉。十、争议的解决物业承接查验中发生的争议,可以申请物业所在地房地产行政主管部门调解,也可以委托有关行业协会调解。十一、新建物业承接查验注意的问题承接查验是物业效劳企业接管物业的重要环节,物业效劳企业通过承接查验,即由对物业的前期管理转入到对物业的实体管理之中。因此,物业效劳企业对所移交的物业一定要把好验收关,否那么因为把关不严而造成的后遗症和改造、增设工程会给今后的物业管理效劳带来许多不必要的麻烦。为确保今后物业管理工作能顺利开展,物业效劳企业在承接查验时应注意以下几个方面:〔一〕人员选配要精干物业效劳企业应选派素质好、业务精、对工作认真负责的管理人员及技术人员参加验收工作。〔二〕验收立场要明确物业效劳企业既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收,也应站在业主的立场上,对物业进行严格的验收,以维护业主的合法权益。〔三〕遗留问题要备案〔1〕对在前期介入阶段提出的完善工程和整改意见进行复核,对尚未完善的事项,要求建设单位提出补救和解决措施并备案〔包括物业管理用房,开办费用,对外承诺的小区配套设施等敏感问题〕。〔2〕承接查验中假设发现问题,应明确记录在案,约定期限催促移交人对存在的问题加固补强、整修,直至完全合格。〔四〕保修事宜要落实落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定,由建设单位负责保修的,应向物业效劳企业交付保修保证金,或由物业效劳企业负责保修,建设单位一次性拨付保修费用。〔五〕特殊信息要收集〔1〕新建物业建设单位应将工程所有土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程和绿化工程等主体及配套工程的施工〔承包〕单位名称、工程工程、工程负责人员联系电话、保修期限等内容列出清单交给物业效劳企业。〔2〕将建设单位施工未用完的小区建材包括各种瓷片、玻璃窗及配件等留下来备用可为以后维修减少费用。〔3〕凡工程采用非市面上常见的建材、设备和设施的应让建设单位或施工单位提供供货和维修保养单位的地址、电话和联系人。〔六〕管理配套要关注验收时注意与物业管理效劳密切相关的设施和管线有无按要求做好。包括岗亭、道闸、围栏防攀防钻设施、清洁绿化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房〔含清洁工具房〕、小区标识系统、车棚、停车位是否足够,小区摆摊、开展社区活动、室外加工用电的预留电源插座等设施做好与否。〔七〕产权界定要证明小区公共设备、设施、辅助场所、停车位、会所等产权须界定并出具相关证明,防止以后引起业主投诉纠纷。〔八〕管理权限要清楚物业效劳企业接受的只是对物业的经营管理权以及政府赋予的有关权利。〔九〕查验手续要齐全承接查验符合要求后,物业效劳企业应与建设单位签署签订物业承接查验协议。〔十〕拒接未经查验的物业物业效劳企业擅自承接未经查验的物业,因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的,物业效劳企业应当承担相应的赔偿责任。所以,物业效劳企业要拒绝接管未经查验的物业,防止带来损失。第二节物业管理机构更迭时的承接查验物业管理机构更迭时的物业承接查验和移交是在前期物业效劳合同终止或物业效劳合同期满时,业主大会选聘了新的物业效劳企业,并与之签订的物业效劳合同生效时发生的物业共用部位、共用设施设备的承接查验及移交活动。一、:原有的物业效劳企业接管方::业主或业主委员会接管方:新选聘的物业效劳企业二、承接查验的条件在物业管理机构发生更迭时,新的物业效劳企业必须在以下条件均满足的情况下才能实施承接查验:〔1〕物业的业主或业主委员会〔产权单位〕与原有的物业效劳企业解除了前期物业效劳合同;〔2〕物业的业主或业主委员会〔产权单位〕同新选聘的物业效劳企业签订的物业效劳合同生效。三、承接查验依据的文件承接查验依据的文件有:〔1〕物业效劳合同;〔2〕?物业管理条例?;〔3〕?物业承接查验方法?;〔4〕?管理规约?;〔5〕移交的物业图纸资料、清单;〔6〕物业管理的相关法律、法规、政策、标准和标准;〔7〕物业管理相关的合同、协议等。四、承接查验的准备〔一〕成立物业承接查验小组签订物业管理效劳合同后,新的物业效劳企业即组织力量成立物业承接查验小组,了解物业的根本情况,并着手制定承接查验方案。查验小组成员要求有较强的工作经验和业务能力,专业性强。小组成员人数可根据接管物业的规模而定。〔二〕准备资料和工具准备接管时所需的各类表格、工具、物品等。物业的承接查验验收小组应提前与业主委员会及原物业效劳企业接触,洽谈移交的有关事项,商定移交的程序和步骤,明确移交单位应准备的资料、清单等。〔三〕提前与有关单位协调关系机构更迭时的承接查验没有明确的法律规定,为了顺利开展承接查验,需要同建设单位、原物业效劳企业、业主委员会、行业主管部门等单位进行良好沟通。〔四〕对物业工程进行调查评估为了使物业工程的承接查验能够顺利进行,在承接查验前必须对旧物业的管理现状及存在问题进行全方位调查与评估,为物业移交和13后的管理提供依据,对发现需要整改的内容及时与移交单位协调处理。要调查的内容包括:〔1〕了解房屋的完好情况;〔2〕了解各类设备设施的运行、管理、维护情况;〔3〕了解卫生、消杀、绿化、公共秩序、消防平安的管理效劳情况;〔4〕业主〔物业使用人〕、行政主管部门、社会公众媒体对该工程物业管理的评价情况;〔5〕了解员工的办公、生活情况;〔6〕了解各类管理人员的素质;〔7〕管理处经营情况,包括管理费、停车费、水电费、其他有偿效劳费的收取、日常开支、维修基金使用、各类押金、欠收款项、待付费用等。五、承接查验及移交的程序和内容〔一〕成立承接查验组织,确定查验和移交方案为保证物业查验和移交的顺利进行,使物业管理实现无缝衔接,一般情况下,应当在物业的业主、业主委员会或产权单位主管部门的主持下,由原有的和新选聘的物业效劳企业的人员参加,共同组成查验和交接小组,对物业共用部位、共用设施设备和物业档案资料进行全面的查验和移交。〔二〕查验和移交的物业管理资料〔1〕物业原始资料。包括物业交付使用初期物业效劳企业从物业建设单位承接来的物业原始资料,主要是物业竣工图纸资料,竣工验收资料,设备的使用、维护技术资料,物业产权资料,物业清单等。〔2〕物业共用部位、共用设施设备维修、养护和管理以及大中修、更新改造及专业检验的资料。包括:物业设施设备清单、台账,使用、修理、改造报告、重大事故报告、专业检测报告、完好率评定报告等。〔3〕业主资料。包括:业主身份、产权证明,物业查验、问题解决记录,物业使用、装修、维修资料,有关效劳、投诉、回访记录和纠纷的处理报告等。〔4〕财务管理资料。包括:属全体业主所有的物业管理固定资产清单、收支账目表、债权债务移交清单,水电等抄表记录及费用代收代缴明细表,物业效劳费收缴明细表、维修基金使用审批资料和记录,其他需移交的各类凭证、表格、清单等,业主各类押金、停车费、应收款项等。〔5〕合同协议书。包括:对内、对外签订的合同、协议原件。〔6〕人事档案资料,指双方同意移交留用的在职人员的人事档案、培训、考试记录等。〔7〕其他需移交的资料。资料移交应按资料分类列出目录,根据目录名称、数量逐一清点是否相符完好,移交后三方当事人在目录清单上签名、盖章。,〔三〕物业共用部位、共用设施设备的现场查验与移交〔1〕物业建筑结构及装饰装修的查验和移交主要是共用部位的现场查验,评价其使用功能及平安性和完好程度,关注是否存在危险隐患,以便分清责任,由责任人负责解决和处理。〔2〕物业共用设备的查验和移交。主要包括:供电、供水、排水、消防、电梯、供暖、空调、安防、车场等设备的数量、完好程度、使用功能,共同确定其存在的问题,从而界清责任,协商处理和解决。〔3〕物业共用配套设施的查验和移交。主要包括环境卫生设施〔垃圾桶、箱、车等〕、绿化设施、照明设施、安防及消防设施〔如值班室、岗亭、监控设施、报警设施、车辆道闸、消防配件等〕、文化娱乐设施〔会所、游泳池、各类球场、健身器材等〕、各种标识等。〔4〕物业管理用房。包括办公用房、活动室、员工宿舍、食堂、仓库、操作间等。〔5〕室外道路、场地、绿地、雨污水井等排水设施。〔6〕产权属全体业主所有的设备、工具、材料等。主要包括:办公设备、交通工具、通信器材、维修设备工具,安防、保洁、绿化设备、工器具,物业管理软件、财务软件等。〔四〕物业查验与移交资料共用部位、共用设备设施及物资财产现场查验要做好记录,查验各方就存在的问题根据合同约定和有关规