同策2012年06月上海保利大场项目营销报告.ppt

保利大场项目营销报告

同策咨询
报告目录
市场分析
营销定位
导客策略
营销推广
市场部分
宏观市场走势
政策面松紧结合,预计三季度市场走势平稳,但库存压力依然存在
2011年至今上海公寓市场走势
6月政策
银根放松:%,预计下半年金融政策进入降息通道,还将有1-2次降息
限购收紧:上海停止补缴社保及个税形式购房过户,进一步收紧限购政策
周边板块竞争态势
大场板块没有脱离周边市场,其价格受到西中环等板块影响
周边板块
竞争项目
顾村
保利叶语(排除竞争)、檀乡湾
张庙
中环国际公寓
彭浦
-
大华
-
南翔
中央公园、翡丽湾、威廉公馆、新城公馆
西中环
智富名品城、祥和星宇、圣都汇、华公馆
大场
梧桐城邦、中环一号、锦秋御尚、经纬城市
同济大场地块、紫宝大场地块、聚丰园三期
南翔15000
顾村18000
西中环20000
大华
彭浦
张庙21500
大场20000
外环
中环
本案位置
竞品分布
本案受周边项目价格干扰严重
南翔
顾村
西中环
大华
彭浦
张庙
大场
路劲翡丽湾
14800元/㎡
绿地崴廉公馆
16500元/㎡
圣都汇
20300元/㎡
华公馆
20300元/㎡
智富名品城
27400元/㎡
保利叶语
18000元/㎡
中环国际公寓
21500元/㎡
经纬城市绿洲
17000元/㎡
锦秋御尚
18500元/㎡
中环一号
20000元/㎡
梧桐城邦
21000元/㎡
主要竞争区域成交结构
-,主要项目为中环一号,

未来竞争量
未来区域竞争量达105万㎡
项目
均价
与本案
直线距离
剩余体量
同济大场项目
未上市

6万㎡
锦秋御尚
17455
300m
8万㎡
聚丰园三期
未上市

6万㎡
紫宝大场地块
未开工

3万㎡
中环一号
19816

17万㎡
梧桐城邦
19975

5万㎡
经纬城市绿洲
17819

25万㎡
圣都汇
22116

5万㎡
华公馆
19990

8万㎡
智富名品城
27042

14万㎡
祥和星宇花园
19067

8万㎡
105万㎡
2011年
㎡
㎡
供求失衡,存量巨大
锦秋御尚
,生活氛围浓厚的多层精装产品成交价格仅17500
锦秋御尚
祁连山路
七号线
上海大学站
项目名称
锦秋御尚(锦秋花园第十七期)
体量
8万㎡
与本案距离
300米
建筑类型
多层
主力面积段
90-93㎡
装修标准
1500元/㎡
成交价格
17455元/㎡
成交套数
41套
开盘时间

主要特点
锦秋花园从98年销售至今,社区已完全成熟
锦秋御尚
装饰用材
外墙
面砖
阳台地面
冠珠牌瓷砖
厅、卧室地面
杨子牌实木复合地板
墙面
园龙牌墙纸
空调
松下
厨卫墙面
亚细亚牌瓷砖
水槽龙头
法恩莎
灶具
方太
洁具
TOTO
小五金
TOTO
浴霸
奥普
开关面板
西门子
以上均为国产
装修用材一般,全部为国产品牌,追求性价比