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我国城市土地出让制度改革分析
提要
当前房地产调控政策没有触及到我国城市土地出让制度。我国城市土地出让制度具有三个主要特征:政府垄断土地供给,以竞争性的招拍挂为主要出让方式以及一次性缴纳未来若干年的土地出让金的“批租制”。在我国快速城镇化和地方政府“土地财政”的背景下,我国城市土地出让制度导致了土地价格的高涨。土地价格高涨则是导致住宅价格高涨的主要原因之一。改革的方向,一是适应我国快速城镇化的发展趋势,扩大城市土地供给,二是改革招拍挂出让方式,不以土地价格的高低作为竞争标的,三是将批租制转换为年租制,并与房产税合并征收。
目录
一、当前房地产调控政策与城市土地出让制度 2
二、我国城市土地出让制度的特征 5
三、土地出让制度与土地价格 7
四、土地价格与住宅价格 15
五、国外土地出让制度 23
六、我国土地出让制度的改革 29
一、当前房地产调控政策与城市土地出让制度
为遏制住宅价格持续快速上涨,中央政府出台房地产调控政策
自2009年年初以来,我国城市住宅价格持续上涨。国家统计局公布的全国七十城市住宅销售价格指数自2009年3月份以来环比一直超过100,这个趋势一直持续到2010年3月份。这种快速上涨的住宅销售价格引起来各方面的关心和担忧。在此情况下,中央政府自去年末开始酝酿新一轮房地产调控措施。自2010年3月份以来,各种调控措施频繁出台。
图 1 07年6月到10年12月全国七十大中城市住宅销售价格指数(环比)
2010年3月份以来住宅价格回落趋于平稳
数据来源:国家统计局
表 1 2010年政府主要调控措施一览表
2010年政府出台多项措施遏制房价过快上涨
时间
内容
1月10日
国务院出台“国十一条”,严格二套房贷款管理,首付不得低于40%,加大房地产贷款窗口指导。
1月21日
国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出,申报住宅用地的,经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。
3月10日
国土资源部再次出台了19条土地调控新政,即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”等19条内容。
4月2日
财政部下发通知称,对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。
4月14日
国务院常务会议指出,全球金融危机的影响仍在持续,将保持货币信贷适度增长,坚决抑制住房价格过快上涨,并将加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。
4月15日
国务院出台具体措施,要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。
4月15日
国土资源部公布2010年住房供地计划,今年拟计划供应住房用地总量同比增长逾130%,其中中小套型商品房将占四成多,超过去年全国实际住房用地总量。
4月18日
国务院发布通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
4月30日
北京政府发布调控通知,要求商业银行根据风险状况暂停发放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房贷款;要求自《通知》发布之日起,同一购房家庭只能新购买一套商品住房;金融机构和税务部门可以根据住宅权属交易系统中个人住房记录,实施差别化的信贷和税收政策。
6月5日
调控楼市政策再出细则,住建部等三部委通知称,商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数,应以拟购房家庭(含借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。
9月29日
为遏制房价过快上涨,中国政府决定加大房地产调控力度,要求完善差别化的住房信贷政策,对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上;各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款,要加强对消费性贷款的管理,禁止用于购买住房;切实增加住房有效供给;在房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数。
表 2 部分城市限购令总结
大部分城市的调控政策着眼于数量控制
城市
核心内容
深圳
户籍居民家庭:限购两套,非户籍居民家庭:限购一套
南京
保障本市居民自住改善型和外地来宁工作需要购房,暂时限制购买第三套住房
福州
户籍居民家庭:限购两套,非