泰达时尚广场住宅部分调研及定位汇报.ppt

泰达时尚广场住宅部分调研及定位汇报
天津万通时尚置业有限公司
二零零四年十一月
项目定位建议
项目SWOT分析
市场供应调研结论
市场需求调研结论
市场销售调研结论
供需对比分析
☞政府文件及开发区统计公报;
☞实地调查/一线人员深入访谈
☞ 6:3:1集中在开发区/塘沽区/市区采用拦截访问及定点拜访方式进行问卷调查
☞商业集中区/管委会及其周边/高档项目销售中心/银行/外企等☞
☞总调查问卷数量为395份/有效问卷300份/有效率76%
泰达时尚广场住宅部分调研及定位汇报-结论形成思路
区域市场调研结论-开发区及塘沽区
(供应量/供应特征)
竞争性项目个案调研结论
(泰丰四期/泰达时代/东方豪庭、保税区生活区用地)
泰达时尚广场住宅部分调研及定位汇报-市场供应调研结论
城北组团()
城中组团(49万)
城西组团(155万)
开发区区域划分(截止03年底)
泰达时尚广场住宅部分调研及定位汇报-市场供应调研结论
区域市场调研结论
泰达时尚广场住宅部分调研及定位汇报-市场供应调研结论
- 开发区高档物业以别墅和小高层项目为主
- 供应量呈放量增长势头,单个项目规模普遍很小。
- 现阶段基本为卖方市场,市场竞争中的投机因素很重,但卖方市场向买方市场转化的趋势开始显现;
- 开发区可供开发土地有限;
- 产品综合质量提升,由单一型走向多样化,产品竞争力整体偏低, 但未来供应规模加大、品质提升,竞争日趋激烈;
- 在售项目中小高层比例达53%,高层比例为36%;
02及03年供应量均比01年增长90%以上
塘沽区
03年开工量较02年增长66%
开发区
- 区域消化量有限(03年销售量约在40万平米左右)
在售项目供应特征调研结论
泰达时尚广场住宅部分调研及定位汇报-市场供应调研结论
绝大多数为毛坯供应
售价6万左右,租金200元/月左右
管理费很低
面积偏大,三居比例接近50%
单价3500元/平米左右,
总价40万左右
以小高层/多层为主
普遍很低
结论
其他
车位
物业管理
户型配比
售价
建筑类型
规模
特征
改善型需求强烈,其中提高生活品质需求比例高达59%;
需求区域性意识很强(区域外客户需强势培养);
潜在客群消费力旺盛,价位可承受能力高于现阶段平均售价水平,主力区间集中在40-60万/套;
面积需求呈现理性回归势头;
对于知名物业管理公司需求强烈(77%),物业管理费承受力数据偏低;
可承受单价与身份/地位的体现功能呈正比关系,可承受总价与车位需求呈正比关系;
低总价需求比例与投资意向比例呈正比关系;
智能化需求焦点集中在安全防范方面;
对于精装修的接受程度偏低;
认知主要途径包括报纸及各类直效营销、活动营销方式;
现阶段对于项目所在区域的认可程度不容乐观。
泰达时尚广场住宅部分调研及定位汇报-市场需求调研结论
泰达时尚广场住宅部分调研及定位汇报-市场销售调研结论
现阶段基本为卖方市场,客户对于产品品质的综合需求及自身承受能力均在提升;
开发区成交客户主要为企事业单位及/资企业中高管人员/ 私营业主,投资型客户比例逐年增加,但区域外客户比例不超过30%
-市场成交活跃。但开发区销售后空置现象严重;
%
塘沽区
04年9月前总销售面积与03年全年持平
开发区
-销售价格逐年上升
490
3305
40-60万/套
2815
开发区
1993
12-30万/套
02年销售均价/主力消费区间
2247
20-40万/套
03年销售均价
254
塘沽区
均价涨幅
东方豪庭调研结论
泰达时尚广场住宅部分调研及定位汇报-市场供应调研结论

160三居/31%
200四居/47%
小高层及高层

结论
-主打景观概念并为此牺牲户型质量;
-户型面积偏大;
-针对高端客户;
-05年中上市。
容积率
主力户型配比
建筑类型
规模
特征
中心景观轴线