洛带亿手美食娱乐城项目沟通思路2011.ppt

洛带亿手美食***项目沟通思路
尴尬的复制,还是精彩的创新?
60余亩的用地,几万平的商业体量,对商业地产发展方兴未艾的洛带古镇而言,无疑是个大项目;
作为成都近郊“周末型消费”的重要景点之一,以当前常规消费模式,市场是否有足够的消费容量去消化本案的商业体量?
因此,对本案的产品规划思路而言,是承袭现有商街格局,在常规消费模式下分流当前市场客源;还是通过创新产品规划,激活与创造新的消费市场?
基于此,本次沟通我们带着问题去思考最佳解决方案…
现有市场调研
项目特点解析
本案可能性分析
解决对策
思维脉络
一、现有市场调研
洛带镇幅员面积43平方公里,是成都近郊保存最为完整的客家古镇。洛带古镇占地接近1000亩,总建筑面积达20000余平方米。
洛带古镇简述
古街格局
古镇老街主要交通呈”一街七巷”格局,形成“五馆一园一寺”景点;“一街”由上街和下街组成,宽约8米,长约1200米,东高西低,石板镶嵌。
街衢两边纵横交错着的“七巷”分别为北巷子、凤仪巷、槐树巷、江西会馆巷、柴市巷、马槽堰巷和糠市巷。
当前古镇业态分布
洛带古镇老街商铺主要以经营餐饮、服饰饰品和土特产为主;另有茶楼、酒吧、住宿和娱乐业态辅助;
业态类型
店铺数量
占比(%)
面积(㎡/个)
租金估算(元/月)
小吃店
42
22
10-20
500-1000
餐厅
26
14
100-400
5000-12000
饰品店
35
19
10-50
500-1500
茶楼
15
8
120-400
3000-6000
土特产品
18
10
--
500-1000
住宿
6
3
500-1000
1500-20000
会馆
5
3
277-3310
--
娱乐
11
6
200-500
3000-6500
服饰店
29
15
15-100
3000-5000
合计
187
100
--
--
当前古镇租金水平
租金方面因店铺口岸位置和面积大小而不同,大部分店铺经营情况较好,仅街尾有少量小面积铺面在进行转让,约19-40平米之间,转让费3万元;
当前整体租金水平约在50-90元/平米/月之间,街中位置较好的商铺租金分别为50-200元/平米/月不等;
导致现状——周末度假游客流量高,但消费力偏低
问题何在?
古镇本身资源优势明显
但未采用原住民、外来人群分离经营模式
古街整体商业水平、业态层次偏低端
面对当前整体商业环境,本案如何寻求突破?
二、项目特点解析