房地产业内部审计在全面风险管理背景下的发展.doc

房地产业内部审计在全面风险管理背景下的发展.doc房地产业内部审计在全面风险管理背景下的发展
随着房地产泡沫的挤压和暴利的逐步减少,房地产风险管理的重要性逐步显现出来。全面风险管理内部审计就是要从整体和过程的联系对公司的业务进行监控,强调用全面风险管理的理念来进行内部审计。通过风险识别、分析、评估、决策,构建适合房地产业的基于风险管理的内部审计体系,以达到减少风险的目的。
一、基于全面风险管理的房地产业内部审计组织结构
全面风险管理需要把风险管理的思想、方法和流程贯穿于全公司各个部门、各项工作之中。基于全面风险管理的房地产业内部审计是在公司上下各个部门的配合下,由内部审计或合规部门牵头,其他业务部门积极配合,首先制定基于全面风险管理的内部审计业务指导类文件,其中具体的风险节点由各个业务部门配合完成,随后依据已经制定的审计指导文件对公司各项事务进行监督审查和风险控制管理。
建立基于全面风险管理的房地产业内部审计组织结构能够确保风险管理的理念通过公司内部审计执行下去。具体的组织结构(如图1)。
图1 全面风险管理房地产业内部审计组织结构
二、房地产业内部审计风险控制节点
全面风险管理认为风险往往以复合形式存在,单一的风险管理具有相互联动性,风险管理不仅仅是对过去单个业务的单个风险管理,而应从整个系统的角度对整个机构各个层次业务单位的所有风险进行系统管理。
风险控制节点是内部审计工作需要重点关注的地方,通过设置内部审计风险控制节点,将公司风险管理的目标细化到每个相关的职能部门和每一项具体的工作环节中、培养公司整体的风险管理意识、运用全面风险管理识别、分析、评估、决策风险的管理流程实行内部审计。这样更加有利于内部审计工作的开展和审计整改意见的贯彻执行。
风险存在于房地产投资的整个过程中。房地产投资的全过程是指从房地产投资立项的产生到房地产出售、资金回收或报废为止的整个过程。这是一个动态的过程,房地产开发过程通常分为四个阶段,即投资决策阶段、土地获取阶段、项目建设阶段、租售管理阶段,不同的阶段各具有不同的风险。本文主要从内部审计监督控制角度列示出房地产开发过程中的风险节点。(如图2)
图2 房地产开发过程风险节点
上图已经列示出房地产各个阶段风险控制节点,下面对贯穿于全过程的综合风险和各个阶段的特有风险进行详细介绍:
(一)全过程综合风险
(1)政策风险。政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产的影响是全局性的,政府对物业租金、售价的限制,对土地使用的约束,对环境保护的要求,对外资的控制,以及对投资规模、投资方向和金融、税收的控制和城市规划等都会对投资商构成风险。因而,由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大影响。
(2)融资风险。房地产融资风险是指融资条件或方式发生变化或由于资金使用不当从而可能导致开发商蒙受损失。房地产开发所需巨额资金的筹集和融通是开发商最为关切和颇费心机的问题,筹资风险反映的是因使用借贷资金而导致的自有资金回报盈利的不确定性。当投资中借贷比例很高时,筹资风险也越高。而各种筹资方式所用手段、工具和所处的环境不同,因此各种筹资方式也具有不同的风险。融资风险包括:投资收益与贷款利率的相对变化风险、楼花融资风险、房地产按揭风险(房产价格涨落风险、按揭收入变化风险、按揭利率变化风险)、商业信誉风险