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房地产开发企业调整定价的涉税盈利模式.doc


文档分类:经济/贸易/财会 | 页数:约5页 举报非法文档有奖
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房地产开发企业调整定价的涉税盈利模式.doc房地产开发企业调整定价的涉税盈利模式
【摘要】本文从房地产企业内部价格转移、收支等额增长这两个角度来探讨房地产企业的涉税盈利模式,帮助房地产企业走出困境,在市场低迷的状态下仍能立于不败之地。
【关键词】房地产企业涉税盈利模式房地产企业内部价格转移收支等额增长
一、房地产企业价格内部转移的涉税盈利模式
根据我国《土地增值税暂行条例》规定,若房地产企业既有普通住宅项目又有非普通住宅项目,应分别核算及缴纳土地增值税。但若其中各个项目的增值率差距较大,可以考虑在保持各项目销售收入总额不变及保证销量的情况下,通过将价格在各个项目内部进行转移的方式来调节定价。
例1:安邦房地产公司2013年开发了普通住宅、高档住宅和豪华别墅三种住宅,并准备对外销售。三种住宅的可售面积均为10 000平方米,取得土地使用权所支付的金额分别为3 000万元、3 000万元、5 000万元,房地产开发成本分别为3 000万元、7 000万元、10 000万元。销售收入总额为62 500万元。建造这三种住宅从银行借款的利息共为2 000万元,不能按照转让的房地产项目计算分摊,且当地规定的房地产开发费用计提扣除比例为10%。三种住宅实际发生的财务费用、管理费用和销售费用共为4 000万元。当地的营业税税率5%、城建税税率7%、教育费附加等为5%,假设不考虑印花税。要求:对该项目的内部定价进行规划。
方案一:普通住宅定价为11 000元/平方米,高档住宅定价为19 000元/平方米,豪华别墅定价为32 500元/平方米。
普通住宅:转让房地产收入=10 000×11 000=11 000(万元);房地产开发总成本=3 000+3 000=6 000(万元);房地产开发费用=(3 000+3 000)×10%=600(万元);从事房地产开发的加计扣除项目金额=(3 000+3 000)×20%=1 200(万元);与转让房地产有关的税金=11 000×5%+11 000×5%×(7%+5%)=616(万元);转让房地产的扣除项目金额合计=6 000+600+1 200+616=8 416(万元);转让房地产的增值额=11 000-8 416=2 584(万元);增值率=2 584÷8 416=%;应纳土地增值税税额=2 584×30%=(万元)。
高档住宅:转让房地产收入=10 000×19 000=19 000(万元);房地产开发总成本=3 000+7 000=10 000(万元);房地产开发费用=(3 000+7 000)×10%=1 000(万元);从事房地产开发的加计扣除项目金额=(3 000+7 000)×20%=2 000(万元);与转让房地产有关的税金=19 000×5%+19 000×5%×(7%+5%)=1 064(万元);转让房地产的扣除项目金额合计=10 000+1 000+2 000+1 064=14 064(万元);转让房地产的增值额=19 000-14 064=4 936(万元);增值率=4 936
÷14 064=%;应纳土地增值税税额=4 936×30%=1 (万元)。
豪华别墅:转让房地产收入=10 000×32 500=32 500(万元);房地产开发总成本=5 000+10 000=15 000

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  • 上传人小博士
  • 文件大小56 KB
  • 时间2018-02-21
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