金地长青湾2013年营销策略提报.ppt

香港联祥 2013年3月
金地长青湾2013年营销策略提报
长青湾连续3年销售走势
户型面积
2010年
2011年
2012年
3年期
年均去化套数
3年期
累计去化率
供应
去化
供应
去化
供应
去化
120-140㎡
0
63
0
0
0
0
----
-
140-160㎡
150
63
4
97
166
44
68
64%
160-180
228
63
65
131
252
146
113
62%
180-200
179
69
66
53
32
104
75
82%
200-220
28
35
208
27
34
45
36
40%
合计
585
293
343
308
484
339
----
67%
[PART1]营销问题导出
在宏观调控和全运会两大时代背景下,13年要出清针对二改为主的“散货”
1#
2#
3#
4#
5#
6#
7#
8#
9#
10#
十期
1#
2#
3#
4#
5#
6#
7#
五期
一期
三期
八期
▶五期:
①147-167㎡是区域内主力去化面积区间,且具有一定的价格优势,后期去化难度相对较小
②超过200㎡产品是区域内去化的压力所在,也是后期清盘的难点
▶十期
①十期高层产品面对刚需或者刚改,是可以跑量的产品
②小高层是区域内稀缺产品类型,且面积区间为区域主流
要以斩尾的心态,执行2013年的营销
1–用终端的手法尽量找到有效上门客 2–用灵活的案场工具提升杀定的效率
2013年余货分析–“散货”形态
在宏观调控和全运会两大时代背景下,13年要出清针对二改为主的“散货”
关键词1
金地长青湾剩余住宅产品货值梳理
分项
分期
物业
类型
楼号
库存
套数
户型
面积
面积
(㎡)
均价
货值预估
(万元)
在售
一期-三期
高层
——
67
199㎡
13500
9000
12150
五期
联排
——
18
230㎡
4197
380
6840
高层
1#、2#
76
215㎡
16614
7500
12461
3#、4#、5#
107
167㎡
18133
7000
12693
6#、7#
78
147㎡
11902
7600
9046
十期
高层
5#、6#
62
125㎡
7598
6800
5167
小高层
7#、8#
64
148㎡
9480
7000
6636
在售小计
472
81424
64993
未售
十期
高层
1#—4#
496
——
52824
7200
38033
小高层
9#、10#
120
——
17090
7400
12647
十期小计
616
69914
50680
住宅合计
1088
——
151338
115673
[关键词]全域限购/ 差别信贷/ 20%个税
▶沈阳“国五条”细则或于3月底前公布
2013-03-20 摘自辽沈晚报
“国五条”公布半月有余,而各地方的“国五条”细则尚不明确。沈城不少楼盘和买房人一样,在新政细则公布后的这段时间里,表现出了明显的“观望情绪”。依据新“国五条”的相关要求,沈阳作为省会城市,限购的区域也将由目前的二环扩大至全城
▶房产税替代限购沈阳版“国五条细则”内容提前曝光
2013-03-27 11:32搜房网络综合整理
买第二套住宅,贷款利率不低于基准利率的110%,首付五成以上;
购买第三套及以上住宅,一律不予发放购房贷款。
对奢侈性住宅转让后的增值收益,一律征收20%个人所得税
▶国五条话题引发沈阳市公积金查询热
发布时间:2013-03-20
新国五条成为3月以来最热的话题,各地的住房公积金查询也被带动成热点,市民对公积金查询的需求增大,这里以沈阳住房公积金的查询为例介绍公积金查询的方式
在宏观调控和全运会两大时代背景下,13年要出清针对二改为主的“散货”
关键词2
[关键洞察]
结构性的影响不同人群置业行为
3-4月
政策出台观望期
5-6月
7-8月
局部价格破冰期
供需重新平衡期
①三套以上置业需求再次消失
②刚性二改客户会延长置业周期,溢价能力会加强
③普通刚需会持币代购
13时间轴
①三套以上客户恐慌性抢房
②刚性二改恐慌性抢房
③急性刚需首套恐慌性抢房
不同人群置业行为
线性演进
2-3月
政策前抢闸期
中央规定一季度末城市细则必须出台
2013年推盘要把握不同客群在不同时间阶段的行为特征