价格决策.pptx

佳山墅价格决策汇报
2014年3月
定价逻辑
市场环境
各物业类型基础可售价格
产品附加值对比分析
客户访谈价格敏感度分析
成本估算
竞争者成本、价格、产品
定价目标
感知价值定价法:根据客户对产品的认知来制定价格。
定价方法
销售目标
定价策略
开盘
销售目标与成本分析
1
定价目标与定价方法
4
定价策略
5
开盘策略
6
市场背景与竞争分析
2
双拼别墅销售目标
北区电梯洋房销售目标
均价实现18000元/㎡
总套数42套

实现90%销售率
上半年完成回款1亿元
均价实现9000元/㎡
总套数209套

实现90%销售率


销售目标
成本分析
双拼
联排
洋房
商业
集中车库
合计
可售面积(㎡)
10290
14145
51042
14737

可售套数
42
63
417
429
成本单方(元/㎡)
12000
11409
8438
13949
2000
成本总额(万元)
12348





销售单价
18000/㎡
13500/㎡
9000/㎡
18000/㎡
80000/套
销售金额(万元)
18522



2145

毛利润
6174



2145

毛利率
%
市场环境:市场销售增长平稳,企业销售业绩明显提升,但是,2014年新增供应压力将进一步加大。
政策环境:“国五条”调控细则,房产税立法等政策进行调控压制房价过度上场,限购难在短期内退出。货币政策继续从紧
马鞍山市场:,,庞大新增供应成为马鞍山市场最大竞争压力。
政策调控持续不放松、资金层面收紧(二套房贷首付6成)以及马鞍山去库存、消化新增供应量的庞大压力,预期2014年马鞍山整体市场将进入量平价跌状态,但大幅下跌可能性很小。
宏观背景分析
马鞍山市场情况小结
马鞍山市场:2013年去库存、庞大新增供应成为马鞍山市场最大竞争压力。
2013年下半年住宅市场供应量激增,整体市场需求放缓。
房地产市场背景
房地产市场背景——别墅市场
2013年别墅市场月均去化10余套,市区联排别墅均价每平米8000-10000元左右,双拼别墅每平米均价约在12000-15000元左右
市场容量有限,成交量有限。
项目
供应量
去化量
存量
备注
2009
2010
2011
2012
2013
伟星蓝山
大独栋、小独栋、双拼、联排,2014上半年推出
名仕苑
102
82
22
46
35
09年开盘,每年限量推出,248万每套
东方明珠
135
未推盘
未推盘
41
10
09年开盘,但2010年和2011年基本未推盘,到2012年才将余量推出
香山红郡
54
42
未推盘
47
40
后续还会推出100多套,叠加150-170万,联排210万
春晖家园
未推盘
未推盘
未推盘
未推盘
38
在售双拼紫园,剩余10套
金海岸名邸
未推盘
未推盘
未推盘
75
24
一期99套,基本被政府、马钢及关联单位内部消化
合计
291
124
22
247
147
房地产市场背景——别墅市场