资产评估学 第四章不动产评估.ppt

第四章不动产评估
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一、不动产的概念:
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土地定义:
土壤定义:
土地与土壤的区别:
第一节不动产的评估概述
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地产的分类:
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房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物,是实物、权益、区位三者的综合体。
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实物、权益和区位
实物:房地产中看得见、摸得着的部分,如结构、设备、装修等。
权益:房地产中无形的、不可触摸的部分,包括权利、利益和收益。中国目前主要有:
所有权:单独所有、共有、区分所有
使用权:建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权
租赁权
抵押权
典权
地役权
空间利用权
相邻关系包括:噪音污染、空气污染、光污染等
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不同的资产中,实物和权益对价值的影响是不同的:
有形资产主要是实物影响价值
无形资产主要是权益影响价值
房地产的实物和权益在价值决定中都很重要。
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区位:一宗房地产与其他房地产或者事务在空间方位和距离上的关系。包括位置、交通、环境景观、外部配套设施等四个方面。
位置,包括:坐落、方位、距离、朝向、楼层
交通:指进出该宗房地产的方便程度。
环境景观:指该宗房地产周围的自然环境、人文环境和景观。
外部配套设施:包括房地产外部的基础设施和公共服务设施。基础设施指道路、给排水、电力、燃气、热力、电信、有线电视等设施;公共服务设施,一般指教育、医疗卫生、文化体育、社区服务、市政公用等非营业性设施。
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动产:
不动产:
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二、不动产的特性
(一)土地的特性
1、土地的自然特性(补充)
(1)数量的有限性(不可再生性) 供给缺乏弹性
(2)位置的不可移动性
(3)效用的持久性→价格具上升趋势
(4)效用的差异性(不可替代性)
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2、土地的经济特性(补充)
(1)用途的多样性
(2)供给的稀缺性
(3)经济地理位置的可变性
(4)可垄断性
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