物业服务费测算与企业增收途径.ppt

物业管理费用测算
物业管理费测算
及物业增收途径
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本次培训内容
物业管理费用的测算与物业资金管理
物业管理企业增收途径与办法
一、物业管理费的收费依据
合同的约定
物业公司提供的管理服务需要付出成本和劳务
作为经营公司应赚取的合理的利润(8%)
法律的规定
中华人民共和国价格法
建设部关于《物业服务收费管理办法》
二、物业管理服务费的价格形式
政府指导价
在合同中约定
普通住宅
基础价
上下浮动20%
市场调节价
在合同中约定
高档物业
与业主协商确定
适合
市场发育成熟
适合
适合
三、物业服务的定价形式
项目
方式
支付方式
包括内容
盈亏负担
适合业态
包干制
业主支付固定物业费
1、物业服务成本
2、法定税费
3、物业企业的利润
物业企业自负盈亏
普通住宅小区
酬金制
业主支付动态物业服务资金
1、物业服务支出
2、物业企业的酬金(按约定比例提取)
结余或者不足均由业主享有或者承担
高档物业,如涉外公寓或别墅等
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四、物业服务费的构成
五、物业服务费的测算原则
严格进行成本控制的原则
物业管理企业应通过精确预算、专款专用、杜绝浪费,力争使业主所花费的每一分钱都能物有所值。
业主、使用人认可的原则
进行成本控制不能以降低服务质量和业主、使用人的满意度作为代价,要能取得绝大多数业主和使用人的认可。
五、物业服务费的测算原则
区别对待的原则
区别不同物业的性质、配套和业主使用人的需求,不能一概而论、简单套比。
合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则
遵从市场经济条件下一般商品的定价原则,防止单方提价压价、价格欺诈和进行不正当的价格竞争。
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六、物业服务费的测算(居住性物业)
V = ∑Vi (i =1,2,3,……12)
注:V:公共性服务收费标准(元/月· m2 )
Vi:各分项费用收费标准(元/月· m2 );
i:分项项数;
∑:表示对各分项费用算数求和
管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费V1
V1 = ∑Fi/S (i = 1,2,3,4)(元/月· m2 )
注:Fl:基本工资(元/月)
F2:按规定提取的福利费(元/月)
F3:加班费(元/月)
F4:服装费(元/月)
S:表示可分摊费用的建筑面积之和(m2)
六、物业服务费的测算(居住性物业)