赣州市住宅小区物业管理办法.doc

赣州市住宅小区物业管理办法
赣州市人民政府令
(第六十二号)
第一章总   则
第一条为规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善居民的生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《江西省城市居住小区物业管理条例》和其他有关法律法规规章,结合本市实际,制定本办法。
第二条  本市行政区域内住宅小区的物业管理活动适用本办法。
第三条市、县(市、区)人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
市、县(市、区)人民政府规划、建设、城管、财政、公安、消防、工商、税务、物价、环保等部门应当在各自职责范围内密切配合,共同做好物业管理工作。
街道办事处(乡镇人民政府)在房地产行政主管部门指导下,具体组织本辖区物业管理工作;负责组织、协调业主大会成立、业主委员会的选举及备案登记,指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动,协调解决物业服务企业和业主之间的关系和矛盾。
社区居委会协助街道办事处(乡镇人民政府)和房地产行政主管部门做好物业管理工作,参与筹备成立业主大会、组建和改选业主委员会等工作,调处物业管理服务中的矛盾纠纷。
第四条城市规划区内的新建住宅小区和共用设施设备齐全的原有住宅小区应当实行物业管理。 
业主大会决定实行自治管理的住宅小区,必须接受社区居委会的指导和监督。
城市规划区内未成立业主大会且未实行物业管理的住宅小区或者零星住宅,由社区居委会实行准物业管理,提供公共区域保洁、绿化和共用设施设备的养护维修等基本服务。业主大会成立后准物业管理活动自行终止。
第五条物业管理区域的划分应当以经批准的物业项目规划用地范围、社区布局、物业的共用设施设备、建筑物规模等因素确定。
分期建设或者有两个以上建设单位开发建设的区域,其设置的配套设施设备共用的,应当归属于一个物业管理区域。但该区域内已自然形成多个相对独立、封闭小区的,且不存在共用设施设备的,可以划分为不同的物业管理区域。
已经实施物业管理的不同物业管理区域,经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。
第六条房地产行政主管部门应当向社会公布物业服务企业资质、信用等基本信息,接受公众查询。
本市以外的物业服务企业进入本市从事物业服务的,应当经物业项目所在地的工商部门注册登记,并在房地产行政主管部门登记备查。
第二章  业主及业主大会
第七条业主在物业管理活动中,享有法定权利,承担法定义务。
业主应当向物业服务企业和业主委员会提供联系地址、通讯方式,物业服务企业和业主委员会对业主的个人信息应当保密,除配合执法部门执行公务外不得泄露。
第八条下列事项由业主共同决定:
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;
(六)改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第(五)、(六)项事项,应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第九条物业管理区域符合下列情形之一时,应当召开首次业主大会会议,成立业主大会,选举产生业主委员会:
(一)物业出售且已经交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上的;
(二)首套物业出售并交付使用满两年的。
第十条  业主筹备成立业主大会应当在物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)的指导下,由业主代表、建设单位或者公有住房出售单位、社区居委会组成业主大会筹备组,负责业主大会筹备工作。
业主大会筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内公示,公示时间不少于7天。
第十一条  业主大会筹备组应当履行下列职责:
(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
(二)参照示范文本拟定《业主大会议事规则(草案)》、《管理规约(草案)》和《业主大会章程(草案)》;
(三)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;
(四)确定业主委员会委员候选人产生办法及名单;
(五)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款第(一)至(四)项内容以及业主委员会委员候选人的简历、相片应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公示。
第十二条召开业主大会会议应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加,邀请所在社区居委会列席。
业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意