房地产转让.ppt

第五章房地产交易及置业投资
学****目标:
掌握房地产交易的含义、房地产转让、房地产抵押和房
屋租赁的概念;掌握房地产置业投资中常用的两种工具即等
额本息还款法和等额本金还款法的计算方法
熟悉房地产交易行为和原则、税收的概念及特征、税收
的种类、房地产交易过程中涉及的主要税收及其计算;熟悉
房地产置业投资的风险类别及其防范措施
了解构成我国房地产管理的基本制度体系、房地产转让
的条件、房地产抵押的一般规定、房屋租赁的条件和一般规
定、商品房预售的内容、了解税收制度及构成要素;了解房
地产置业投资的内容
第一节房地产交易概述
第二节房地产交易的税费
第三节房地产置业投资
第一节房地产交易概述
一、房地产交易的概念及基本制度
二、房地产交易的形式
三、商品房销售
一、房地产交易的概念及基本制度
(一)房地产交易的概念
所谓交易,通常是指买卖的意思。但房地产交易,并非
单指房地产买卖,而是具有与一般商品交易不同的含义。
房地产交易应该指土地出让、房地产转让、抵押、租赁、
典当等房地产市场行为。
(二)房地产交易行为和原则
房地产交易行为是平等的民事主体之间的民事行为。
国有建设用地使用权的出让,也是一种民事行为
交易原则:自愿、公平、诚实信用等原则及房地产权利主体一致原则。
(三)房地产管理基本制度
我国《城市房地产管理法》对房地产管理规定了五项
基本制度、五种合同、五种登记备案制度和五种证书,这
些构成我国房地产管理的基本制度体系。
五项重要的基本制度:①国有土地有偿、有限期使用
制度;②房地产价格评估制度;③房地产成交价格申报制
度;④房地产评估人员资格认证制度;⑤土地使用权和房
屋所有权登记发证制度。
五种合同:①土地使用权出让合同;②房地产转让合
同;③商品房预售合同;④房地产抵押合同;⑤房屋租赁
合同。
五种登记备案制度①房地产开发企业及房地产中介服务
机构的设立登记制度;②商品房预售合同登记备案制度;③
房地产转让、抵押或变更时的房地产权属登记制度;④房屋
租赁合同登记备案制度;⑤土地使用权、房屋所有权的取得
登记制度。
五种证书:①土地使用权证书;②房屋所有权证书;③
房地合一的房地产权证书;④房地产估价师资格证书;⑤商
品房预售许可证书。
二、房地产交易的形式
包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。
(一)房地产转让
1、房地产转让的概念
房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他
合法方式将其房地产转移给他人的行为。其他合法方式主要
包括下列行为:
(1)以房地产作价入股、与他人成立企业法人,房地产权
属发生变更的;
(2)一方提供土地使用权,另一方或者多方提供资金,合
资、合作开发经营房地产,而使房地产权属发生变更的;
(3)因企业被收购、兼并或合并,房地产权属随之转移的;
(4)以房地产抵债的; (5)法律、法规规定的其他情形。
房地产转让的实质是房地产权属发生转移。
2、房地产转让的分类
根据转让的方式,房地产转让可分为有偿和无偿两种方
式。
房地产买卖是指房地产所有权人(包括土地使用权人)将其
合法拥有的房地产以一定价格转让给他人的行为。
房地产赠与是指房地产所有权人(包括土地使用权人)将其
合法拥有的房地产无偿赠送给他人,不要求受赠人支付任何
费用或为此承担任何义务的行为。
房地产买卖属于双务行为,房地产赠与属于单务行为。
3、房地产转让的条件
房地产转让最主要的特征是发生权属变化。下列房地产不得转让:
(1)达不到转让条件的房地产(开发房地产)不得转让。
(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。
(3)依法收回土地使用权的。
(4)共有房地产,未经其他共有人书面同意的。
(5)权属有争议的。
(6)未依法登记领取权属证书的。
(7)法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。
4、房地产转让的程序
房地产转让应当按照一定的程序,经房地产管理部门办理有关手续后,方可成交。
(1)房地产转让当事人签订书面转让合同;
(2)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请,并申报成交价格;
(3)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查,并在7日内做出是否受理申请的书面答复,7日内未作书面答复的,视为同意受理;
(4)房地产管理部门核实申报的成交价格,并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估;
(5)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费;
(6)房地产管理部门办理房屋权属登记手续,核发权属证书。