精品-第四章 (不动产)房地产评估.ppt

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第四章(不动产)房地产评估§4-1 房地产及其特征
一、房地产的概念
、建筑物及其固着在土地、建筑物
上不可分离的部分及其附带的各种权益。
有三个要素:
物质形态;
不可分割;
房地产权益。
即房地产评估中的房地产是房地产物质实体与房地
产权益的综合体。
:
(1)土地;
(2)建筑物;
(3)房地合一。
二、房地产的五个特征
;
;
;多样性体现在房地产自身方面、
社会因素和周边环境等。
;
。
§5-2房地产价值及价值类型
一、房地产价格的种类
(一)土地价格、建筑物价格和房地价格

土地价格即地价,是指空地的价格。
地价主要划分为:见P84-86
基准地价
标定地价
出让地价
转让地价
我国地产市场分为两个级次:
一级地产市场:由政府垄断。基准地价、标定地价
、出让地价属一级市场定价范围;
二级地产市场:由市场随行就市。转让价格、出租价格、抵押价格属二级市场定价范围。

建筑物价格是指纯建筑物部分的价格。建筑物及其价
格独立存在是不多见的,当评估其价值时可分离出来,
即纯建筑物价值可进行评估。
(合一)价格
房地(合一)价格是指建筑物联同其占用的土地的
价格。
(二)单位价格、楼面价格
(元/M2)
单位价格,即单位面积价格。应分清:
土地的单位面积价格;
建筑物的单位面积价格;
房地合一的单位面积价格。
以及
建筑面积的单位面积价格;
使用面积的单位面积价格。

楼面地价,即单位建筑面积地价,是平均到每单位建筑面积的土地价格。
其计算公式:
对于房地产价格的概念,评估时应注意:
(1)评估价与成交价格是有区别的
(2)选择成交价格作为评估依据时,一定要清楚成
交价格的内涵及内容。
二、房地产的价值类型
当前房地产的价值类型有:
公开市场类型和非公开市场类型。
明确房地产的价值类型有两方面的作用:
(1)评估人员明确了评什么;
(2)使用评估结果的性质和适用范围。
(一)公开市场价值
是指在以产权变动为前提,被评估资产地产在评估
基准日公开市场上最佳使用状况下应实现的交换价值。
显然公开市场价值服务于房地产产权变动或交易。
(二)非公开市场价值
是指在特定资产业务(或经济行为中),在特定的
状态下,以及在受限制的市场环境中所能实现的价值。
(三)两种价值的区别
(1)公开市场价值是公开市场下的公平价值,不受
条件的限制。
(2)非公开市场价值是在特定的条件下的公平价值
是有限制条件的,在我国目前以非公开市场价值为基础
的评估占较大比重。
§4-3 影响房地产价格的因素及其评估原则
一、影响房地产价格的因素
常采用的影响因素分类为:
(1)一般(影响)因素;
(2)区域(影响)因素;
(3)个别(影响)因素。
(一)一般(影响)因素(见P88-94)
一般(影响)因素是指对房地产价格及其变化具有
普遍性和共同性的影响因素。
一般(影响)因素包括:
:指影响房地产价格的制度、政策、法规
和行政措施等;
:是指由于经济方面的原因,引起的房地
产需求变化;
:即社会环境因素;
:包括心理因素、国际因素等。
(二)区域因数(见P94)
区域因数是指影响一个城市内部不同功能分区的因
房地产因素,包括自然条件、社会条件、经济发展状况
和行政条件想结合的地区性特点等。
在区域因素中:
繁华程度对商业用途的房地产价格的影响最大;
小区配套设施状况对住宅价格影响最大;
交通状况对工业用房地产影响最大。
在考虑区域因素影响价格是,还要考虑规划限制的
影响。规划限制中有三个指标:
(1)建筑高度;应满足规划规定。
(2)建筑容积率;