基于GWR 模型的城市住宅地价的时空演变研究.pdf

第32卷第7期地理科学 Vol. 32 No. 7
2 012 年 07月 SCIENTIA GEOGRAPHICA SINICA July, 2 0 1 2
基于GWR模型的城市住宅地价的时空演变研究
——以江苏省为例
张静 1,张丽芳 2,濮励杰 1,管驰明 3
(,江苏南京 210093; ,江苏南京 210046;
,江苏南京 210018)
摘要:江苏省地价总体变化特征分析的基础上,构建城市住宅地价的GWR模型,对1997、2005和2008年3个时间
点的江苏省城市住宅地价影响因素的空间变异特征进行了探究,揭示了各因素因子对住宅地价的影响程度和区
域差异,丰富和发展了城市地价影响因素时空变化规律的理论研究。研究结果表明:①距中心城市距离对住宅
地价的影响呈负相关,3 年回归系数绝对值的平均值逐渐增大且高值分布区域逐渐扩大;② GDP 与住宅地价呈
正相关,GDP对住宅地价影响最大地区逐渐北移,且高值区域逐渐减小;③城镇化率与住宅地价呈正相关,从空
间看,沿江地区是苏南、苏中两大经济板块的纽带,对住宅地价影响变大,从时间看,城镇化率对住宅地价的影响
逐步减小;④对外交通状况对住宅地价贡献为正,南部地区回归系数较高,向北系数逐渐减小,从时间角度看,
其影响程度逐步增大;⑤从业人口数量对住宅地价的贡献为正,南部地区回归系数较高,向北回归系数绝对值
逐渐减小,从业人口数量对苏南影响比苏北大;⑥房地产投资总额北部地区回归系数较高,向南系数逐渐减小,
苏北房地产投资总额对住宅地价影响高于苏南地区。
关键词: GIS;GWR模型;住宅地价;时空演变;江苏省
中图分类号:K902 文献标识码:A 文章编号:1000-0690(2012)07-0828-07
近年来中国房地产业发展突飞猛进,房地产等。纵观上述学者的研究实践,部分成果涉及一
价格在不同城市之间的差异也呈现不断增大的趋定区域范围内的地价影响因素,但大部分是特定
势,城市土地的价值差异是房地产价格差异的根本时间的静态研究,对于采用空间计量统计学理论
原因。根据相关研究,2005年以来省会城市间住宅在区域范围(跳出单一城市范畴)内具有时间、空
地价的差距迅速扩大,东部地区地价与中、西部地间跨度的研究地价影响因素的成果尚不多见。因
区的差距进一步拉大[1]。对城市土地价格影响因此本文试图采用空间计量统计学模型对于区域地
素,国外学者多从衍生需求模型、住宅市场分析模价空间结构进行分析,在严格参数检验的基础上,
型角度研究[2],这些模型在中国住宅市场上的适用探索区域地价的空间分异规律,发挥地价在社会
性还需要进一步的实证研究;国内学者一般从微观经济中的信息指引作用。
角度和宏观角度进行研究:如从供求机制和收益机 1 研究区域与地价时空演变特点
制角度研究容积率对地价的影响作用并对容积率修
正系数的编制提出了建议[3],采用主导因素分析城市 研究区域
居住用地价格的影响因素[4],城市地价空间分异的江苏省是长三角区域的重要组成部分,是开
影响因素实证研究[5],构建了城市间住宅土地价格放型经济最发达的地区之一,也是