房价上涨的根本原因和未来的趋势.doc

作者:彦子宝宝房地产已经开始。。。。。。。。。。。。。。。。。中国的房地产价格一定会降首先,来看看理智的空方认为房价要大跌的理由:,再来看看理智的空方认为"我们公司"要调控的原因:,,因为我相信理智的空头都不会认为这是调控的原因。因此从长远看楼市一定会跌,如果这次"我们公司"调控的有水平那就是房价下跌,软着陆;如果这次调控失败那房价一定是大涨的,但最终结果还是房价下跌,不过是硬着陆的崩盘;当然就目前而言"我们公司"的手段似乎不怎么高明。补充一点,我不反对利益最大化,谁都想尽可能多的赚钱,但一定要有度;说鱼肉百姓,这也是学问,像捕鱼,你不计生态平衡的大肆捕捞刚开始看起是不错,大有上涨之势,但捕捞个几年呢?最后是鱼也没了,自己也饿死了;聪明点的捕一些养一些,这样才叫长久,现在的情况是中国的房地产捞过界了,激起民怨了。美国经济学家库兹涅兹认为经济中存在长度为20年左右的长期周期。这种波动在许多经济活动中,尤其是房地产业中表现的特别明显,所以库兹涅茨周期也称为房地产周期。地产的周期波动简单而言分为四个阶段:复苏、繁荣、危机、萧条。市场经历一段低迷期(萧条),成交量开始逐步回升,房地产价格随之逐步回升,房地产投资效应也随之显现;随后交易量日益放大,拉动房地产价格迅速上升(繁荣);当价格过高时,受购买力制约,成交量开始下降,但房价仍保持上涨;随后受成交量下降影响,高房价难以持续,开始下降,进入量价齐跌的萧条期。香港房地产85年开始复苏到1997年顶点用了12年,到2003年再次复苏,周期为18年。中国房地产98年开始复苏到2010年恰好也是12年,中国房地产93年开始衰退到2010年是17年。美国房地产业从1989年开始衰退,到2006年再次衰退,周期为17年。所以现在就是十几年内的房价大顶了。考虑到人口结构的影响,中国十几年后的房子是过剩的。现在很可能是历史最高顶了。在2011-2012年下降的第一阶段,房价将迅速下降,较高峰下跌30%-50%,然后缓慢下降。房价会降的超乎想象,房地产投机不可持续每天在北京,总被各种刚需的论调包围着,慢慢就麻痹了,接受了。走了几个城市以后才发现,完全不是一回事,从全国范围来讲,已有住宅面积大于实际需要的(所谓实际需要不是每个人都有房,任何社会也是让相当多一部分居民有房,房子都应该是年轻人通过一段时间的奋斗得来),只是因为房子都被当做投资投机来做,空置率非常之高。在很多城市,现在的城市建设基本都是住宅,大片大片的小区,把城市围着。房地产市场绝对是不可持续的,就看"我们公司"的态度如何,只要收紧银贷,没有任何不降的道理。查了相关资料,如果按照亚洲其他国家如日本的标准,中国城市的住宅早就过剩了,把全国人民搬进城里都有余。现在的问题是分配不均和住宅质量,而不是总量了。好了,回到北京,很多人说了,北京人多,刚需旺盛。好,我承认北京的刚需比之其他城市更胜一些,但是投机也更重了,我们知道,不可能每个人都能在年经的时候就有房,所有的刚需打个六折,现在北京的空置房子也足以应付这部分需求了,况且,只要全国一处房价出现松动,马上将如多米诺骨牌一样向周边传染,以投机资金的敏感和追求资本最大化以及趋向避险的本质,必然呈现资金的流出。现在这种情况,高价房已经卖不动了,4万以上一平的新房成交量停滞,而二手房就更难了。那些还持有三四环内动辄500万,千万一套豪宅的炒房客,理论上的财富可能要在账面上停留很久。如果还有贷款要还,资金链断裂的危险不是开玩笑的,中国是没有个人破产的,欠银行的债是死了也要还的。因此新的投机资金全部缩回去了,不可能接手这样的盘。而刚需买不起,愿意自住城里的有钱人还真不多。基本上,北京的有钱人集中在东北边的别墅区和郊外。那里的环境舒服的多。资金流出房市,去向哪里?放眼望去,实业过剩,而****惯了不劳而获的资金也已经不大可能会赚实业的辛苦钱。那就只有一个去处,股市,从股市牛熊的周期来讲,也到了恰当的时间点。(注:我不是推荐股市,股市实际还是大鳄的游戏,据此投资,风险自负!)。除此之外,一切价值浓缩利于保存来源垄断的东西,都是这些资金的去处。什么东西?珠宝玉石,古董艺术品,呵呵。北京的房价回到09年初甚至更低几乎是必然的事情。即使是09年初的价位,新一代的自住需求买起来也很勉强。只要投资客不买,或者没办法用已有的房子抵押来买房,要靠自己的辛苦钱来买房,09年初的价位也是高不可攀。但是不排除有些波动。允许某些人对房市持乐观态度!甚至还可以希望房价再涨点,涨快点,因为不破不立,欲其生,先置于死地。别忘了07年股市,5.