土地市场.ppt

第二讲土地市场第一节土地市场概论第二节中国土地市场体系第三节中国土地市场管理第二讲土地市场胀衷牢耙晕翠所谭诉踢陆涪贿比服器赐飞寨垮结挣寨哟定赚赣踪蝴烘磷进土地市场土地市场第一节土地市场概论一、土地市场的内涵和特点(一)土地市场的内涵土地市场是为实现土地交易而进行的各种活动及经济关系的总和。是指土地产权交易关系的总和。土地市场的主体是土地的供给者、购买者和其他参与者;土地市场的交换的客体是各种内涵不同的土地权利。在我国,土地市场中交易的是国有土地使用权而非土地所有权。圆鹊魏挥糊缄揪铂勿邯八套迷洱虞昏浸足凄馏纤训复胡赢仲挤仗拢痛唇邵土地市场土地市场(二),每宗土地是唯一的,且位置固定,因此土地市场具有强烈的地域性特点。各地域性市场之间相互影响较小,难以形成全国性统一市场。,只有少数购买者和出售者,每一类型土地只在某一价格范围或地域内互动,且因价值较高而需要较大的购买力,市场信息获得较难,使土地市场的竞争不充分。稀缺性、垄断性;固定性、异质性;政府干预;,用途难以改变且开发周期较长。土地供给是根据前期需求确定的,当市场需求发生变化时,土地供给难以及时调整。,土地资源一般不可再生,位置固定,为耐久产品,土地自然供给没有弹性,土地的经济供给也相对弹性较小。在同一地域市场内,土地价格主要由需求来决定。,参与者相对较少,投资决策受价格以外因素影响较大,而且同一用途不同区域的土地具有较小的替代性,因而土地市场相对一般市场来讲,交易效率较低。,其分配是否公平、有效,对经济的发展和社会的稳定具有十分重大的作用,因而各国政府都对土地的权利、利用、交易等作较多的严格限制。淋艘篇耸瓦喉豁狗鹃廷势虎疾酚戈郝荐骡灰列动串疟悠傻邵媳埃具该原更土地市场土地市场二、土地市场的功能和运行条件(一)土地市场的功能,促进城市土地优化配置的根本途径。,优化生产力布局经济的健康发展,需要有合理的产业结构和生产力布局。以价格机制为核心的市场机制就像一只“无形的手”,时刻对一个国家或地区的产业结构和生产力布局依市场原则进行调整,以实现最大的经济效益。地租、地价是土地市场中最重要的经济杠杆,是引导土地资源在不同产业中配置的重要信号这种信号比任何其他非经济信号和指令更科学,更能促进生产力布局的优化。,实现生产要素的最佳组合一个完整的市场体系,不但有消费品市场、一般生产资料市场,还应包括金融市场、土地市场、房产市场、劳务市场、技术市场等。市场机制只有在一个完整的市场体系中才能充分发挥作用。土地是人类的基本生产要素,只有实现其市场配置,才能健全市场体系,最大限度地发挥市场机制的作用。苏撩季譬颗荚切竞坏虫酸联惨灰斩衔械霓熙勺启给张尹侍蒸个症蠢茧饱蛋土地市场土地市场(二)建立土地市场的必要条件价格机制、风险机制等市场机制是决定理性的市场参与者行为的主要因素,是市场运行的内因和原动力;一切非经济的行政、法律、道德等力量只有通过市场机制才能发挥作用,是市场运行的外因和推动力。产权明晰是现代企业的基本标志,具有明晰产权的现代企业又是市场经济的基本要素。明晰的土地产权是建立土地市场的最基本条件。如果权利界定不明、归属不清,权利的交易就无法进行。因此,明晰土地所有权及各种派生权利是土地市场运行的基本前提。土地开发是一项投资额巨大、回收期较长的投资活动。地产业的发展离不开金融业的支持。大多的土地投资者难以靠个人资本进行土地开发,而必须借助银行的资金。具有健全和完善的银行信贷、土地抵押、土地债券等土地金融形式,土地市场才能繁荣兴旺。法律法规是政府对市场进行干预的基本手段。为了建立正常的土地市场秩序,保护土地投资者利益及交易双方的权益,解决地产纠纷,抑制土地投机,引导土地市场健康发展等,都需要建立配套的土地法规。。由于土地信息不全和需要大量专业知识,大多数市场主体处于不对等位置。为了土地交易顺利进行,服务于土地市场的土地价格评估、土地交易法律政策咨询、土地交易经纪等中介服务机构必不可少。丽媚皆诸降已划铆魂誉盾飘允节姬牵寨哇搜勃红恢嘉痛珐箔沟需搅脉仿墓土地市场土地市场三、土地市场运行模