涟水商业大厦地块项目可行性研究报告.doc

涟水县商业大厦地块房地产开发可行性研究报告江苏同信工程项目管理有限公司2011年3月23日市场及产品分析一、地块资源分析1、地块经济技术指标■□总用地面积:220000平方米■□容积率:■□规划总建筑面积:约100万平方米(含地下人防工程面积)■□主要建设内容:商业步行街,大型综合商场、酒店式公寓、办公综合楼、高档住宅区、学校和医院等相关配套设施2、地块环境如下图所示,地块位于江苏省淮安市涟水县安东中路东侧、常青大道北侧、金城路西侧、涟河风光带南侧。南邻东商城、西邻正在建设的中央城商业步行街、北边为沿河风光带。地块南、西侧的两条路是涟水老城区的两条十字主干道,该地块位于涟水县老城商圈的核心位置,是涟水最具商业地产投资价值的位置之一。3、地块拆迁安置该地块上建筑包括商业门面、多层及单层住宅,主要情况如下:1、单位办公用房主要有:药监局、武警中队、看守所、连城派出所、红日中学、物价局、堤防管理所、涟城电管站、农机局、向阳小学、仁慈医院。经过测算,在政府解决用地指标的情况下,上述搬迁异地重建费用约为6000万元(向阳小学、仁慈医院就地安置)。2、建议将向阳小学、红日中学在本地块内规划重建,以增加地块附加值。3、住宅和商业拆迁安置房有:根据拆迁办提供数据住宅约160000平方米,商业用房约20000平方米。北安东商业广场(苏果超市)渠北路北门广场                         涟河风光带信用社大楼建议保留金城路安东中路本案地块面积330亩红日中学商住楼建议保留中央城地块,占地370亩,建筑面积100万平米,商业面积30万平方米,项目正在建设中。常青东大道常青西大道西商城地块已转让未拆迁东商城地块2011年3月9日被摘牌地块实际转让面积约191亩,。实际操作方式就地安置,安置房抵充土地款。该地块与本案比较类似。二、项目SWOT分析及项目定位1、SWOT分析S(优势)■主城中心,区位优势明显;■位于安东路商业圈核心,商业氛围浓厚,人气聚集力强;■城市快速干道,路网发达,交通便利;■邻近城市中心成熟生活密集区,教育人文环境好。W(劣势)■地块单位较多,学校医院需要安置■基地拆迁存在不可确定因素影响;■紧邻城市主干道,噪音、尾气污染较大。O(机会)■涟水城市中心区域土地出让稀缺,未来同质物业上市量有限;■安东路商业圈辐射范围不断扩大,档次提升;■楼市行情整体走高,主城中心楼盘关注度提高。T(威胁)■现阶段区域内上市同质物业竞争激烈;■区域内竞争项目包装宣传好,工程进度优于本项目;■绝版地段造成高单价,市场接受度存在风险。  由分析可知,本项目最大的优势在于地处涟水城市中心区域和安东路商圈的核心位置,拥有完善的商业、生活、休闲、购物、娱乐等设施,项目的主要威胁来自现阶段上市的同质物业对潜在客户的分流,以及拆迁过程中的不确定因素对工程进度的影响。如何有效减小竞争风险,发挥项目特色从而追求利润最大化是项目定位方向所在。2、项目市场定位项目市场定位,需要总体上为项目面市寻求一个切入口。根据项目实际情况,市场定位思考如下:主要建设商业步行街,大型综合商场、酒店式公寓、办公综合楼、高档住宅区、学校和医院等。地块位于安东路商圈的中心地带,安东路东侧,商业发达和人气充足是主要特征和先天优势。充分利用这种特征,将其转化成涟水主城稀缺地段的优质资源,项目内规划建设48层超高层建筑,打造一个集居住、商务、休闲、购物功能于一体的高档生活圈。3、项目产品定位本项目建设内容为商业步行街、大型综合商场、酒店式公寓、办公综合楼、高档住宅区、学校和医院等。地块周边楼盘产品一览:项目名称定位中央城商业步行街、写字楼、高层住宅(100万平方米,30万商业建筑东商城地块191亩、、商住用途;2011年3月9日摘牌西商城地块商业住宅高层、2010年12月摘牌东大坳地块商业住宅用途、2011年2月摘牌金地国际花园高层住宅区,在建  由此可见,区域内物业类型丰富,以商业住宅为主,高投资收益是普遍采取的定位。综合本地块特征,产品定位思考如下:安东路商圈时尚生活特区项目所在区域交通便利、配套齐全,居住人口稠密,是一个标准的“优质生活圈”。本项目需依托安东路商圈资源,打造一个商业人气高、适宜居住、可办公,具有极大投资潜力的时尚生活特区。建议本项目依托安东路商圈成熟的商业配套和超高的人气,以打造高档商业步行街、偏居住功能的高档住宅区形象切入,同时提升其投资价值,兼考虑部分商务功能。4、项目客群定位房地产项目的客群主要包括:主力客群、辅助客群、延伸客群。?主力客群——中青年城市中产阶级在本案及周边工作生活,崇尚方便、快捷、高效的现代生活方式,事业处于高速发展期,经济较强的中青年,年龄在30-45岁,他们的购房目的是居住和投资并重。?辅助客群——投