地产东莞花样年黄江项目前期定位报告.doc

地产东莞花样年黄江项目前期定位报告
花样年黄江项目前期定位报告及营销推广大纲
东莞市星彦地产顾问有限公司
26>010年3月
——花样年黄江项目是花样年战略布局东莞的第二个项目,反映了东莞房地产市场的品牌开发商竞争进一步加剧的趋势。
前言
——本项目的开发标志着花样年作为上市企业已经开始与金地、万科等知名地产商同台技艺,争夺市场。
※星彦地产秉承严谨务实的专业精神及操作经验,为花样年集团解决营销问题。在品牌开发商激烈竞争的市场,让生活更有风格……
报告背景
报告需要解决的问题:
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项目定位?B style='color:white;background-color:#00aa00'>0?
项目营销
项目相关指标:?B style='color:white;background-color:#00aa00'>0?
位于东莞黄江镇北岸片区,公常路旁,裕元工业区(精成科技)对面?B style='color:white;background-color:#00aa00'>0?
总占地为93>.68万平米,,?B style='color:white;background-color:#00aa00'>0?
项目的战略发展意义
花样年:莞深同城生活,的战略支点
项目写作技术路线
基于项目整体发展战略的基础上,对项目价值进行深度挖掘,进而确定项目定位
整体定位体系
客户定位体系
产品定位体系
项目定位
形象定位体系
推广主线
阶段主题
营销手段
营销体系
媒体策略
核心价值
推广口号
推广思路
入市时机
阶段划分
发展战略
项目本体认知
宏观-黄江印象
宏观-市场竞争态势-地块因素圈定了项目发展方向
市场竞争态势
项目属性界定
项目地块素质
√
定位整理、核心提炼
城市规划——东莞
关键词:
珠三角生态资源最丰
外资产业引进最迅速
生活质量地级市第一
大深圳无缝链接城市
东莞,站在珠三角经济发展的脉动之上
在莞深一体化的发展大势下,因城镇新规划体系为其发展成“现代制造业名城”而提速
东莞2010年人口规模为800万人,城市化水平达到80%;
将形成“复合中心、五大片区、生态型”的空间发展结构。——《东莞市域城镇体系规划(2005—2020)》
项目认知——宏观区域背景
2009年2月27日深圳、东莞、惠州三市在深圳举行联席会议暨《推进珠江口东岸地区紧密合作框架协议》签约仪式,这标志着珠江口东岸经济一体化进程正式起航。
2009年5月16日三市第二次联席会议在东莞市召开,共同确定了2009年和2010年重点推进的25个合作事项,签署了界河治理、跨境公交、边界道路建设3个工作计划,并且建立了10个专责小组负责推进。
2009年9月24日深莞惠一体化第三次联席会议在惠州召开。会议审议通过了《深圳市、东莞市、惠州市规划一体化合作协议》等3个合作协议和专责小组章程,涉及三地城市规划、公共服务、交通运输等方面。
2009年12月15日深圳、东莞和惠州三市规划部门在深圳五洲宾馆举行了深莞惠三市规划部门联席会议第一次会议。三市正式签署了《深莞惠三市城市(乡)规划紧密合作框架协议》。
城市规划——东莞
项目认知——宏观区域背景
09年开始莞深惠一体化已经开始加速,并且已经迈出实际性的步骤
20940
9777
5941
2009年09月深莞穗一手房成交均价(元/平米)
深圳
东莞
广州
但是深圳的房价相当于东莞房价4倍、广州的房价相当于东莞房价的2倍。
08年,东莞人均可支配收入为30275元,深圳为26729元,广州为25317元,
项目认知——宏观房地产背景
房地产——东莞
东莞房价严重低估。投资门槛低,未来升潜巨大,将吸引更多的投资客!
[政府视角]
“丘陵片区包含黄江片区,是东莞市域中心地带,以及深圳龙华片区的延伸。”“充分发挥其的辐射功能,重点建设成“服务松山湖,配套松山湖”,打造卫星城镇带,提高竞争力.
信息来源:《东莞城市规划(2005-2020)》
黄江
塘厦
大朗
松山湖
深圳
东莞
项目认知——黄江印象
东莞市黄江镇地处香港、深圳、广州经济走廊腹地,地理位置优越、交通发达,全镇面积98平方公里,常住人口二十余万。-----2009年东莞实现生产总值77亿元
黄江概况
黄江,东莞中南部经济重镇。深圳龙华片区的延伸。





暂住人口(