房地产开发中的常见法律风险及其防范对策.ppt

房地产开发中的常见法律风险
及其防范对策
内容大纲
第一部分房地产前期开发阶段
第二部分房地产施工建造阶段
第三部分房地产销售阶段
第四部分物业管理阶段
一、项目收购中的法律风险
二、项目转让中的法律风险
三、项目转让的变通方式
四、合作开发
第一部分房地产前期开发阶段
第一部分房地产前期开发阶段
一、项目收购中的法律风险
(一) 直接收购项目方式
【案例1】 2004年7月北京某房地产公司与一项目公司经理邱源签订《某小区住宅项目转让协议》,并在支付了2000万元定金后,未能按约受让土地。原因是作为项目公司股东之一的香港公司的注册资本尚未到位,该块土地尚未过户到项目公司名下。该项目根本不符合转让的条件。该公司报案后公安机关以合同诈骗罪立案,但一直未能将项目公司总经理抓获归案,项目收购定金款亦未能追回。
(一) 直接收购项目方式
【项目标的风险】
1、项目标的现状风险。如地理位置、交通
条件、是否毛地、拆迁状况等。
2、项目合法性风险。
【防范对策】
(1)审查房地产项目的合法性。
(2)确认是否符合上述法定转让条件。
(3)调查项目开发情况。
(4)避免收购毛地的风险。
(5)确认是否存在分层设立的土地使用权。
(二) 通过收购项目公司的股权间接收购项目方式
【案例2】新建房地产公司与利丰公司达成了股权收购协议。新建公司以5000万元的对价收购了利丰公司在项目公司95%的股权,但在其接管项目公司运作项目不久就接到了法院的应诉通知书。原来项目公司在一年前为利丰公司与银行的8000万元借款提供了保证担保。项目公司名下的土地和在建工程均被法院以诉讼保全进行了查封,项目运作陷入困局。虽然新建公司和项目公司均可以依法向利丰公司追偿,但由于利丰公司已经资不抵债,新建公司的损失实际已无法挽回。
(二) 通过收购项目公司的股权间接收购项目方式
【项目标的风险】
标的公司对外担保等或有负债的风险加大
【防范对策】
除对项目本身的调查外,还要调查一切可能影响股权受让方利益的因素。应当主要从以下几个方面考察:
(1)标的公司的基本资料。
(2)标的公司的资质等级及年检情况。
(3)标的公司的经营情况。
(4)标的公司股东的财务实力与履约能力情况。
第一部分房地产前期开发阶段
二、项目转让中的法律风险
(一)、项目直接转让
1、项目转让的特点:
(1)时间点上是在取得商品房预售许可证之前,否则就可能是房屋转让。
(2)项目转让是一种特殊的土地使用权转让,与土地使用权转让存在如下区别:
A范围不同
B价值不同
C权利义务不同