东莞大岭山麓湖别墅项目前期策划报告.ppt

万科·大岭山项目
价值发现之旅
在东莞房地产发展生龙活虎的年代,瑞峰有幸参与到万科大岭山项目的前期策划工作中来,一同与万科的同行探讨大岭山地块价值挖掘,过程痛并快乐,这其中,更饱含了瑞峰对万科项目的美好期待。瑞峰的努力以期为万科带来有价值的参考。
目录
Beautiful
价值挖掘
项目区域价值
项目地块价值
价值提升及赋予
房地产价值的两个层面
主题思考——美与生活
项目主题定位
项目与万科品牌价值嫁接
产品价值赋予及提升
项目区位价值
竞争环境分析
目标客户定位
主题形象核心价值点
价值推广
分期推广价值点赋予
分期推广主题建议
价值挖掘
价值提升及赋予
区域价值发现
项目区位价值
项目地块价值
周边竞争分析
房地产价值的两个层面
价值推广
区域价值发现
区域价值发现
项目虽位于大岭山,但紧邻东城, 20分钟车程可达市中心,属城郊位置。
市中心
东城南
松山湖片区
东城南居住区
东莞市区
大岭山
镇中心
牛山
16
公
里

公
里
4公里
莞深高速
出入口

★
10
公
里
区域价值发现
随着“制造业名城”定位和“五年见新城”发展纲要的实施,东莞的城市化进程明显加快。
为增强城市中心对各个镇区的辐射力和凝聚力, 2001年东莞市政府开始着力打造中心区。随着中心区的城市核心形象越来越突出,城区的范围也逐步扩张。由于东江的限制,南城和东城成为城区主要的发展方向。
大岭山紧邻南城与东城,在地缘上必将成为主城区发展的有力承接地。
东莞城市化的必然趋势
区域价值发现
东莞的粗放型经济发展模式在土地消耗、人均生产力方面已经表现出极大的局限性,产业结构转型升级势在必行。
松山湖作为东莞产业升级的火车头,必将带动周边镇区的产业结构转型。东莞市区的版图也将随着产业结构的转型而不断扩张,并且为实现产业转型后的城市发展留足空间。因此将松山湖纳入主城区是具有城市发展战略意义的考虑。
大岭山不仅相当部分辖区面积划入松山湖,又处于松山湖与城区的连接部,在大城区下的城市地位将逐步显现。
产业结构升级的要求
区域价值发现
“三位一体”带来的区域价值
2006年,东莞市政府规划提出:“城区-同沙-松山湖”三位一体的东莞未来主城区概念。将同沙水库生态区和松山湖科技产业园区融入主城区的范围内。
将高科技制造核心、生态绿心和第三产业中心融为一体,对增强主城区的综合功能和区域中心地位、提升城市功能有着十分重要的意义。
在城市化和产业升级的内在推动力下,“三位一体”概念规划的实现指日可待,本案地块被有效地纳入东莞未来主城区的范围。
区域价值发现
从政府《东莞市住房建设规划(2006-2010)》中,可以明显的看出,政府旨在打造城市中心区和松山湖产业园区两大中心居住区域。
规划数据表明,东城、南城和松山湖区域的居住面积将会是开发最大的片区。而居于“三位一体”的发展带上,同沙水库生态区是政府着力保留和保护的一个区域。
资源是有限的,土地的不可再生性决定了在中心区和松山湖两大片区的居住开发趋于成熟后,三位一体中心带上的同沙水库生态区将是下一个房地产商的必争之地。
未来区域的升值空间
本案处于同沙水库生态区内,未来区域升值空间巨大,为关注房地产升值保值功能的目标客户提供了想象空间和投资渠道。