深圳某项目运营可行性研究报告.docx

投网投资
北斗酒店项目
运营可行性研究报告
项目运营部
2010-04-15
一、项目简介
二、项目运营方式选择 3...
三、项目转让环境研究 4...
四、项目经营环境研究 6...
五、项目出让价值评估 7...
六、项目经营价值评估 9...
七、项目租赁价值评估 16
八、实施方案与风险分析 17
九、综合阐述 18
北斗酒店项目运营可行性分析报告
项目简介
项目物业属性
本项目物业属性为二手商业营业用房。
地理位置
本项目位于深圳市罗湖区北斗路东与沿河南路北交汇处， 南依文锦渡口岸，
与其相距仅 200 多米，西面为锦星花园小区，北面为文华花园，东面为深圳市
美术学校。
项目现状
已完成酒店的结构改造和部分室内装修，初步设计为：
一层：接待中心、中餐宴会大厅、西餐厅、商务中心、厨房操作间（内设
自用仓库） 、消防控制中心；
二层：多功能餐饮娱乐包间；
三层、四层：酒店客房（内有自用办公区）
拟定档次与项目规模
本项目初步拟定为四星级标准，总建筑面积为 7025 平米，规划有客房 81
间，多功能餐饮娱乐包间 20 间，中餐宴会厅可容 70桌，西餐厅可容 13桌。
项目受让价格
本项目受让价格约为 16， 000万元。
项目运营方式选择
本项目运营可供选择的方式为：
转让
委托经营（或自营）
整体出租
项目转让环境研究
商业转让政策环境较住宅宽松
2010年，中国经济将在复苏中进入又一轮发展上升周期，家庭人均可支配
收入不断增长、消费市场日趋活跃，商业地产市场相对宽松的政策环境以及允
许保险资金进入房地产投资领域等一系列措施，为商业营业用房的进一步发展
提供了强有力的支撑。
从资本市场的角度看，商业营业用房属于收益性物业，长期具有稳定的现
金流收益和增值能力，从目前来看，随着全球经济的回暖以及服务业的又一轮
市场大范围的拓展，为商业营业用房市场的发展提供了更为广阔的空间。
深圳商业新增供给减少，总体需求呈负增长
2009年1-11 月，深圳商业营业用房施工面积 ，比去年同期
下降 %； 新开工面积 ， 比去年同期减少 %； 竣工面积
万平方米，同比减少 %；销售面积 ，同比减少 %。
深圳市二手房近期交易量明显回升，商业转让价格大幅上扬后又回落
交易量
深圳市二手房市场最近两年波动较大， 2008 年， 二手房交易量面积为 351
万平方米，比 2007 年减少 %，成交量大幅下降。但自去年 9 月开始活跃，
2009 年以来，深圳市二手房成交量快速回升， 1-9 月份，二手房成交面积达到
838 万平方米，比 2008年同比增加 倍，成交量超过 2007年同期水平。
2009年深圳市二手房交易量变动趋势
万平方米
08/01/020304050607708/
0870
8718/19/09/0203/0405
708/09
09/09
数据来源：深圳市国土资源与房产管理局
转让价格
去年深圳市二手房转让价格的变化幅度较大。1月份和2月份，二手房转 %?口 %; 3月份，价格环比变化由负转正，环比涨幅 在7月份达到最高，%; 9月份以来，二手房价格环比变化幅度趋缓，在 1个百分点左右。1-12月，深圳市二手房价格环比累计上涨 %,居全国首 位。
从分类物业属性来看，去年1-11月，深圳商业营业用房的平均价格为19250 元/平方米，%。从季度变化来看，1-3季度平均销售价 格，分别13800元/平方米、16100元/平方米和24500元/平方米，同比分别上 涨 %、%以及下降 %。
深圳市去年二手房转让价格环比指数
数据来源：深圳市国土资源与房产管理局
结论：商业营业用房转让政策环境较住宅宽松，整体 市场反应虽有所回升，但仍有波动，存在一定的不确定性。
四、项目经营环境研究
全国社会消费品零售总额继续增长，达到 1986年以来的最高点。
需求水平和购买能力，是商业营业用房市场需求最根本的支撑，而社会消 费品零售总额反映需求水平和购买能力的活跃程度。2009年国内市场销售从年初 的一度低迷中逐步复苏，城乡消费均保持较快增长。 2009年前三季度，社会消费
品零售总额89,676亿元，%;扣除价格因素，%,比上 。其中，城市消费品零售额61,013亿元，%。城