房地产价格体系.doc

前     言ﻫ     房地产价格体系是房地产销售过程中最关键的一个环节，起着重要的控制作用。一个方案的优势将直接影响楼盘的进度、资金回收速度和预期利润指标。
   　一个优秀的价格方案,必定是以精密的科学计算为依托,再控制楼盘均价的基础上，细致的考虑到楼盘的每幢楼、每个楼层、每个单元和朝向之间的优劣势与互补性,然后精确的计算出每套房子的销售价格的；其次是通盘考虑楼盘各阶段的销售量体和各阶段的价格走势,再什么阶段卖什么样的价格，卖的又是那些房子,在什么时候应该涨价,涨幅应该多少;再次是付款方式比例的控制以及各阶段不同付款方式的折扣控制。ﻫ    通过科学计算制订的价格方案,在销售过程中任何一个时候,都可以掌握楼盘阶段性均价,而不需要在最后再去看均价是高了还是低了，并可以有效控制各楼层去化的速度。然而,目前郑州市绝大部分楼盘在销售价格制订上十分随意,都是参照周边楼盘价格结合成本与期望利润,然后每层的价格递增多少或递减多少,造成的后果就是最终均价控制不住以及两头房子跑掉而中间房子滞销。ﻫﻫ一、价格执行分析ﻫ根据目前郑州市场状况以及竞争楼盘价格执行来看,绝大部分住宅在制定价格上考虑不细,一般采用成本加利润的定价方式，往往在销售过程中形成好房子销售快、两头房子销售快的现象,而存在缺陷的房子和中间的房子大量积压，直接导致项目利润无法实现,发展商苦不堪言。ﻫ本楼盘价格执行方案,是在充分考虑市场因素和楼盘成本因素的同时,采用科学性极强、准确性极高的系数定价法则制订的。这种定价法则是依据楼盘内每套房子的不同楼别、楼层、单元、朝向、结构、景观、气候等因素,进行客观评判并制定每套房子的系数,然后确保所有系数的总和为零，再用预期的销售均价计算出每套的价格。这样计算出来的价格，可以使大部分的房子的价格不一样,用一房一价表现了合理性和科学性,在销售过程中，容易把握客户的心理，客户容易于接受,更有效的促进那些楼层差、朝向差、位置差的房子的销售,使价格能真正起到杠杆调节的作用。ﻫ1、 　 　   　价格执行依据ﻫ(1)        。ﻫ(2)       　为保证价格的准确性,每套房子的系数总和确保为零。
（3)        从六幢楼的布局结合房型、位置分析，5号楼和６号楼相对较差，在楼别上的价差为：ﻫ一号楼为X元/平方米ﻫ二号楼为X+１00元/平方米
三号楼为Ｘ+１50元／平方米ﻫ四号楼为X+５0元/平方米ﻫ五号楼为Ｘ-120元／平方米ﻫ六号楼为X-12０元／平方米ﻫ（４) 　      结合各种因素和周边市场因素出发,市场推广均价拉升8%。ﻫ(５)        每套房单价＝市场推广均价*每套房系数ﻫ(6)     　  每套房总价=每套房单价＊销售面积ﻫ2、        价格执行平衡ﻫ(1)     　  ／平方米。
（2)   　    本案市场推广均价为139７．06１元／平方米ﻫ(3) 　     　本案可销售面积为14301．4５平方米ﻫ(4）   　    本案可销户数为1４6套。ﻫ(５） 　   　 　本案保底总销金额为１８６0173６元,／平方米。ﻫ
二、价格涨幅执行ﻫ1、        开低走高是目前大多数楼盘在价格涨幅上的运用方式，建议本案