大道项目规划预案.doc

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恋日水岸大道项目策划案 （ 营销篇）
策划篇
一、 概述（SWO模块）
1、优势
□ 地理位置优越，交通便利；
□ 区域市场成熟，知名度高；
□ 整体规划出色，品质较高；
□ 户型设计合理，品种丰富；
□ 开发商实力雄厚，目标明确。
2、劣势
□ 目标价位较高，竞争力下降；
□ 户型面积偏大，总价款较高；
□ 大户型比例高，目标市场小；
□ 建筑设计与直接竞争对手大致相同。
3、机会
□ 区域交通体系将进一步完善，地铁四号线重大利好；
□ 周边商业配套将进一步丰富，高尔夫球场打算兴建；
□ 区域内多数项目将结案入住，竞争对手将逐渐减少；
4、威胁
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□ 恋日二期正处于强销期，势必疯狂争夺客户资源； □ 星河城正处于启动期，将长期构成巨大威胁。
二、市场定位
□ 要点阐述： 这一节，我们将在差不多认识和把握本案各项产品特点的基础 上，全面确立本案在市场中的“定位” 。
“定位” 的目的，确实是要充分明确在市场中我们产品和其他产 品的“差异”，鲜亮地区不于竞争对手，让消费者能够清晰地识 不和同意我们的产品。 “定位”确实是要给那些购买我们产品而 不选择其它的人们一个完美而充分的理由。
产品定位
1、本案将是玉泉营地区“最高品质”的住宅项目。 由于本案的设计初衷是连续“恋日嘉园”整体形象，因此在许多 方面都有相同之处。 然而本案一旦进入市场， 就确信是一个完全 独立的项目，不仅开发商不同，而且销售组织也不同，同时由于 产品设计相近， 目标市场也高度重叠， 势必会与该项目形成激烈 竞争态势，这一点是绝对无法幸免的。
因此，我们应慎重对待整体形象相同的问题。 假如不加以明确区 分，确实让购房者误以为本案确实是“恋日嘉园三期” ，那“恋
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日二期” 的提早入住优势无疑会对本案销售构成极大的压力， 客 户分流现象将无法幸免。
我们的项目是一个完全不同的楼盘，尽管在许多方面与对手相 近。正由于相近，因此我们要主动利用和发挥相近的优势，而幸 免不良的阻碍。因此，我们建议： 假如能够接着使用“恋日”品牌，便将本案作为“恋日”系列项 目的一个新项目形象出现， 突出强调本案产品品质将远远超过前 期楼盘。
通过对恋日品牌的技术性处理，我们才能够获得宽敞的定位空 间，合理地诠释我们在品质上的差异性，最终超越所有对手，把 本区域极品项目的形象深入地灌输给市场。
2、本案将导入“生态文化居住区”的概念。 这一概念的核心是“环境” 、“建筑”与“人”三者之间的关系， 建立起以环境生态、建筑生态、人文生态为内核，以园林式居住 环境为外观形式的生态居住模式。
“生态文化居住区”的概念特不丰富，诠释的空间专门大，而且 比较新颖，市场差异性明显。
从字面的理解上，突出了生态、文化和居住三个层面，生态体现 着客观环境上的一种和谐健康， 文化体现着精神状态上的一种高
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尚品位， 居住则直接表明目的性， 在环境健康和文化丰富的基础 上居住， 自然是一种极致的生活享受， 暗合本案的高品质的产品 特点。
从深层次的理念上讲， “环境生态”不仅指