江岸区后湖乡可行性研究报告 5949.docx

江岸区后湖乡可行性研究报告 内容提 要
江岸区后湖乡，属于武汉市“十五”计划确定的三大住宅新区之一。本文通过对江岸区后湖乡石桥村 125.
亩的一国有拍卖地块的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据江计建议第七章工程开发经营策
略及投资估算一、工程开发经营策略二、工程投资估算三、工程实施进度安排四、工程投资与筹资计划第
八章工程开发经营状况分析一、工程销售计划二、工程销售收入估算三、工程经营成本估算四、工程利润
估算五、工程现金流量、财务净现值及财务内部收益率第九章工程开发经营风险分析一、工程盈亏平衡分
析二、工程敏感性分析三、工程开发经营主要风险及对策分析第十章
结论与建议
第十一章结束语第十二章
附录及主要参考文献
第一章 前 言一、报告编制目的
1、在对工程开发经营环境进行详细分析的基础上，结合工程所处的区位环境，对该地块的市场价值进行
合理的评估。
2、对工程的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对工程的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计
提出相应的建议。
3、结合公司的状况和工程的特点，探索工程开发经营的可行方式。
4、对工程进行投资分析和风险分析。
5、对工程决策及其实施的优化提出建议。
二、报告编制依据
1、武汉市规划局规划方案；
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2、亿房网站 < ）；
3、国家建设部及武汉市颁布的与房地产相关法律与政策；
4、武汉市 2000 房地产年鉴；
5、现场勘察和实地调研所得资料。
6、武汉市新洪泰中介代理公司提供的资料
三、工程简况该地块位于江岸区后湖乡石桥村，总面积约 亩，属于武汉市“十五”计划确定的三
大住宅新区之一——后湖乡居住组团，对于新型住宅开发有极其重要意义。根据武汉市规划局的要求，该
地块已经基本平整通水通电，经市人民政府武政土字 [2001]2 号文批准同意，且可以免收城市基础配套
费。并确定该地块的主要用途是住宅用地，容积率不超过 ，建筑密度 %，绿化率不低于 40%。主
要建筑形式为多层，建筑限高一般在 24M以下，，也允许建高层 <40M以下），但比例不得超过 20%。
根据调查分析及以上资料，工程产品定位为中等档次的住宅新区。建筑形式采用组合式：多层 60%，小高
层 40%, 并初步确定工程主要技术指标如下：①总用地面积： 公顷，合 亩。②容积率：
③总建筑面积： 万 M2
其中：多层住宅： 万 M2
小高层住宅及别墅： 万 M2
公建面积： 万 M2
④建筑密度： %
⑤绿化率： 40%
<以上数据是依据周边物业的指标参考提出的，该方案仅为初步方案，在很多方面还有待于进一步优化）
第二章工程开发经营环境分析一、 2000 年国内经济及房地产市场回眸
投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济、社会与政
策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。
2000 年根据经济发展的要求，我国坚持扩大内需的方针，继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，大力推进经济结构调整，加强农业基础，加大国有企业改革和脱困的力度，实施西部大开发战略，采取多种措施扩大出口，这些重大措施的实施，使得我国国民经济保持了较快的发展势头，呈现出积极变化。投资，消费和出口增长加快，社会需求进一步回升，结构调整稳步推进，基础设施建设得到加强，经济体制
改革取得新的进展，企业效益和财政收入大幅增加，经济运行质量进一步提高。 <《新华文摘》 2001’5）
同时全国房地产开工，竣工面积增势不减，据国家统计局固定资产投资统计局提供资料显示， 2000 年
“国房景气指数”值达到 点，比上年增加 点，保持了快速上升的发展趋势，房地产开发呈现以下特点：房地产开发投资与到位资金持续快速增长；商品房销售面积与销售收入增势强劲；商品房平均
销售价格稳中趋升；商品房施工总量不断扩大；新开工工程快速增加 <如下表），各级政府消化空置面积
的努力初见成效，商品房空置面积出现大幅度回落，房地产市场呈现出产销两旺的局面。随着国家经济形
势的好转和相关政策的出台，投向房地产的资金明显增加，投资结构进一步改善，房地产业呈现强劲的增长势头， <《中国统计》 China St