住房抵押贷款证券化的收益及风险分析.pdf

http://www .paper . 住房抵押贷款证券化的收益及风险分析王芳,彭贵敏武汉理工大学土木工程与建筑学院,湖北武汉( 430070 ) E-m a il : imwfy t @ 摘要: 住房抵押贷款证券化作为一种证券化工具, 能够有效提高商业银行资产负债的流动性,因此从一产生就受到各商业银行的青睐。我国推行住房抵押贷款证券化已是必然趋势。本文对住房抵押贷款证券化各参与方所获得的收益进行分析,有利于对风险予以防范和控制。关键词: 住房抵押贷款证券化,收益分析,风险分析 1. 引言住房贷款证券化(Mortgage Bac k ed Sec u riti zat ion, M B S) ,是指商业银行等金融机构将其所持有的住房抵押贷款债权出售给特设的证券化机构 SPV ,然后由该机构以其收购的住房抵押贷款为基础, 经过信用增级、信用评级等各项措施后, 在证券市场上发行住房抵押贷款证券的行为。从 1 998 年以来我国住宅产业得到迅速发展, 而个人住房抵押信贷也处于良性扩张趋势。截至 2 003 年底, 我国金融机构的个人住房抵押贷款余额达到 1 1 7 79. 7 亿元, 比上年增加 3 528 亿元,占消费信贷总额的 69 .3% , 不良贷款率在 1% 左右, 大大低于房地产开发信贷的不良贷款率。个人住房信贷收益稳定和违约率低的特点, 使之成为各商业银行优化资产结构的理想选择,将住房抵押贷款进行证券化必然成为商业银行金融创新的首选[1] 。 2. 住房抵押贷款证券化的收益分析推行住房抵押贷款证券化(MBS) ,可以为主要参与者带来投资收益。我国 MBS 的主要参与者包括:商业银行﹑特设信托机构(SPV) 、社会中介服务机构、投资者等。主要参与者都会从 MBS 中获得收益,下面从各个参与者的角度逐一分析: 第一,发起人。 MBS 的发起人一般是各个商业银行。证券化可以给发起人提供更低的融资成本、用来扩展和重新投资的立即可用资本、多样化的资金来源, 更好的进行资产负债管理, 通过证券化的资产在公开市场上出售, 各商业银行可迅速获得流动性。在我国, 负责 MBS 的各商业银行收益是十分巨大的。( 1 ) 发起人能够通过证券化很快地将住房抵押贷款资产从资产负债表中移出, 并用原来支持这些资产的权益进行融资, 实现新的资产增长。因此, 使银行能够充分利用现有能力, 扩大融资规模,降低管理费率。( 2 )抵押证券发行后,发起人作为服务商负责为特设信托机构( SPV )收取住房抵押贷款的本金和利息,从中连续收取服务费,并与 SPV 均分证券到期的剩余。第二,中介服务机构。我国推行 MBS ,可参与的社会中介服务机构包括资信评估、保险、投资咨询、公证、会计与律师事务所等机构。其中资信评估机构通过对证券进行信用评估, 确定债券的信用等级, 与 SPV 协商按比例收取一定的服务费; 保险公司是对 SPV 的信用提供保险而相应地收取保险费,其他中介服务机构通过对 SPV 进行各自的技术服务、技术分析和咨询而收取相-1- http://www .paper . 应的咨询服务费。第三,特殊目的机构(SPV) 。特殊目的机构是一个中介机构,它购买发起人的原始信用产品,加以整合,然后出售包装后的证券。 SPV 以某种价格购买信贷资产,通过将它们包装成市场交易商