2012年房产估价师《经营与管理》精讲班课件【讲义】34-36讲.doc

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第八章 房地产开发项目可行性研究
　 【考情分析】ﻫ 本章分值不高
考试年份
单项选择题
多项选择题
判断题
计算题
合计
2011年
３题3分
２题4分
2题２分
-
7题９分
２010年
投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、（ )等。ﻫ 　 　 C．资源条件　 　 　　Ｄ．投资权益
[答疑编号55７３０801０4］
　【答案】Cﻫ　 【解析】投资机会研究最初的阶段,还没到设计方案与投资估算的深度,主要分析各项条件。参见教材Ｐ250。
ﻫ 　初步可行性研究(预可行性研究)ﻫ ■ 解决的问题ﻫ　　 ●　作出是否投资的决定ﻫ 　 ● 是否有进行详细可行性研究的必要ﻫ 　 ● 有哪些关键问题需要进行辅助研究ﻫ ■　主要审查的内容ﻫ　　 ●　项目所在地区的社会经济情况ﻫ 　 ●　项目地址及其周围环境
　● 市场供应与需求ﻫ　　 ● 项目规划设计方案ﻫ ● 项目进度ﻫ　 　●　项目销售收入与投资估算ﻫ ●　项目财务分析ﻫ 详细可行性研究ﻫ　　■ 是项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后做出投资与否决策的关键步骤ﻫ 　【重点难点】可行性研究阶段的精度与费用　
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可行性研究阶段
目的
内容
估算ﻫ精度　
可研费用ﻫ（占总投资额)　
机会研究
寻找投资方向与机会
地区情况、经济政策、资源条件、劳动力条件等、国内外市场情况、项目建成后对社会的影响
±30%
0．２%-0．8％　
初步可行性研究
作出是否投资的决定
市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目规划设计方案、项目销售收入与投资估算、项目财务分析
±20％
%－１．５%　
最终可行性研究
投资下步工作的依据

±１０%　
小型１%~3%%~1%
　 5．4 项目评估与决策　ﻫ ．1 政府对投资项目的管理制度ﻫ 项目评估与决策的实质ﻫ　 项目决策的种类ﻫ 5．４．4　项目核准评估的工作重点ﻫ　　．５ 企业内部的评估工作审查重点ﻫ 5．4．１　政府对投资项目的管理制度（双轨制）ﻫ ■　《政府核准的投资项目目录》以内的项目,国家实行核准制度ﻫ ■　《政府核准的投资项目目录》以外的项目,国家实行备案制度ﻫ 项目评估与决策的实质ﻫ 　■　由投资管理部门组织,或授权给有资质的工程咨询或投资咨询机构或有关专家,代表国家对开发建设单位提交的项目可行性研究报告进行全面审核和再评估的过程ﻫ ．3　项目决策的种类ﻫ 　■ 国家投资管理部门组织的项目核准评估ﻫ ■ 企业内部投资决策人员的评估ﻫ 项目核准评估的工作重点ﻫ ■　符合国家法律法规ﻫ 　■　符合国家及项目所在地国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地利用规划以及行业发展规划ﻫ 　■　符合国家宏观调控政策、产业政策、行业准入标准ﻫ 　■　符合当地区域布局和产业结构调整的要求ﻫ 　■ 符合土地、水、能源的合理开发和有效利用要求,有利于促进环境保护和改善生态环境ﻫ ■　符合自然文化遗产、文物保护的有关政策,主要产品未对国内市场形成垄断，未影响国家及本市经济安全ﻫ　　■ 符合社会公众利益，未对项目建设地及周边地区的公众利益产生重大不利影响ﻫ 　【2010年真题】ﻫ 　政府对企业投资项目进行核准评估时,重点评估的内容有(　）。ﻫ 　 　
［答疑编号５573０８0１05］
　【答案】AＢCﻫ 【解析】项目核准的工作重点。参见教材P２51。
ﻫ 企业内部的评估工作审查重点ﻫ ■ 项目的经济可行性
第二节 可行性研究的内容与步骤
ﻫ 1．可行性研究的内容ﻫ 　　 ■ 项目概况ﻫ　　■ 开发项目用地的现状调查ﻫ ■ 市场分析和建设规模的确定ﻫ 　■　规划设计方案的选择ﻫ　 ■ 资源供给条件分析ﻫ　　■ 环境影响评价ﻫ　　■ 项目开发组织机构和管理费用的研究ﻫ ■　开发建设计划的编制ﻫ ■ 项目经济及社会效益分析ﻫ　 ■ 结论及建议ﻫ 　【20１1年真题】ﻫ 在房地产投资项目可行性研究中,调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中资源调查的主要内容有( )。ﻫ