2011房地产开发全程税收风险防范【企业风险管理经典】.ppt

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房地产企业开发项目全程税收风险防范及纳税筹划
许明信
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税收增长如“脱缰野马一日千里”

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征管与稽查环境
偷税是企业和老总最大的风险——永远的痛
税务局常常错误执法
纳税人往往无奈执行
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开心一笑:抢劫
某公司正在紧张运行中,忽有人大吼一声:都不许动!抢劫! 快把钱交出来!!肃然无声中,财务老张轻拍胸口,松了一口气:“吓死了,我还以为是税务局的!”
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小沈阳的理论
这税务稽查啊,其实跟人生一样一样的,这税务一来,一走,一年赔进去了;这税务一来,不走,一辈子赔进去了。嚎。
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2010年,在税务检查中发现甲企业2009年取得一张金额为400万元的材料发票为假票,开发产品尚未达到完工条件,检查人员要求按400万乘以25%补税罚款加收滞纳金,是否正确,企业该如何应对?
如果2009年度已达到完工条件并已销售80%呢?完工年度汇缴结束后,取得的成本发票该如何处理?
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第一节公司设立与征地环节



(定性为分利)
?法人股东/自然人股东




(1)直接购买土地使用权
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(2)拆迁方式取得(货币补偿、实物补偿)
①拆迁补偿税前扣除的合法有效凭证
②拆一还一各税的计税依据
账务处理:会计准则
借:开发成本4000 贷:主营业务收入4000
借:主营业务成本2125 贷:开发产品2125
会计制度:借:开发成本2125,贷:开发产品2125
营业税收入申报万,所得税年报视同销售收入4000万,视同销售成本2125万。土地增值税的计税收入4000万;开发成本(开发产品)计税成本与账面成本存在差异。
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(3)购买整体资产(先分立后购入)
(4)购买股权
(5)合并——财税[2008]175号
(6)租赁取得
(7)联合开发

,该如何处理
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第二节前期报批报建阶段

1、规划设计户型影响土地增值税
2、前期工程支出
3、取得《许可证》(国有土地上房屋征收与补偿条例,国务院令第590号)
4、立项审批、规划审批
5、征地拆迁,申办并取得《拆迁许可证》
6、建设项目报建登记,申请招标,办理招标投标手续
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、融资、可行性分析
1、预算部门、工程部门:建安成本/配套/装修支出测定
2、销售部门销售价格的确定
3、土地使用税单项计算
4、企业所得税准确测算(利润/所得额,按比例换算)
5、土地增值税预征,是否清算与征管环境有关(蓄水池)
6、营业税金及附加
7、期间费用测算
8、项目投资额度,资金计划