青岛商业物业市场研究课件.ppt

特色商业/商务板块工作内容?青岛商业发展背景审视?海泉湾商业功能发展机遇?项目商业/商务组团发展主题导入性分析?青岛海泉湾商业/商务组团主题定位?青岛海泉湾商业/商务组团项目构建青岛商业发展背景审视(一) 青岛市商业布局规划?未来青岛市商业等级序列将呈三级分布: 市级商业中心、区级商业中心和社区级商业中心; ?五大市级商业中心主要分布在市南、市北、四方及黄岛区; ?八大区级商业中心也均分布在青岛七区范围内?距离即墨最近的青岛市域商圈分布在城阳区,该商圈功能和辐射能级相对其他区域较弱未来青岛商业中心空间分布青岛市商业布局图青岛郊区五市商业发展较为缓慢,中心城区各等级商业网点对滨海旅游度假区商业的带动及辐射效应有限附:青岛市主要商业网点布局现状现有青岛市商业网点可分为传统商业网点和新兴商业网点,其商业职能以服务岛城中心城区居民生活消费为主,对滨海旅游区的辐射功能较弱传统商业网点?分布:中山路、辽宁路、台东、李村?商业形态:均表现为集中的商业街区形态。中山路和辽宁路商业中心呈带状分布,商业职能的均质度较高;台东和李村商业中心呈块状形态,商业和居住混杂布局。?商业职能: ?中山路:以服装鞋帽、海鲜食品和工艺美术产品为特色?台东:以餐饮娱乐、摄影彩扩、美容健康服务为特色?辽宁路:以电子商品和科技信息服务为特色?李村:以美容健康、家具、五金等为特色新兴商业网点?分布:香港中路(市南)、敦化路(市北)、重庆路(四方)、黄岛镇(黄岛) ?商业形态:四大新兴商业网点主体,多为国内外名牌商业企业分店,其区位选址服从商业企业总部战略利益,故均呈现出适度分离的布局特点?商业职能: ?香港中路:餐饮美食职能较为突出?台东:以家具专卖为特色?辽宁路:中小零售企业聚集,综合性商业职能?李村:中小零售企业聚集,综合性商业职能青岛商业发展背景审视(二) 青岛市主要商业网点业态现状业态中山路辽宁路台东李村香港中路百货商厦 3 1 1 3 0 购物中心 1 2 2 1 1 大卖场 0 0 1 0 1 大型超市 0 0 2 1 0 专业店 1 1 11 5 1 专卖店 58 5 48 11 2 连锁店 14 2 23 14 1 ?青岛市目前几个主要商业网点的商业业态相似度较高, 缺乏具有特色的商业业态支撑; ?较为先进的业态模式如购物中心、大卖场等商业业态较为缺乏,尚无法有效服务青岛市; ?传统商业网点业态结构过于单一,造成其商业辐射等级逐年下降;而新兴商业网点业态结构尚不完善,无法形成对城市整体的有效辐射旅游度假区商业的发展,需要特色的商业业态及经营模式支撑,从而形成与中心城区的差异化发展青岛商业发展背景审视(三) 青岛居民消费水平不断提升使新兴商业业态导入成为必然 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 1990 1995 2000 2001 2002 2003 0 人均可支配收入增长比例元/人?青岛人均可支配收入近几年均保持稳定增长?人均消费品零售额从 2001 年的 4967 元/ 人增长到2005 年的 10566 元/ 人,平均增长率达 21 %, 明显高于全国平均水平?青岛市居民的恩格尔系数下降明显,从 1992 %下降到 2003 年的 %, 2004 %, 2005 年又下降到 %,消费结构不断优化,岛城居民生活在告别小康型的基础上,正大步迈向富裕型?住房消费、汽车消费、娱乐消费和健康消费成为岛城居民新的消费热点和亮点 4967 5617 7107 8402 10566 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 2001 2002 2003 2004 2005 人均消费品零售额青岛居民消费水平不断提高,消费结构不断升级及优化,新兴商业业态的导入必然更好的促进岛城商业结构的调整, 使其能更好适应区域居民的消费增长。小结:海泉湾商业发展机遇商业发展机遇 OPPORTUNITIES 1 2 3 4 现有商业网点职能现有商业中心职能以服务中心城区居民日常生活为主,对旅游度假区居民及游客的服务职能较弱商业业态现状零售商业业态种类多样,但是其组合缺乏合理性,各种业态对应的消费群体何提供的商品类别雷同,缺乏具有特色的商业业态支撑居民消费水平岛城居民消费水平提高迅速,消费结构逐步调整,旅游健康娱乐等新兴消费理念成为未来青岛居民消费的重要组成部分商业布局规划未来青岛三级商业中心序列对城郊五市辐射能级较弱,滨海旅游区具有自行发展特色商业业态的市场机遇青岛商业发展的以上特征为本项目提供了新的机遇:需要新型商业业态的导入突显滨海旅游商业特色项目商业/商务组团发展主题导入性分析(一) “LOHAS ”成为滨海商业/商务开发新趋势