深圳市星河地产中心区项目宣传推广策略思路.ppt

星河地产中心区项目宣传推广策略思路项目初拟:星河项目组呈送:深圳市星河房地产开发有限公司时间:公元 2005 年12月31日况良好的市场基础,已为我们铺好了销售的路基?2005 年地产市场经过低潮的阵痛,下半年迎来了房地产的牛市; ?大盘成为深圳的又一亮点; ?入世(中国加入 WTO ); ?24小时通关已成必然趋势,港人北上置业已成为潮流,将会实现港人深圳居住,香港返工; ?住宅租赁市场会带来明显变化; ?二次置业的人士增多,并更加理性; ?政府对中心区的大力推广中心区规划图优势: ?处于深圳独一无二的中心区( CBD ), 是未来深圳重点规划建设的策略增长区; ?星河地产良好的品牌知名度(已开发的楼盘如星河明居等,销售都不错); ?深圳最具投资价值的黄金地段; ?项目规模超大( 30万平米,有整体规划); ?中海华庭的先期销售成功,为此地段作了良好的宣传铺垫,也给消费者带来很大的信心; ?市政府对周边的规划投入(如购物公园等)和对中心区的大力度推广,都为本项目作了先期的炒做。?其它待与开发商沟通后再行提炼; 项目背景劣势: ?作为位于中心区 CBD 的住宅物业,比中心区(北区 CLD )的和记黄浦雅苑、深业花园等楼盘的先天条件,竞争力稍弱; ?中海华庭的先期入伙,分流了一批消费者; ?定价的起点较高(估计开盘价为 6000 元左右),导致购房的消费群形成一定的局限; ?片区同期开发和正在销售的楼盘(城市花园、黄浦雅苑、深业花园等),存在一定的竞争压力; ?其它待与开发商沟通后再行提炼; 项目背景机会点: ?具备住宅物业的所有配套设施环境(活动中心、幼儿园、邮电所、社区健康服务设施、商业配套设施及综合市场,并且中央购物公园近在咫尺); ?作为中心商务区( CBD ), 周边的高档写字楼良好租售市场,将会带动一大群在此周边地区的住宅租赁市场; ?不仅具有良好的居住环境,而且还是最佳投资热点; ?离黄冈口岸车程只有三分钟,会带来更多港人置业的销售热点; ?政府在政策上的大力支持(投入大量资金改善交通及周边环境); 项目背景目标人群分析★二次或多次置业者为主; ★居住已不是其购房的主要目的,而投资才是最重要的因素; ★有足够的购买力,大部分为成功人士,部分购买者为多套购买; ★对地理环境的要求最为关心(因为这是独一无二的),其次才是居住环境的要求; ★具有很敏锐的投资眼光; ★购楼较为理性,对开发商有一定的了解,对开发商的实力和品牌比较关注; ★年龄在 30—40岁之间为主; ★以男性为主; ★拥有相当的成就感; ★希望走在别人的前面,有超前意识; 产品对消费者意味着品牌、品质放心大型社区安心(居住) 地理环境信心(投资) 建筑风格顺心园林风格舒心星御花园能给他们带来的: 他们的核心愿望: 不仅是适宜的居住环境,而且是理想的投资行为; 品牌定位: 高级白领经商人士最适合自己,有成就感,星御花园是实现我梦想的理想生活家园核心利益它让我住的安心、住的放心、住的舒心重复置业人士最佳的投资方向核心利益它不仅适合我居住,更让我的投资超值支持点:因为星御花园有最佳的地理环境,完善的配套设施, 周全的物业管理,优良的生态环境。小结综合分析,在政府规划上,中心区的南片区为中央商务区( CBD ), 以写字楼为主;北区为中央生活区( CLD ), 以住宅楼为主,对该项目而言,这既是弱势,又是优势。写字楼的热销和租赁,无疑会带来更多有实力的企业的入住,为了办公的方便,就可能需求在附近的良好住宅物业进行购买或租住,并且离口岸近,从而使该区的物业升值, 这也符合了重复置业人士的核心利益,所以宣传推广的主策略应避免在居住环境上及生态环境上与 CLD 楼盘打硬仗,应倾向于投资环境的重点诉求,居住环境作为其支持点进行诉求;