物流企业财务管理第五章项目管理.ppt

第五章引导案例京城职业房东也赚钱来自温州的苏先生是一位老资格的房地产投资人。自 1999 年开始,苏先生开始在北京买楼后出租。据苏先生介绍,截至今年 10月,已经“精选”了10余套住宅,这些房产基本上一比较满意的价格出租给租户,给苏先生带来了丰厚的投资收益:扣除出租房税金、物业管理费用以及偿还房屋的按揭贷款,。而苏先生对这些房产的先期投资(包括房屋首付款、律师费、评估费、保险费、公共维修基金、契税、装修费等)共计 240 万元。这样算下来,苏先生的年投资收益率超过了 12%。(项目投资要算好现金流入和流出) 第5章投资管理本章学****要点: ●现金流量的含义; ●项目现金流量的测算方法; ●项目决策评价指标的计算原理及决策应用; ●几种典型的项目投资决策方法及应用; 内部长期投资一、内部长期投资的特点( 简答题) 定义: 物流企业把资金投放到企业内部生产经营所需要的长期资产上,称为内部长期投资。内容: (1)固定资产投资; (2) 无形资产投资特点: (一)内部长期投资的变现能力差(二)内部长期投资的资金占用数量相对稳定(三)内部长期投资的资金占用额较大(四)内部长期投资的次数相对较少(五)内部长期投资的回收时间较长科学性原则项目投资原则可行性原则收益性原则和谐性原则内部长期投资决策的程序 4. 项目投资控制预算实施阶段 、投资立项阶段二、内部长期投资的决策指标?内部长期投资的决策指标是指评价投资方案是否可行或孰优孰劣的标准。可分为贴现现金流量指标和非贴现现金流量指标两大类。?(一)现金流量?现金流量是指与长期投资决策有关的现金流入和流出的数量。??(1) 现金流出量。现金流出量是指开始投资时发生的现金流出量,通常包括购置固定资产价款和垫支的流动资金。二、内部长期投资的决策指标?(2) 现金流入量。现金流人量主要包括三个方面: ?第一,初始投资时原有固定资产的变价收入。?第二,营业现金流入。年营业现金流入量可用下列公式计算: ?每年营业现金流入量=每年营业收入-付现成本-所得税或每年营业现金流入量=净利+折旧?第三,终结现金流量,是指固定资产的残值收入和原来垫支在各种流动资产上的资金收回。?(3) 现金净流量。 2 现金流量的计算(1)初始现金净流量变价收入固定资产投资其他+ 资投流动资产+ 资投固定资产= 净流量初始现金?例题见教材例 5-1 (2)营业现金净流量=净利润+折旧-所得税=营业收入-付现成本+折旧税率所得- +折旧成本付现- 收入营业= 金流量年营业现??????????????????????1(3)终结现金净流量资金收回垫支流动+ 残值收入固定资产+ 现金净流量终结年营业= 金净流量终结年现例题见教材例 5-1 ?(1) 采用现金流量有利于科学地考虑货币的时间价值。?(2) 采用现金流量使投资决策更加客观。