房地产项目包装及推广.doc

房地产项目包装及推广目录第一部分:策略总纲一、总体思路二、推广步骤第二部分:项目视觉识别系统( VIS ) 第三部分:差异化营销策略一、差异化营销二、项目独特诉求主张三、阶段主题推广第四部分:项目整体营销计划一、项目卖点分析二、渠道策略三、营销推广第五部分:市场推广一、现场包装二、广告实施三、强势公关四、费用预算第七部分: 品牌推广第八部分:风险规避及效果评估第一部分:策略总纲一、总体思路配套先行、形象跟进,定向渗透、全面提升支撑: 1 、配套先行“兵马未动、粮草先行”,先人一步将配套首先规划,并部分的付诸实施, 将会很大程度上增强消费者的信心, 给项目的营销推动带来巨大的裨益。 2 、形象跟进项目沿长江西路六百余米的绿化带是一座自然的丰碑,更是营销的优质资源, 配合工程进度在前期进行施工, 进行必要的形象宣传无疑会对项目形象的树立起到巨大的推动作用; 同时, 将项目的立体形象在售楼中心人员行为和软、硬件配套等方面予以全方位的贯彻, 进而树立项目的初步丰满形象。 3 、定向渗透针对目前地产营销投入量大, 效果不佳的现状, 结合项目目标客户群特点适时提出定向营销传播理念,针对不同营销时段、要求、目标客户群来选择可直达受众的媒体及营销方式, 实施高效、低耗整合营销渗透策略。 4 、全面提升营销中后期, 项目形象、开发商品牌的市场影响力初具, 项目营销活动转入一个全面收获的阶段, 此时除了要进一步规范、强化销售现场的成交效率外, 还应注意项目品牌和发展商品牌的提升, 最终实现项目运营的全面成功。二、营销推广(一)推广步骤根据前期制定的“整体规划、分期实施、自主开发”的开发模式, 结合合肥房地产市场的营销实际,我们主张在欧洲花城项目的推广步骤上执行以下策略: 后住宅、再商业支撑: 1 、先以规划中富有欧洲风情的区域标志性建筑引爆市场; 2 、再适时推出的小户型住宅,形成住宅销售热潮; 3 、配合整体工程形象,推出欧洲风情的中等户型住宅将住宅营销推向高潮; 4 、最后在商业具备初步经营条件的时候推出商业,形成相互提升的推广效果。(二)营销思路与推广步骤相匹配,建议结合欧洲花城项目综合性强的特点, 在项目的整体营销上执行“相互拉动、协调提升”的思路, 即在营销上执行以下策略: 以住宅带动品质,以品质促进商业具体而言,就是通过酒店式公寓的推广树立欧洲花城的高品质形象; 再以形成的品质感和不断推进的工程形象带动住宅销售; 最后凭借住宅聚集的人气助推商业。第二部分:项目视觉识别系统( VIS ) (见附件一) 第三部分:差异化营销策略一、差异化营销主张(一)营销理念“ 360 ° 新鲜售楼方式”。(二) 营销方式实景营销,情景营销、体验营销。(三)营销实现 1、新鲜感的售楼部(1 )先期建设会所及会所附近景观,并开放部分会所功能。(2) 在色彩上使用鲜艳明快的特色,能体现“时尚、健康”。(3) 售楼部外观要透明通亮,显现明朗开阔, 建议采用大面积玻璃幕墙,更有通透感,内有精美布艺窗帘显现本项目时尚气息。(4) 内部悬挂富有现代气息的装饰画, 使人赏心悦目, 凸现“新鲜”本色, 包括接待台、桌椅要简洁清爽, 选择高档沙发置于靠墙显眼处。(5) 售楼部内部玻璃墙可以装饰垂吊的绿色植物,各个角度点缀不同花草植物,体现时尚感,且与整个售楼部的氛围要搭调。(6) 售楼部可以配合销售时段播放一些音乐来烘托气氛。(7) 可以在售楼部内放置一些具有风情的、具有时代感的精美艺术品,突出时尚活泼气息。(8 )在项目全程销售过程中,根据营销主题、销售季节、时事热点的变化,更换售楼中心内部的装饰品,确保销售现场的新鲜感。 2 、提供 360 ° 服务的售楼人(1) 具备一定的高素质,态度亲切语言得体,让客户能够感受一种全方位的立体了解。(2 )专业性要强,真正体现置业顾问和帮客理财的水准。(3) 以人性化方式进行销售。(4) 服装大方得体,体现一种时尚健康的气息。(5) 行为方式要真诚自然,要具有现代售楼人的时尚感。二、项目独特诉求主张(一)框架 1 、形象定位人文风情(欧洲风情)。 2 、传播主张(1 )生活:国际化生活模式。(2 )商业: 欧洲风情主题商业中心主题综合性· 升值性· 国际性· 舒适性· 体验性。(二) 项目具体分析 1、综合性本项目不但是一个拥有日常综合功能的高尚居住区, 还是一个集商贸、休闲、娱乐为一体的一站式消费中心, 在这里可以满足了人们的多样化需求, 最为突出的是满足了人们的个性发展需求, 让项目中的每个人都能体会出全方位的现代化社区的独特之处。 2、升值性本项目位于合肥的南大门,是人流、物流、资金流的黄金接点, 但本项目现在各方面所具备的条件尚不十分充足, 成熟的城市配套尚未完善, 就本项目来说, 可填补的城市空白是很多的, 可发展性和增