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浅论房地产企业所得税管理.doc


文档分类:经济/贸易/财会 | 页数:约5页 举报非法文档有奖
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浅论房地产企业所得税管理.doc浅论房地产企业所得税管理近几年, 房地产市场发展迅猛, 这对于提升国民经济总体运行质量, 改善国民居住条件起到极大的促进作用。房地产业的税收收入已成为地方收入的主要来源, 强化房地产企业的税收管理已成为税务部门的共识, 而事实上当前房地产企业管理现状却不容乐观,从日常征管掌握和专项评估了解的情况看,房地产企业的所得税管理还存在诸多问题,需要认真研究解决。一、房地产企业所得税管理存在的问题(一)企业方面存在问题: 当前房地产企业在所得税申报方面普遍存在故意少申报收入多申报成本、费用, 少计当期应纳税所得的现象。具体包括以下几方面: 1 、隐匿预收房款。有几种方式,一是将预收购房者的预付款挂在“其他应付款”等往来账上, 或记入“短期借款”等科目, 账面不反映收入; 二是用自收凭证收取预收房款, 存入非基本账户或其它银行卡上, 故意打埋伏, 这种做法隐蔽性较强。故然开发企业最终会因购房者需要开具发票而作收入处理,但明显减少了当期收入, 减少当期应缴税金; 三是将预收的定金以购房者的名义存入银行改头换面不作预收款申报收入等等。 2 、延迟结转收入。大多数开发企业都以办理竣工决算为收入结转的时点,通过延迟办理竣工决算拖延收入结转的时间, 或者部分开发企业以款项收齐开具正式发票为结转收入的时点, 收入确认由企业人为控制, 这两种做法在房地产企业较为普遍,总局新的 31 号文件明确了完工产品的三个条件,新的文件有效的遏制了企业故意延迟结转收入的现象。 3 、成本费用支出不实。房地产企业的成本费用项目多,构成复杂, 专业性强。因此虽然大都数企业成本费用的列支取得的票据是合法的, 但税务部门审核时对其支出的真实性和合理性难以准确界定。主要有四种情形:一是开发项目分期进行, 对先期开发部分的成本确认困难。;二是实际开发成本超出预算的企业不能提供确凿的证据。有部分企业存在开发成本的实际支出数明显超过工程预算,企业一般只提供最终的决算资料, 并不能提供相关的合同变更书, 给出成本增加的合理理由, 由中介机构出具的房地产企业决算资料因各自的利益关系和原因并不能真实反映企业的实际开发成本, 由此给税务部门的审核带来难度; 三是人员变动频繁, 公司前后的管理模式和资料的保管出现脱节。房地产开发项目立项后或已开盘销售后, 一些企业因投资人之间合作关系不佳或实际运作时资金困难等诸多因素撤资换人, 由此带来投资人和企业财务人员变动频繁, 相关资料保管不善, 对审核中发现的有些问题无法给出合理的解释, 造成税务部门审核难; 四是部分期间费用的支出数额过大, 与实际经营需要不相符。这种情况也较为普遍, 有些企业费用中出现大量的办公费支出、劳保用品支出以及工资支出等, 没有附物品采购明细, 没有许多的人员用工, 明显存在以虚开、代开的发票或工资支出单列支各种隐性支出使不合法变为合法的现象。 4 、人为多结转销售成本。主要有两种现象:一是加大先期开发成本费用。现有的大部分开发企业均为项目开发, 开发项目虽不大, 但多数分期滚动开发, 这就给企业人为加大先期开发费用有机可趁。企业在整个开发项目完工前按土地出让合同分期付清土地出让金、拆迁补偿费, 在项目开发前期付清规划设计费等前期工程费、基础设施建设费, 企业全部计入开发成本, 不按分期开发的项目分配计算当期的开发成本, 必然加大本期计税成本。二

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