天津 · 万科朗润园开盘热销双赢之路.ppt

越自我·勇攀巅——天津·万科朗润园&假日盈润园 8月 14 、 15 日开盘热销双赢之路超超峰峰天津市场格局裂变万科润园序 1西南板块升级 2征战佳绩 4 遭遇困境 5 应敌方式 6 项目鉴赏 3 天津市场格局裂变?房地产二元趋势?天津市场二元趋势?天津城市中心化及多中心化?天津客户演变趋势?豪宅客户特征?城市别墅格局——主要取决于“家庭收入与实体经济”——主要取决于“资本游戏”和未来稀缺性房地产投资的二元性房地产投资的二元性基于房地产市场的二元性, 豪宅和普宅会逐步分化,差距拉大。豪宅价格普宅价格??豪宅价格必然跳脱城市现有平台豪宅价格必然跳脱城市现有平台??基于强势资源,透支未来利好基于强势资源,透支未来利好??其未来价格有较大的想象空间且其未来价格有较大的想象空间且无绝对上限。无绝对上限。房地产的功能房地产的功能 : : 刚性需求刚性需求 : : 高端改善高端改善投资需求投资需求 A: A:租金回报租金回报 B: B:升值差价升值差价刚性需求与投资需求的明显分化,城市豪宅价格平台拉升。房地产二元化趋势南京路-小白楼(160-180 万㎡)金融城( 130 万㎡) 南站 CBD ( 300 万㎡)将构成天津市区的中央商务区。友谊路鞍山西道南京路长江道南站 CBD 金融城小白楼环球金融中心津湾广场中粮大悦城河东万达广场大型综合体的出现,标志天津一次城市化发展进入尾声天津中央商务区日渐成规模, 城市化发展日趋成熟城市化主动郊区化城市回流环球金融中心的豪宅产品客户揭示城市回流客群出现天津的城市发展阶段缺失天津处于一次城市化末端,拥有核心地段、资源的物业价值凸现, 市场面临二元化趋势天津房地产市场二元性城市中心化关键词:商务、商业功能强化?中央商务区:海河沿线、小白楼?中心商业区:滨江道-和平路-南京路多中心化关键词:特色功能强化、聚集;配套完善;居住属性?老城厢板块:高端居住板块,但城市级商业商务不足?水上板块:涉外旅游、政务中心功能强化,高端居住板块?梅江板块:会展中心、传媒业、资源型中高端住宅天津城市住宅格局呈现两极化、高端项目中心化的特征。天津城市中心化及多中心化城际距离缩短城市群第二级价值洼地发现天津城市天津城市发展发展国家对于天津的支持力度加大,天津经济发展迅速,受到更多人关注。北方城市集群现象日益凸现, 城市集群的号召力逐渐突出。天津则作为第二级。一级城市资源外溢方向。城际交通大大拉近了津京城市的距离,交通时间缩短。对比一线城市和正在成长中的天津,价值洼地效应显现,一些有城际视野的高端客户被吸引。豪宅市场客户演变客户来源扩大化客户来源扩大化客户需求多样化客户需求多样化投资前景显现基于天津自身发展,客户出现来源扩大化和需求多样化特点。天津客户演变趋势天津本地客户从天津环球金融中心的成交客户看, 客户群呈现扩大化的特点。外埠客户海外客户 1、有城际视野 2、本地顶级富豪 3、本土中级富豪 1、亚裔客户:多为新加坡、日本、台湾客户。 2、欧洲、美洲客户:多为加拿大、法国客户 1、北京客户:由于工作的原因,经常来往于京津之间; 2、温州、上海、浙江等外地客户海外客户和以北京客为主的外埠客户进入天津市场。豪宅客户特征品质型城市别墅品质型城市别墅资源型近郊别墅资源型近郊别墅别墅终极选择别墅终极选择城市藏品别墅城市藏品别墅钻石山、海逸独栋、西康路 36 号 1500 万/套以上博轩园、路德维希、天鹅湖、紫乐府 800-1500 万/套朗润园、中信珺台 350-700 万/套碧桂园、团泊湖、东丽湖、福缇山等 200-500 万/套选取标准: 占据城市主场、客户提及率高的在售项目 2010 年或 2011 年面市的别墅项目城市别墅格局品质型城市别墅具备很好的市场机会,逐步向城市藏品别墅过度! 小结: 小结: ?刚性需求与投资需求的明显分化,城市豪宅价格平台拉升。?天津处于一次城市化末端,拥有核心地段、资源的物业价值凸现,市场面临二元化趋势?天津城市住宅格局呈现两极化、高端项目中心化的特征。?基于天津自身发展,客户出现来源扩大化和需求多样化特点。?海外客户和以北京客为主的外埠客户进入天津市场。?品质型城市别墅具备很好的市场机会,逐步向城市藏品别墅过度!