物业法律法规运用.ppt

物业法律法规应用物业法律法规应用李慧李慧法律法规清单民法合同法行政处罚法物权法物业管理条例物业服务收费管理办法民法合同法行政处罚法物权法物业管理条例物业服务收费管理办法《民法》?《民法》是最基本、最重要的一部法律,讲得是权利义务。?《民法》调整对象是财产关系和人身关系,但并不是所有的财产关系和人身关系都由民法调整。只调整平等主体之间的财产关系和人身关系,建立在行政命令和服务基础上的财产关系则不属于,如国家向法人、公民征收税收等。一般诉讼时效: 《民法通则》第 135 条普通诉讼时效,向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,法律另有规定的除外。诉讼时效特殊诉讼时效: 1)半年——货物运输 2)一年——身体受到伤害要求赔偿的;出售质量不合格的商品未声名的;延付或者拒付租金的;寄存财物被丢失或者损毁的。 3)四年——涉外合同 4)五年——人身保险合同中的寿险问题 5)最长为二十年案例 1 ? 2000 年1月 12 日,某物业公司与韩某签订了《公有住宅租赁合同》,双方主要约定:韩某承租该物业公司管理的某小区房屋,由韩某按月交纳房租 173 元,逾月未交者,除补交欠租外,须另交所欠租金额 10 %的违约金。后韩某自 2001 年1月 12 日起开始拖欠租金至今。 2006 年1月,该物业公司将韩某起诉到了法院,要求韩某支付 2001 年1月 12 日至 2006 年1月 12 日的房屋租金 10380 元、违约金 1038 元。审理中,被告提出该物业公司从未向其索要过房屋租金,按照法律关于拒付房屋租金的时效为 1年的规定,不同意支付全部租金,且物业公司服务不好,不同意原告的诉讼请求。?法院的审判法院依法判决韩某向该物业公司支付 2005 年1月 12 日至 2006 年1月 12 日的房屋租金 2076 元、违约金 元,并依法驳回了某物业公司的其他诉讼请求。思考:为什么这么判决? 分析?本案涉及短期诉讼时效的法律规定。诉讼时效是指权利人在法定期间内不行使权利即丧失请求人民法院依法保护其民事权利的制度。按照法律规定,普通的诉讼时效期间为 2年,但法律另有规定的除外。而本案涉及的延付或者拒付租金就属于法律有特殊规定的情况。?《民法通则》第 136 条规定:“下列的诉讼时效期间为一年:(一)身体受到伤害要求赔偿的;(二)出售质量不合格的商品未声明的: (三)延付或者拒付租金的;(四)寄存财物被丢失或者损毁的。”本案涉及的诉讼时效期间为法律规定的短期诉讼时效期间,时间为 1年。?本案中某物业公司未在法定期间内行使其对韩某的权利,故超过 1年的租金部分未能得到法律的支持。但诉讼时效期间并非恒定的,它有可能发生中断。?《民法通则》第 140 条规定: "诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起,诉讼时效期间重新计算。" 结合本案,若在 2001 年1月至 2006 年1月,某物业公司每月均向韩某催要过房租,并能提交相应的证据,则韩某将无法援引上述短期诉讼时效期间的法律规定要求仅支付 1年的房租。但是,原告没有提供证据证明发生诉讼时效中断的事由。因此,法院判决被告只支付给原告 1年的租金及违约金。?提醒我国法律规定,延期交付或拒绝交付租金的诉讼时效为 1年。也就是说租户超过 1年没有交纳房屋租金,而房屋的所有人也没有向法院主张自己的权利,一年后即使房屋所有人要求追讨过去 1年的租金,法院也不会支持。延付或者拒付房屋租金的诉讼时效为一年。案例 2 ?田先生于 2003 年5月在本市买了一套多层住房,物业管理费为每月每平方米 元。田先生在外地工作除国假日回来居住外,平时空关着,因此对于缴每月的物业费心理不平衡, 总认为不应该缴纳,于是从第 2年开始,田先生拖交了近 5 年的物业费。田先生房屋所在的华汀苑小区,是由上海鹿亭物业公司负责管理。该物业管理公司是一家专业企业,证照齐全,从 2003 年起华汀苑小区业主大会与鹿亭物业公司订立物业管理合同。该物业公司依据合同约定,尽心尽责管理物业。但业主田先生认为物业公司不尽业主责任,在公共部位不讲清洁,用胶水在门上到处张贴缴费物业费通知,使田先生无法清理。并以自己在外地工作不回来住为由,坚持不交纳物业管理费,在 4年多时间内共欠物业管理费 4500 余元。物业公司屡次催讨,田先生均以不知道为推脱拒绝偿付。物业公司于今年 4月向法院起诉,要求田先生偿付拖欠的 2004 年6月至 2009 年3月, 57 个月的物业管理费 4560 余元。