业态配比计算模型_解决方案_计划解决方案_实用文档.ppt

page of this report | 1 ? Copyright Centaline Consulting, 2013 本报告仅供客户内部使用。在获得中原顾问书面许可之前,本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。城市新区商业业态配比定性定量的计算模型——以中太?城市综合体项目为例重庆中原地产咨询顾问营业中心 Chong page of this report | 2 ? Copyright Centaline Consulting, 2013 关键词:业态配比、渗透率法、市场比较法沉淀人:金豆 page of this report | 3 ? Copyright Centaline Consulting, 2013 说明: ?本模型主要用于商业项目的业态配比,特别是对于旅游城市新区的商业项目的业态配比具有借鉴意义。?本文档的分析方式主要从客观出发,定量方面通过消费需求、租金回报、业态联动、吸客能力等四大维度进行定性的计算推导,再通过渗透率法、市场判断法两种方式进行具体定量计算,然后结合定性和定量的结果得出最终各业态体量及业态配比。?项目方、商家主观意愿未考虑在内,实际操作时可予以补充。以中太拉萨项目为例 page of this report | 4 ? Copyright Centaline Consulting, 2013 [定性计算] 通过消费需求、租金回报、业态联动、吸客能力四个方面定性分析,计算项目大致业态比例区间定性分析计算大致业态比例 Step 1 page of this report | 5 ? Copyright Centaline Consulting, 2013 定性计算——各方关系对城市新区商业项目业态规划提出的要求?业态组合须服务整体战略的发展要求,满足目标客户需求,从而保证项目竞争力。契合定位?相互间人流具有共享和带动作用, 提升商业整体价值, 其核心是人流带动性,影响业态配比问题。业态联动?业态承租能力差别巨大,实现业态与租金的动态平衡对业态配比、均有明显作用。租金回报?经营者对于物业的要求,发展商如何利用有限的空间创造更多的价值,这要求做到空间安排的合理取舍。空间约束?对项目业态类型和比例的直接要求,项目定位的直接体现。指导项目业态配比问题。消费需求发展商投资者经营者消费者?新商场的客流发动机, 业态配比需结合业态的吸客能力排定。吸客能力 page of this report | 6 ? Copyright Centaline Consulting, 2013 业态配比模型构建休闲娱乐餐饮零售其他业态联动 20% OOOO 租金回报 20% OOOO 消费需求 30% OOOO 吸客能力 30% OOOO ?消费需求是业态之根本,多数项目需优先考虑此项权重。?新商场需要发动机,业态的吸客能力是城市新区商业项目业态重要考虑的因素之一。?人流带动和租金回报因素通常因项目发展阶段不同差异较大,对于项目初期更多会考虑能迅速促进“稳场”与“旺场”,而中后期更佳注重租金回报,视情况进行权重取舍。权重关系说明 4大因子 page of this report | 7 ? Copyright Centaline Consulting, 2013 子因子评价方式业态一业态二业态三业态四…业态联动业态对于人流的带动、影响能力——以业态自身特征为评价依据租金回报业态租金水平——以当地各业态实际平均承租能力为评价依据消费需求该业态潜在需求强弱关系——结合需求人群特征进行评价吸客能力业态新商场发动机——结合当地业态吸引力综合评价 page of this report | 8 ? Copyright Centaline Consulting, 2013 1:业态关联带动性评价业态品类关联带动性评分业态品类关联带动性评分休闲娱乐夜总会 3零售旅游产品 2 KTV 网吧 2化妆品 2 棋牌茶楼 3数码 电影院 、家居 酒吧 3餐饮藏餐、尼泊尔餐 2 足浴 3川菜 2 母婴儿童玩乐 4大众连锁餐饮 2 美容美发 3异域餐饮 2 运动健身 2 其他银行 ATM 、邮政 1甜点饮品类 3 医疗诊所 图文印刷、干洗 1 以业态自身特征为评价依据 page of this report | 9 ? Copyright Centaline Consulting, 2013 2:业态租金回报评价 41 2 3 以当地各业态实际平均承租能力为评价依据零售其他餐饮休闲娱乐 page of this report |