房地产企业开发流程.doc

房地产开发的程序虽然房地产开发是一个十分复杂的过程, 但从操作上看,每个开发项目都可分解为 4 个阶段。只有了解房地产开发流程和每一个开发阶段的特点, 才能更好地制定房地产开发策略。 1 决策立项一般又称为可行性研究, 它是指定房地产开发策略最重要的环节。这个阶段需要考虑和解决的问题是: 开发何种类型的房地产项目,( 工业?住宅?商厦? ……)在什么地方开发? 开发规模多大?开发的预期效果如何? 2开发前期的准备工作阶段在确定开发项目和地点之后,围绕着土地这个中心问题,需要做一系列开发前的准备工作, 主要内容有: (1 )根据国家的土地使用政策和地方提供的用地规划条件,进一步落实土地开发的具体范围; (2) 在获取土地使用权之后,开展征用土地和拆迁安置等工作; (3 )进行开发项目的工程勘探和规划设计,并制定项目的建设方案; (4 )完成施工现场的基础设施配套建设,即所谓“三通一平”,“五通一平”,“七通一平”。为下阶段的地上建设打下基础。 3 建设施工阶段这一阶段的开发工作主要由建筑承包商按合同和规划设计的方案实施。开发方的主要任务是:通过招投标, 确定建设施工单位; 保证工程施工进度, 控制开发成本, 解决施工中出现的纠纷, 确保工程质量。要完成上述任务, 开发方必须密切注意建设工程的进展, 定期视察现场, 加强有效的工程监理, 直至竣工验收。 4 营销阶段为了尽快回收资金,减少风险,开发商往往在建设施工阶段就开始预售房屋。随着国家对房地产业调控的力度不断加强, 目前只有在房屋主体结构竣工后, 才能进入营销阶段。开发项目的营销有出售和出租两种方式, 选择何种方式?通常要考虑市场、物业类型等方面的因素。一般来说,商品住宅多以成套出售为主;写字楼、商业用房、酒店、工业厂房,通常是租售并举, 以出租为主。房地产项目开发行文程序第一部分,房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前, 房地产开发公司应办理好土地出让手续, 委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书, 应附有详细的规划设计参数和效果图,并落实足够的开发资金。第二部分,行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章,房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段: 1) 选址定点; 2 )规划总图审查及确定规划设计条件; 3 )初步设计及施工图审查; 4 )规划报建图审查; 5 )施工报建; 6 )建设工程竣工综合验收备案。一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项: 1 、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2 、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3 、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4 、环保局办理生产性项目环保意见书(表)。 5 、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6 、规划部门办理项目选址意见书。二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段,此阶段办理以下一般事项: 1 、人防办进行人防工程建设布局审查。 2 、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审,核发《建设用地规划许可证》。 5 、规划部门确定建设工程规划设计条件。三、初步设计和施工图设计审查,此阶段办理以下一般事项: 1 、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2 、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4 、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5 、国土资源局进行用地预审。 6 、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7 、建委制发初步设计批复,并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8 、建委对施工图设计文件进行政策性审查,根据业主单位意见,核发技术性审查委托通知单。 9 、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》,发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。四、规划报建图审查阶段,此阶段办理以下一般事项: 1 、公安消防支队进行消防设计审查。 2 、人防办进行人防设施审查。 3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件,在建设单位缴纳有关规费后, 核发《建设工程规划许可证》(副本)。五、施工报建阶段,此阶段办理以下一般事项: 1 、建设单位办理施工报建登记。 2、建设方对工程进行发包,确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍,非招标类工程直接发包。 3 、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查,核发《建筑工程施工许可证》。六、商品房预售许可阶段,此阶段办理以下一般事项: 由房地产管理