房地产企业土地增值税清算论文(共3051字).doc

房地产企业土地增值税清算论文(共3051字).doc房地产企业土地增值税清算论文(共 305 1字) 一、从收入角度进行税收筹划 1. 分散收入筹划法土地增值税按次征收,根据每次清算时的增值率来确定税率,增值率越高,计算土地增值税时所采用的税率就越高。增值率共有四个临界线, 20% 是第一个临界线,房地产企业所建设的普通住宅在出售时,如果增值率在 20% 以内,那么就免征土地增值税。第二个临界线是 50% ,超过 20% 但未超过 50% 的增值部分适用 30% 的税率。第三个临界线是 100% , 超过 50% 但未超过 100% 的增值部分适用 40% 的税率。最后一个临界线是 200% ,超过 100% 但未超过 200% 的增值部分按照 50% 的税率进行征收,而超过 200% 的增值部分则按照 60% 的税率进行征收。由此可见, 合理分解房地产销售收入, 使计算土地增值税的收入项目金额降低, 是减少土地增值税支出的一个有效方法。房地产企业在建设房屋的过程中, 涉及的工序和业务众多。对于一些能够独立核算的工序和业务,企业可以根据其性质及适用的税收政策加以分解或加以组合。首先,能够不作为土地增值税收入项目的应当完全剥离开来。为此, 企业需要认真研读土地增值税收入项目的相关内容, 深入了解收入项目的审核标准, 进而结合企业自身的收入来源找出剥离对象, 以降低计算土地增值税时的收入项目金额。其次, 各个分散的工序和业务往往具有不同的组合方式,通常都存在一个合理降低税收支出的最佳组合方式。房地产企业可以将所有收入支出项目进行分解, 然后系统性地计算各种组合方式的实际税收支出, 从而找出能够合理降低税负的方法。 2. 合理定价筹划法计算土地增值税时的收入项目金额直接与房屋的售价相关, 因而房地产企业的定价策略是对土地增值税支出金额起决定性作用的重要因素之一。企业对其税收进行筹划, 最终的目的是实现企业的经营发展目标, 而不仅仅是减少其税收的支出。因此,房地产企业在对其土地增值税进行筹划时, 不能仅考虑税收支出,而应该从企业的经营发展目标出发, 进行全面的筹划。在为其待出售房屋进行定价时, 将税收考虑在内,以特定的经营发展目标为出发点,进行合理定价, 是房地产企业对其土地增值税进行税收筹划的有效方式。如果企业目前的经营目标是利润最大化, 那么就可以据此来计算有效的定价区间。土地增值税的税率共有五个, 分别是 0, 30% , 40% , 50% 和 60% ,对应着 20% , 50% , 100% 和 200% 的房地产增值率。企业首先根据增值率的四个临界点以及相关税收政策计算出相应的最高定价系数, 然后根据利润最大化原则计算出最低定价系数,从而确定有效的定价区间。最后, 企业只需要根据扣除项目金额即成本来选择不同的定价区间, 再参考市场销售情况以及同行业类似房屋的销售价格确定最终的房屋出售价格。二、从扣除项目角度进行税收筹划 1. 土地取得成本和房地产开发成本相关筹划土地取得成本和房地产开发成本对房地产企业来说是两项最大的成本, 同时也是土地增值税的扣除项目中金额较大的两项。因而, 在制定税收筹划方案时, 应当对土地取得成本和房地产开发成本给予足够的重视。与此相关的税收筹划主要从企业经营计划层面入手, 具体体现在开发项目的规划和选择上, 这也是一种事前筹划的思想。在计划开发项目的前期, 房地产企业就应