房地产企业新老项目税收筹划问题分析(共2558字).doc

房地产企业新老项目税收筹划问题分析(共2558字).doc房地产企业新老项目税收筹划问题分析(共 2558 字) 摘要: 2016 年5月1 日起的“营改增”,要求房地产开发企业的财务人员需灵活应对国家税收政策的改变, 只有对国家相关房地产行业的政策进行深入研究, 才能确保企业税负水平目标在合理、合法的范围内。房地产企业进行营改增, 规定了 2016 年5月1 日前自行开发的房地产项目也就是房地产老项目, 一般纳税人可选择一般计税办法或简易计税办法, 但也需满足一定的条件: 首选简易计税办法的, 想要变更为一般计税办法需在未来三年过后实现。同时也规定了 201 6年5月1 日之后房地产企业新项目必须选用一般计税办法。关键词:营改增;房地产企业;新老项目;税收筹划一、“营改增”前的房地产企业老项目税收筹划房地产老项目有以下两种情况: (1)2016 年5月1 日前已获得《建筑施工许可证》,其注明了房地产项目的合同开工日期在 2016 年4月 30 日前; (2) 未在《建筑工程施工许可证》上明确标注合同开工日期或还没有《建筑工程施工许可证》,但允许建筑项目在承包合同注明可在 2016 年4月30 日前开工的。房地产企业老项目可优先选择简易计税办,理由如下: (一)“营改增”背景下, 房地产开发企业老项目可供选用的增值税税率有两档, 分别是 5 %和 11%。房地产老项目在营改增后, 若选用一般计税办法, 其税率将比简易计税办法税率高 6 %。(二) 由建筑施工企业开具的建安工程发票是主要的房地产开发项目增值税进项税额。因为房地产企业与建安工程签订合同时没有将国税政策变化考虑进来, 房地产企业老项目若向建筑施工企业提出开具可抵扣的增值税专用发票的要求,其所适用税率将不再是原来的营业税税率 3 %,而是已提高的增值税税率 11%, 毫无疑问, 这将加重建筑施工企业税负情况。与此同时, 建筑施工企业也会向房地产企业提出增加工程结算价款的要求, 这只会使房地产企业的开发成本不降反而上升。如不能顺利处理, 容易在建安企业与房地产开发企业之间出现经济纠纷,严重的会导致法律诉讼。(三) 过去十多年里, 我国房地产市场呈井喷式增长, 房地产价格突飞猛涨,已经上涨了 5至 10 多倍。房地产老项目应选择简易计税法, 其税率低, 能使企业税负保持在平稳水平上, 避免了大幅度增长。房地产企业老项目计税办法选择应充分考虑房地产项目自身的特点。房地产老项目可分为四大类: 商业地产、高档豪宅、普通住宅与政府安居工程。 1. 商业地产与高档豪宅选择简易计税办法, 会有较大的增值空间; 2. 普通住宅和政府安居工程虽其增值幅度小, 综合权衡考虑计税办法后,还是选择简易计税办法比较稳妥。(四) 营改增背景下, 房地产企业的会计核算难度、工作量等都会大量增加, 若选择一般计税办法, 增值税核算的工作量、会计核算难度都会有大幅地增加, 对会计人员提出了更高的专业知识要求。二、“营改增”背景下的房地产企业新项目税收筹划按照国家税务总局的规定,从 2016 年5月1 日起的房地产企业新项目必须适用一般计税办法。(一) 一般计税办法中销售额的概念这一销售额的概念完全不同于“营改增”前销售额与简易计税办法的销售额的概念, 国税总局规定房地产企业选择一般计税办法计算增值税, 其销售额=( 全部价款+ 价外费用- 当期允许扣除的土地价款)/(1+11 % )