房地产企业税收筹划方法(共3228字).doc

房地产企业税收筹划方法(共3228字).doc房地产企业税收筹划方法(共 3228 字) 一、房地产企业税收筹划过程中应注意的问题(一)注重加强与税务部门的沟通税法虽然在完善之中,但其规定也不可能面面俱到,许多时候需要依靠征税人员的判断。税收筹划方案有时利用的是法律的边界点和模糊点, 但界限往往很难把握, 这时可能会出现房地产企业对税法的理解与税务部门具体执法的差异, 一不小心就会被认定为偷逃税, 面临税务处罚, 非但没有减轻企业的税收负担,还会加重企业的税收成本,得不偿失。考虑到税务部门比房地产企业拥有更多的税法信息以及税务部门拥有的自由裁量权, 我们在进行税收筹划的过程中需要更加注重与税务部门的沟通, 使房地产企业税收筹划方案得到当地主管税务部门的认可,从而避免税收筹划风险,取得应有的收益。(二)全程监控方案实施过程税收筹划方案的成功并不只在于其设计的成功,还在于其执行的过程。科学的筹划方案需要有效协调各方面的关系, 财务部门、生产部门、营销部门、人事部门等的通力合作也需要房地产企业与投资者、客户、供应商积极沟通协调。动态监控税收筹划方案的执行过程,随时解决出现的问题,是保证税收筹划方案最终成功的关键所在。二、房地产企业具体税收筹划方法(一)营业税的税收筹划房地产企业有时会遇到事先确定客户、定向开发的情况, 此时不宜采用建成后销售的方式, 而宜采取代建房方式节约税款。《营业税暂行条例实施细则》第五条规定:单位或者个人自己施工建造( 自建) 建筑物用于销售时, 其所发生的自建行为视同发生应税行为缴纳营业税。依据此规定, 采用建成后销售的方式, 房地产企业需要对建筑业营业额和转让不动产营业额分别按 3 %和 5 %的税率计算缴纳营业税。如果房地产企业与客户达成协议, 建筑资金、土地等均由客户提供, 房地产企业只负责开发建造, 这种代建行为不发生房产及土地所有权的转让, 只需要对建筑行为按 3% 的税率计算缴纳营业税, 与自建后销售的方案相比税负更轻。另外,《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191 号) 规定: 以无形资产、不动产投资入股, 参与接受投资方利润分配, 共同承担投资风险的行为, 不征收营业税。房地产企业在进行对外投资时, 可以采用现金投资也可以采用实物不动产投资。如果某房地产企业准备投资 5000 万资金于甲五星级酒店,可以想象房地产企业这 500 0 万投资资金的取得是以销售房产为前提的,而销售 5000 万元房产需要按销售不动产税目缴纳 250 万元的营业税, 以及按建筑业税目 3 %的税率缴纳营业税。如果换成实物投资, 直接以价值 5000 万元的不动产投资于该酒店,与现金投资相比,至少节约了 250 万元的营业税支出。(二)契税的税收筹划《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》( 财税[2008]175 号) 规定:“在股权转让中, 单位、个人承受企业股权, 企业土地、房屋权属不发生转移, 不征收契税。”房地产企业在购买土地使用权时有时可以采用股权并购的方式, 购买股权而不是直接购买土地使用权, 这样在获得土地使用权的同时并不需要支付相应的契税支出。如果对方规模过大, 不便全部收购, 又可以依据同一文件的规定:“企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业,对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属,