房地产企业税收统筹误区分析(共3018字).doc

房地产企业税收统筹误区分析(共3018字).doc房地产企业税收统筹误区分析(共 3018 字) 摘要:近十年来,我国的房地产行业得到了迅猛的发展, 也为我国增加了巨大的财政收入。随着我国房地产行业税收政策和相关法律的不断完善, 房地产企业也渐渐加强了对税收筹划的关注。本文重点论述了房地产企业在税收筹划方面的误区, 并对此提出了改进策略, 力求进一步规范房地产企业的税收筹划,推动房地产行业的健康发展。关键词:房地产企业;税收筹划;误区一、前言税收筹划又被称为合理避税,是指企业在法律许可的范围内, 对经营、投资和理财活动进行事先筹划及安排, 以取得节税的经济利益。税收筹划的内容包括避税筹划、节税筹划、转嫁筹划、规避税收陷阱和实现零风险五方面, 具有合法性、目的性、专业性、时效性和政策导向性等特点。在我国,税收筹划还处于发展阶段, 特别是我国近年来对税收法的不断更新和改革,造成了房地产企业税收筹划的误区。因此,房地产企业必须加强对税收筹划的控制,规范税收筹划行为, 以促进企业的经济增长。二、房地产企业税收筹划的误区 1. 利用投资或联营规避土地增值税《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》中规定, 投资或联营房地产时, 投资或联营的一方要把土地或房地产作为入股投资或联营的条件, 把房地产转让给所投资或联营的企业, 并暂免土地增值税的征收。因此, 大部分房地产企业在过去通常都以这一政策作为依据, 通过成立项目公司或投资和联营房地产的方式进行经营, 以规避土地增值税。 2006 年3月, 国家税务总局及国家财政部为填补这一政策中的漏洞和缺陷, 出台了《关于土地增值税若干问题的通知》等反避税政策和条款, 规定了如果房地产企业以土地或房地产作为入股投资或联营的条件, 或者以其建造的商品房进行了投资或联营的, 均不满足《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》中对其暂免土地增值税征收的规定, 明确了房地产企业即便使用投资和联营房地产的方式也必须缴纳土地增值税, 间接造成了企业利用投资或联营规避土地增值税的误区[1] 。 2. 利用借款费用资本化减少土地增值额结合《房地产开发经营企业所得税处理办法》和新会计准则中的规定, 企业在建造及开发产品时因借入资金产生的合法借款费用, 可以直接归于符合资本化条件的资产购建或生产,并予以资本化, 计入相关资产成本。因此, 大部分的房地产企业都会把满足资本化的相关借款费用归入用于开发的成本中, 但在进行土地增值税的计算时, 这些房地产企业又会在加计扣除中把借款费用当做基数, 这不但对 20% 的开发成本进行了加计扣除, 还扣除了其在房地产开发费用计算中作为计算基数时的 5%, 极大地减少了土地的增值额,并降低了土地增值税的支出。这一做法大大增加了房地产企业的税收风险。 3. 预售购房款挂在往来账面上部分房地产企业会把预售购房款挂在往来账面上, 甚至有个别的企业还会采用体外循环的方法把售房的预收款挂在其他公司的银行账户上, 或是违规为购房者开具收款收据来代替发票,以达到隐瞒收入、不进行申报纳税的目的,以此来延迟缴纳或偷逃土地增值税、企业所得税和营业税及其附加税[2] 。 4. 虚列成本使企业亏损部分房地产企业会采用虚列成本的方式使企业处于亏损状态,从而避免企业所得税的缴纳。例如扣减售楼款中的代理手续费, 直接以售楼款的收入抵减代理销售商的手续费支出, 而把代理商交纳的楼款净增额作为计